Sự tăng trưởng của thị trường BĐS hiện nay đã xô đẩy và phá vỡ nhiều kỷ lục đã tồn tại trước đây. Điều nghịch lý đang tồn tại song hành là nguồn cung càng mạnh thì giá nhà đất càng tăng. 

Thế nhưng giá trị thực chất của BĐS lại không được tính đến, mà chủ yếu là bong bóng đầu cơ đang hiện hữu ở khắp các địa phương. Đã xuất hiện rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp, môi giới, cò đất, cò nhà, đi đôi với các đợt sóng tăng giá bất động sản với tần số chóng mặt, và có dấu hiệu có giới đầu cơ bất động sản cầm trịch các đợt sốt giá.

 Mới đậy, sự phục hồi của các thị trường bất động sản khiến phong trào đầu cơ chờ giá lên đã nở rộ một cách mạnh mẽ, từ đó có nhiều người lãi lớn và giàu lên, cùng lúc đó là nguy cơ vỡ trận nếu chỉ cần một động thái nhỏ sẽ gây nên những hệ lụy và hiệu ứng domino lan truyền. 

Dưới góc nhìn của các chuyên gia bất động sản, hiện nay, thị trường BĐS đang tiềm ẩn nhiều bất ổn. Đầu tư là việc tạo ra dòng tiền từ tài sản và chủ yếu tập trung vào dòng tiền đó dài hạn, đầu cơ là hướng đến sự ăn chênh lệch giá đơn thuần mà không quan tâm nhiều đến giá trị sử dụng của tài sản. 

Ngoài sự lãng phí về giá trị sử dụng, sự lãng phí lớn nhất đối với nền kinh tế khi xuất hiện ngày càng nhiều người đầu cơ thay vì đầu tư? Đó là sự lãng phí thời gian khủng khiếp. 

Hàng triệu người dành nhiều giờ mỗi ngày vắt óc suy nghĩ, chỉ vì cố gắng dự báo giá cả tài sản lên hay xuống, tiếp xúc với nhiều chủ thể khác nhau để tìm kiếm thông tin và chi phí rất cao về những mảnh đất không hề được đưa vào sử dụng để tạo ra giá trị thực, mà chỉ đơn thuần là sang tay và người sau đẩy giá cao hơn người trước hòng hưởng chênh lệch. 

  Đáng chú ý, trong cơn nhốn nháo sốt đất đó, các đại gia, nhà đầu cơ lớn bắt đầu rút khỏi thị trường, thì ngược lại nhà đầu tư nhỏ lẻ lại cố gắng lao vào. Ảnh minh họa.

Điều đầu tiên cần nhận thấy rằng, dù tài sản là bất động sản thì tài sản chính là một hàng hóa, và vì vậy, nó có giá trị sử dụng và từ đó tạo ra giá trị. Nhà đầu tư là người mua tài sản để vận hành nó tạo ra giá trị sử dụng và từ đó thu về được dòng tiền đều đặn trong dài hạn, đây là giá trị tiền tệ mà tài sản đó tạo ra. 

Ví dụ, khi đầu tư mua một mảnh đất và sau đó xây một dãy nhà cho thuê, hàng tháng và hàng năm sẽ thu được tiền thuê đều đặn, đây chính là hoạt động đầu tư. 

Trong trường hợp mua một mảnh đất và bỏ không, chỉ đơn thuần chờ giá lên, mảnh đất này không được đưa vào sử dụng, lúc này không được gọi là đầu tư mà chính là đầu cơ. Đáng chú ý, trong cơn nhốn nháo sốt đất đó, các đại gia, nhà đầu cơ lớn bắt đầu rút khỏi thị trường, thì ngược lại nhà đầu tư nhỏ lẻ lại cố gắng lao vào.

Ở những giai đoạn trước, giá đất tăng nóng chỉ tăng khi có thông tin về quy hoạch, phát triển hạ tầng. Còn nay, mọi ngõ ngách đều nóng lên chuyện mua bán đất, người người đi gom đất, buôn đất bất chấp đất ở đó có được mua bán chuyển nhượng hay không, có phù hợp với quy hoạch hay không. Việc mua bán đất thiếu tỉnh táo như vậy là rất nguy hiểm và đáng báo động. 

Thị trường BĐS Việt Nam nằm trong nhóm có chỉ số minh bạch trong lĩnh vực BĐS thấp trên thế giới. Việc thiếu thông tin chính là kẽ hở để các giới đầu cơ thu gom nhà, đất nhằm mục đích đầu cơ kiếm lời và thao túng thị trường thay cho mua để ở. 

Thực tế này đã góp phần đẩy giá nhà đất lên cao hơn nhiều so với nhu cầu thực của người dân, khiến những người có thu nhập thấp khó mua nhà để ở. Sự không minh bạch của thị trường dẫn đến sự phổ biến của hiện tượng “đầu tư cơ hội”, các nhà đầu tư cá nhân mua nhà, đất mà không nhằm mục tiêu chính để ở hoặc cho thuê, mà chủ yếu chuyển nhượng lấy lãi, nhưng pháp luật chưa có chế tài nộp thuế tài sản, thu nhập gia tăng phù hợp.

 Có những thời điểm nhóm các nhà đầu tư này chiếm đa số giao dịch trên thị trường, dẫn tới giá nhà đất tăng cao. 

Nguyên nhân trực tiếp bắt nguồn cho giới đầu cơ thao túng thị trường BĐS là từ chính sách nới lỏng tín dụng, thậm chí đã cho vay dưới chuẩn để nguồn tín dụng rất lớn đổ vào bất động sản. Bên cạnh đó là nguồn vốn xã hội cũng đổ vào đầu tư kinh doanh bất động sản. 

