Bất động sản liệu có lạm phát?

Từ cuối tháng 2 tới nay, giá thành của nhiều mặt hàng nhiên liệu, như xăng dầu, khí đốt, than tăng giá chóng mặt. Đồng thời, các mặt hàng nguyên vật liệu như sắt, thép, xi-măng, cát cũng tăng đồng loạt. Tất cả những điều này đã tạo ra áp lực cho thị trường bất động sản, nhất là phân khúc chung cư bật tăng.

Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, ông Trần Trung Tuấn, chuyên gia bất động sản nhận định: Sự tăng giá của nhiên, nguyên vật liệu chỉ là giọt nước tràn ly khiến giá bất động sản không ngừng tăng.

Về bản chất, giá nguyên vật liệu, giá xăng dầu chỉ tác động tới giá bất động sản nhà ở, như nhà phố, biệt thự hay chung cư. 

“Giá thép, giá xi-măng, giá xăng dầu tăng, đương nhiên chủ đầu tư phải tính toán lại giá bán nhà ở để đảm bảo lợi nhuận. Vì vậy, phân khúc bất động sản nhà ở chịu ảnh hưởng từ lạm phát là điều đã được dự báo từ trước”, ông Tuấn nói.

Tuy nhiên, trên thực tế, đất nền lại là phân khúc có đà tăng mạnh nhất, cho dù phân khúc này không phải gánh chi phí nhiên liệu, nguyên vật liệu tăng cao.

Ông Tuấn nó: Kể từ sau chiến sự tại Ukraine, các kênh đầu tư truyền thống như vàng, chứng khoán hay ngoại tệ đã trồi sụt liên tục. Do đó, nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm bất động sản, nhất là đất nền vì đây là kênh trú ẩn an toàn, tỷ suất lợi nhuận cao, nhà đầu tư lại không cần bỏ ra quá nhiều vốn.

Ông Tuấn lấy ví dụ: Trong năm 2 năm ảnh hưởng bởi đại dịch COVID-19, biên lợi nhuận đầu tư căn hộ tại Hà Nội chỉ khoảng 10% - 20%, cao nhất là khu vực phía Tây Hà Nội cũng chỉ khoảng 40%. Thế nhưng, đầu tư đất nền ven đô Hà Nội như Hoài Đức, Đan Phượng hay Thanh Trì lại trên 50%, thậm chí 60% - 70%.

“Kể từ khi chiến sự tại Ukraine nổ ra, giá vàng có thời điểm lập đỉnh, nhưng lại hạ nhiệt nhanh chóng, chứng khoán tăng giảm thất thường, tiền ảo cũng biến động không ngừng. Chỉ có duy nhất bất động sản là nằm ngoài biến động, không giảm mà chỉ tăng. Vì vậy, trong 2 năm qua, người người, nhà nhà đổ xô đi đầu tư bất động sản”, ông Tuấn nói.

Đồng tình với nhận định này, bà Thu Trang, giám đốc một sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội chia sẻ: Trước kia, để đầu tư bất động sản, nhà đầu tư cần phải có một lượng tiền mặt đủ lớn. Tuy nhiên, thời điểm này, ngay cả những nhà đầu tư không có thể mạnh về tài chính, cũng có thể tham gia vào thị trường.

Đơn cử, có một số bộ phận nhà đầu tư sử dụng các đòn bẩy tài chính, mục đích là lướt sóng bất động sản. Khi đủ lợi nhuận là bán luôn, không “om” lâu. Hoặc cũng có một số nhóm nhà đầu tư, góp vốn chung để cùng “lướt” bất động sản.

“Cũng vì lượng nhà đầu tư ngày càng đổ dồn vào bất động sản, đã khiến thị trường có hiện tượng dễ tăng, khó giảm. Đây là quy luật khá đặc thù của thị trường bất động sản Việt Nam”, và Trang nói.

Cẩn trọng khi sử dụng đòn bẩy tài chính

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho hay, nếu lạm phát xảy ra do tăng trưởng kinh tế (lạm phát cầu kéo), nhu cầu bất động sản sẽ được đẩy lên và giúp làm tăng giá trị của bất động sản.

Trường hợp lạm phát được hình thành bởi các chi phí như nguyên vật liệu, chi phí lao động tăng (lạm phát chi phí đẩy) sẽ dẫn đến hạn chế nguồn cung bất động sản. Lạm phát do chi phí đẩy cũng khó dự đoán, thường do các biến cố không lường trước được như về môi trường, địa chính trị...

Theo ông Khương, trước những biến động như chiến tranh, dịch bệnh, khủng hoảng tài chính, có 3 kênh trú ẩn tài sản lớn là dầu mỏ, kim loại quý và bất động sản. 

Khi tỷ lệ lạm phát có xu hướng tăng do những bất ổn về chiến tranh, kinh tế chính trị thế giới, nguồn tài chính đầu tư vào bất động sản được xem là một phương án giúp bảo toàn dòng vốn trước rủi ro, tránh sự bất ổn định ở những kênh đầu tư khác.

“Về kinh tế học khi lạm phát xảy ra, thị trường sẽ ghi nhận dòng tiền đổ mạnh vào kênh đầu tư bất động sản, nơi được mệnh danh là “trữ tiền an toàn”. Nếu mua một căn nhà với giá 1 tỷ đồng, khi lạm phát xảy ra, giá sẽ tăng lên 1,2 - 1,5 tỷ đồng”, ông Khương nói.

Tuy nhiên, ông Khương cảnh báo, trong bối cảnh phức tạp như hiện nay, giới đầu tư nên cân nhắc kỹ lưỡng khi sử dụng các đòn bẩy tài chính, tránh lặp lại tình trạng "chết trên đống tài sản" đã từng xảy ra trong quá khứ.

Giám đốc cấp cao Savills phân tích, khi lạm phát diễn ra, mặc dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản không có. Đồng thời, nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng.

Trong 9-12 tháng tới, việc một số nhà đầu tư buộc phải bán tháo tài sản do không thể gánh được sức ép từ các công cụ hỗ trợ tài chính là hoàn toàn có thể xảy ra. 

Tuy nhiên, tính đầu cơ của nhóm này không lớn, khó có thể thao túng thị trường, làm ảnh hưởng đến mặt bằng giá. Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở tại Việt Nam trong thời gian tới còn rất hạn chế, vì vậy việc giảm giá bất động sản là rất khó xảy ra.