Thị trường bất động sản “cố đấm ăn xôi”

Trong nhiều cuộc họp liên quan tới bất động sản, Bộ Xây dựng và nhiều chuyên gia đã lên tiếng cảnh báo về tình trạng “lệch pha” phân khúc. Theo đó, các phân khúc căn hộ bình dân, nhà ở xã hội đang thiếu trầm trọng. Ngược lại, dòng căn hộ cao cấp, giá hàng trăm triệu đồng cho mỗi mét vuông tiếp tục “bùng nổ” trên thị trường.

Với mức giá cao chót vót, dòng căn hộ cao cấp, siêu cấp không hướng tới đại đa số người có nhu cầu mua nhà. Điều này dẫn đến hiện tượng thị trường vừa thừa, vừa thiếu nhà ở.

Cho tới hết quý III/2023, xu hướng này vẫn tiếp tục nới rộng ra, khi nguồn cung căn hộ chủ yếu nằm trong phân khúc hạng A. Đặc biệt, tỷ lệ hấp thụ dự án vẫn ở mức thấp, điều này cho thấy, nhiều dự án đang "ế".

Theo báo cáo của BHS Group, trong quý III/2023, nguồn cung căn hộ cả nước tiếp tục giảm. Theo đó, trong quý III, toàn thị trường có 13.600 căn hộ được đưa ra thị trường, giảm 28% so với quý trước, giảm 20% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Riêng tại Hà Nội, nguồn cung sơ cấp trong quý III/2023 đạt khoảng 4.700 căn, giảm 11% theo quý và chỉ bằng 55% nguồn cung cùng kỳ năm trước. Nguồn cung chủ yếu là hàng tồn từ quý trước, các dự án rất ít mở thêm quỹ căn mới.

Theo phân khúc, căn hộ hạng A tiếp tục giữ vị thế tỉ trọng lớn nhất, chiếm gần 50% nguồn cung sơ cấp trong quý III/2023.

Trong đó, sản phẩm hạng A và B tiếp tục chiếm ưu thế trên thị trường Hà Nội, với gần 90% tổng doanh số bán hàng trong quý. Sản phẩm thuộc phân khúc hạng C chỉ còn khoảng 500 căn, là hàng tồn ở 1 số dự án hiện hữu khu vực Thanh Trì, Hoàng Mai, Đông Anh.

Tương tự, tại TP HCM, trong quý III/2023, nguồn cung sơ cấp căn hộ tại TP HCM ước khoảng 8.900 căn, vượt 300 căn so với nguồn cung cùng kỳ năm trước.

Nguồn cung căn hộ hạng A vẫn là nguồn cung trọng điểm của thị trường TP HCM. Bên cạnh đó, các sản phẩm hạng C gần như sắp biến mất khỏi thị trường, duy trì hàng tồn với lượng khoảng 1% nguồn cung toàn TP. Các phân khúc khác hầu như không có biến động nhiều.

Cũng theo BHS Groups, trong quý III/2023, tỷ lệ hấp thụ dự án tại Hà Nội và TP HCM đều thấp.

Đơn cử, tại Hà Nội, tỷ lệ hấp thụ dự án chỉ bằng khoảng 60% so với năm ngoái. Trong khi tại TP HCM, mặc dù nguồn cung tăng, nhưng tỷ lệ hấp thụ dự án chỉ bằng một nửa so với cùng kỳ năm ngoái.

Người Việt Nam cần ít nhất 23,5 năm có thu nhập để mua được nhà

Hiện nay, mặt bằng giá nhà ở tại Hà Nội và TP HCM không ngừng đua giá. Báo cáo của nhiều công ty nghiên cứu thị trường bất động sản đã cho thấy, bình quân giá căn hộ tại Hà Nội đã tiệm cận mức 50 triệu đồng/m2, trong khi tại TP HCM, mức giá bình quân đã là 52 - 53 triệu đồng/m2.

Như vậy, để sở hữu căn hộ 2 phòng ngủ, khoảng 60m2, thì người dân phải bỏ ra ít nhất 3 tỷ đồng mới “mơ” ý tưởng mua nhà.

Theo TS Cấn Văn Lực, với một căn hộ có giá khoảng 3 tỷ đồng, tức là tương đương với một căn hộ thuộc phân khúc hạng B, thì người Việt Nam phải bỏ ra hơn 10 triệu đồng/tháng trong 23,5 năm mới mua được nhà.

“Riêng về giá cả, hiện nay, giá bất động sản của Việt Nam đang ở mức tương đối cao so với thu nhập của đa số người dân. Người Việt Nam trung bình cần ít nhất 23,5 năm có thu nhập để mua được nhà ở, đứng thứ 14/107 quốc gia (càng cao, càng đắt) trên thế giới, tương đương Thái Lan, Hàn Quốc (trong khi thu nhập của chúng ta thấp hơn họ); cao hơn nhiều so với các nước Indonesia (18,5 năm), Singapore (15,5 năm), Ấn Độ (9,2 năm) và Malaysia (8,1 năm)….”, ông Lực phân tích.

Nguyên nhân chủ yếu theo ông Lực là do nguồn cung hạn chế, thiếu trầm trọng nhà ở phù hợp túi tiền và dư thừa ở một số phân khúc khác (đặc biệt là phân khúc cao cấp), chi phí ở các khâu làm dự án đều cao,...

Do đó, nhiều chuyên gia đánh giá, muốn thị trường có sức thanh khoản cao, không bị “ế” như hiện tại, nhất thiết phải phát triển các dòng sản phẩm nhà ở vừa túi tiền.