Có thể đã có hiện tượng kiểm soát không chặt chẽ nguồn vốn vay tín dụng mà lẽ ra phải được sử dụng đúng mục đích. Trong khi thị trường BĐS ở các địa phương đang chịu nhiều ảnh hưởng của các chính sách tín dụng.

 Hệ thống ngân hàng có vai trò ngày càng quan trọng trong việc cấp vốn, thể hiện qua mức tăng trưởng nhanh cũng như sự đa dạng hóa về tín dụng. Khi giới đầu tư, đầu cơ đất thường sử dụng đòn bẩy tài chính bằng việc vay vốn ngân hàng. Khi cơn sốt đi qua, vỡ bong bóng BĐS, ngân hàng sẽ đối mặt với rất nhiều khoản nợ xấu có thể mất rất nhiều năm để xử lý. 

Một hệ quả đang hiện hữu là việc những người đầu cơ giàu lên không phải do năng lực lại khuyến khích một xu thế không coi trọng lao động sản xuất, coi việc kiếm tiền là điều dễ dàng và từ đó đưa đến một sự xa xỉ trong lối sống, điều không thực sự là tốt trong bối cảnh mức sống của toàn dân còn thấp như hiện nay. 

Với sự tăng trưởng ồ ạt của thị trường BĐS hiện nay, các cơ quan hữu trách cần đánh giá nghiêm túc, công bố con số BĐS đã hấp thụ bao nhiêu tiền từ các tổ chức tín dụng, nhìn nhận sự phình to hiện nay sẽ tác động như thế nào nếu rơi vào tình trạng vỡ bong bóng BĐS, đồng thời nắn nguồn vốn từ BĐS sang lĩnh vực sản xuất kinh doanh.

 Bài học vỡ trận thị trường BĐS cách nay 10 năm - khiến nền kinh tế giảm sút nhiều năm sau đó - chẳng lẽ lại có thể mau quên đến thế? Về các cuộc khủng hoảng "bong bóng" bất động sản năm 2007, năm 2010 đã gây tác hại rất lớn đến nền kinh tế, đến an sinh xã hội, đến sự bền vững của thị trường bất động sản, mà di chứng còn kéo dài đến ngày nay vẫn chưa được khắc phục hoàn toàn. 

Có một điều rất cần lưu ý, mặc dù thị trường BĐS tăng trưởng vũ bão như vậy nhưng lại đóng góp ngân sách cực thấp, giảm cả về tỷ trọng lẫn giá trị tuyệt đối. Đặc biệt, mối nguy của đầu cơ có hai vấn nạn rất lớn, đó là hàng tồn kho và nợ xấu. 

Khi thị trường bất động sản tăng nóng, giới đầu cơ ồ ạt đổ xô vào mua bán bất chấp pháp lý dự án. Đây cũng là thời điểm nhiều chủ đầu tư làm ăn chụp giật bất chấp huy động vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp để thực hiện mục tiêu của mình sẽ gây nên làn sóng vỡ nợ dây chuyền. Cơn sốt đất hiện nay theo nhận định của nhiều chuyên gia là rất nguy hiểm.

 Nếu không có biện pháp ngăn chặn kịp thời, 6 tháng sau có thể vỡ bong bóng. Chính phủ cũng đang nghiên cứu bằng cách nào đó để hạn chế nguy cơ xảy ra bong bóng BĐS tái diễn, không thể để xảy ra chuyện hôm nay mua, ngày mai lời.

 Bởi các nhà đầu tư đang mua trên giá trị lợi nhuận, mua theo tin đồn, không mua trên giá trị thật BĐS. Diễn biến giá đất tăng nóng, tích tụ lâu ngày sẽ tác động cực xấu lên thị trường và nền kinh tế. 

Người có nhu cầu thực về BĐS rất khó tìm được một căn nhà hay miếng đất có giá trị phù hợp. Các doanh nghiệp muốn mở rộng sản xuất sẽ gặp khó khăn về đền bù, giải phóng mặt bằng. Đối với ngân hàng, khi sử dụng BĐS làm tài sản thế chấp việc định giá càng khó khăn, chưa kể nguồn lực dồn vào BĐS quá nhiều tiềm ẩn nguy hại cho nền kinh tế. 

Một số địa phương xảy ra sốt đất đã lên tiếng cảnh báo sốt đất và tập trung rà soát, ngăn chặn phân lô bán nền trên đất nông nghiệp, đất rừng trái phép, nhưng sức nóng trên thị trường vẫn chưa giảm nhiệt.

 Những cảnh báo hiện nay chỉ mang tính chất hành chính, chung chung, chưa đi vào chi tiết kiểm soát như thế nào. Các chuyên gia phân tích thêm, những đại gia, nhà đầu cơ lớn họ đã từ từ rút lui một cách an toàn, trong khi các nhà đầu tư nhỏ lẻ lại lao vào do thiếu thông tin. 

Do đó, muốn chặn đứng cơn sốt hay làm sao để hiệu quả, đòi hỏi phải có kế hoạch, giải pháp căn cơ hơn, chi tiết hơn. Thí dụ, chính quyền từng địa phương phải công bố đầy đủ thông tin quy hoạch, cái nào được chuyển nhượng, cái nào không, đất quy hoạch dân cư, đất quy hoạch không phải dân cư, tầm nhìn quy hoạch 3-5 năm nữa cụ thể ra sao?. 

Cái mà Việt Nam cần hiện nay là cần nhiều hơn nữa các nhà đầu tư, những người sẽ mua các tài sản và thực sự vận hành nó để tạo ra giá trị cho xã hội, tránh sự lãng phí nguồn lực của nền kinh tế chứ không chỉ là những giá trị ảo như hiện nay./.

Hoàng Phi