Mất cân đối nghiêm trọng

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, phân khúc căn hộ chung cư bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) - nhà ở vừa túi tiền gần như đã “tuyệt chủng” và khó xuất hiện trở lại tại Hà Nội hay TP HCM.

Trong giai đoạn 2018 - 2023, không chỉ sụt giảm về số lượng, cơ cấu nguồn cung căn hộ tại 2 đô thị này còn ngày càng mất cân đối. Cơ cấu nguồn cung ngày càng "nghiêng" về phân khúc cao cấp, hạng sang. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ mở bán mới thuộc phân khúc giá bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) liên tục sụt giảm và chính thức “vắng bóng” tại TP HCM vào năm 2021, tại Hà Nội vào năm 2023.

Tại Hà Nội, tỷ trọng căn hộ bình dân đã có chu trình giảm dần trong nhiều năm. Với mức mở bán mới đạt mức 35% vào năm 2018, giảm xuống 20% vào năm 2019 và chỉ còn 12% vào năm 2020. Sang đến năm 2021, 2022, nguồn cung căn hộ bình dân tại Hà Nội tiếp tục giảm, chỉ đạt khoảng 4% tổng nguồn cung căn hộ mở bán. 

Còn tại TP HCM, kể từ 2018, tỷ trọng căn hộ bình dân sụt giảm mạnh với tốc độ 2 chữ số, từ mức chiếm 20% vào năm 2018, còn 0,5% vào năm 2020 trước khi biến mất hoàn toàn vào năm 2021.

Cho đến 9 tháng đầu năm 2024, nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội chứng kiến mức phục hồi đáng kể, nhưng tình trạng mất cân đối cung - cầu thậm chí còn trở nên nghiêm trọng hơn khi khoảng 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP HCM trong 9 tháng đầu năm 2024 có giá bán từ 50 triệu đồng/m2 trở lên.

Đáng nói, dù mức giá tăng cao, các dự án mở bán mới hay có đợt ra hàng mới đều đạt tỷ lệ bán rất tốt bởi nhu cầu mua căn hộ, cả để ở và đầu tư, luôn duy trì ở mức cao và trong xu hướng tăng. Một số dự án căn hộ ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên tới 99% ngay thời điểm chính thức mở bán. Thực trạng này khiến giá căn hộ chung cư liên tục tăng và thiết lập mặt bằng mới, ở ngưỡng cao trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, vượt xa khả năng chi trả và tốc độ gia tăng thu nhập của đại đa số người dân.

Nghiên cứu về chỉ số giá căn hộ, phản ánh mức biến động giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu 150 Dự án được VARS chọn lọc và quan sát cũng cho thấy, tính đến quý III/2024, giá bán trung bình của cụm mẫu dự án ở Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2, tăng 64% so với quý II/2019. Giá bán bình quân cụm mẫu dự án ở TP HCM tăng từ 49,2 triệu đồng/m2 lên 64,2 triệu đồng/m2, phản ánh mức tăng 30,6% so với kỳ gốc. 

Từ đó đã có thấy, tại các đô thị lớn, nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn rất cao nhưng không được đáp ứng. Trong khi đó, nhiều đơn vị vẫn đang tiếp tục phát triển các dự án phân khúc cao cấp do lực cầu vẫn còn.

Nhà ở bình dân khó “xuất hiện" trở lại

VARS cho rằng, các dự án nhà ở vừa túi tiền khó có thể “xuất hiện” nhà ở bình dân tại khu vực trung tâm Hà Nội và TP HCM. Bởi lẽ, số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư trong những năm gần đây rất ít. Riêng trong giai đoạn từ 2023 cho tới đầu 2024, hầu như không có dự án mới thuộc phân khúc nhà ở vừa túi tiền được triển khai, các dự án BĐS đang triển khai chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp.

Lý giải nguyên nhân khiến nhà ở vừa túi tiền không nằm trong kế hoạch của nhiều nhà phát triển, VARS cho rằng đó là do biên lợi nhuận từ phân khúc này thấp hơn so với các phân khúc cao cấp. Để xây dựng được nhà ở vừa túi tiền, nhà phát triển phải tối ưu hóa chi phí từ quỹ đất, xây dựng đến vận hành. Trong khi đó, tính toán của các nhà phát triển dự án cho thấy, với biên lợi nhuận chỉ khoảng 15%, chỉ cần tồn đọng vốn 1-2 năm hoặc bán chậm 1-2 năm là nhà phát triển sẽ lỗ. 

Bên cạnh đó, quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, thời điểm hiện tại và thời gian tới chủ yếu nằm trong các đại đô thị với hàng loạt hạ tầng, tiện ích chung cần đầu tư, cộng với chi phí đầu vào, nhất là chi phí đất, ngày càng tăng cao, giá không thể vừa túi tiền.

Tiếp đó, dù Chính phủ đã và đang đưa ra nhiều chính sách nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, nhưng các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và quy hoạch lại đang là rào cản lớn. Quy trình cấp phép phức tạp, thời gian kéo dài, cùng với việc quỹ đất phát triển nhà ở tại các thành phố lớn ngày càng khan hiếm khiến cho các nhà phát triển dự án phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đầu tư vào phân khúc này.

Đặc biệt, chính sách hỗ trợ tín dụng dành cho người mua nhà ở phân khúc này cũng chưa được triển khai đồng bộ. Các gói hỗ trợ tài chính cho người thu nhập trung bình và thấp, như lãi suất ưu đãi, nguồn vốn vay, còn gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận và thủ tục phức tạp.

Để giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, VARS cho rằng, cần có sự can thiệp mạnh mẽ từ phía Chính phủ. Với những chính sách miễn giảm thuế đất, thuế doanh nghiệp, hay tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất so với tiêu chuẩn cho các dự án nhà ở thương mại có mức giá phải chăng. 

Đồng thời, cơ quan chức năng cần ưu tiên trong việc phê duyệt quy hoạch, cấp phép xây dựng, giúp rút ngắn thời gian phát triển dự án, thông qua đó tiết giảm chi phí đầu tư. Ngoài ra, đề xuất “cộng điểm ưu tiên" khi lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất cho các nhà các chủ đầu tư đã tạo lập nhà ở vừa túi tiền.

Bên cạnh đó, cần đẩy mạnh các dự án hợp tác giữa Chính phủ và tư nhân để xây dựng nhà ở giá rẻ. Khu vực tư nhân sẽ đảm nhiệm phần lớn quá trình xây dựng và phát triển, trong khi Nhà nước cung cấp các ưu đãi về đất đai và hỗ trợ pháp lý.

Song song với việc thúc đẩy nguồn cung, cơ quan quản lý Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ cầu mua nhà của người dân. Chính phủ có thể nghiên cứu thành lập quỹ nhằm hỗ trợ phát triển và duy trì nguồn cung căn hộ giá rẻ. Quỹ này có thể được bổ sung từ ngân sách nhà nước và từ các nhà đầu tư tư nhân.

Bên cạnh đó, Chính phủ cần có chính sách để hạn chế động lực đầu cơ, cần sớm nghiên cứu áp dụng thuế BĐS, hướng tới những chủ sở hữu BĐS không đưa BĐS tham gia hoạt động kinh doanh, hay không triển khai xây dựng sau khi nhận đất... Đồng thời, cơ quan chức nănt cần có biện pháp trừng phạt nghiêm khắc đối với các trường hợp đầu cơ, thao túng giá hoặc tăng giá trái phép.