Lực cầu tăng mạnh tác động đến giá bán

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra rằng, giá chung cư giai đoạn cuối năm 2023 vẫn đang neo ở mức rất cao và là quý thứ 19 giá bán chung cư sơ cấp tăng liên tiếp. Trong đó, thị trường sơ cấp tại Hà Nội có mức giá bán trung bình khoảng 50,8 triệu đồng/m2, tăng gần 7% theo quý, 14% theo năm. Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7%  theo quý và 0,8% theo năm.

Tương tự, tại TP HCM, giá bán thứ cấp quý 3 đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước, tập trung chủ yếu vào các phân khúc trung và cao cấp. Giá bán sơ cấp căn hộ chung cư đã đạt hơn 60 triệu đồng/m2.

Tương tự, theo Báo cáo nghiên cứu thị trường tháng 1/2024 của Batdongsan.com.vn, căn hộ chung cư tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM tiếp tục tăng giá trong tháng đầu năm 2024. Tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư Hà Nội ở phân khúc bình dân và trung cấp ghi nhận mức tăng 2% so với tháng 12/2023.

Tại thị trường TP HCM, giá căn hộ chung cư phân khúc trung cấp tăng thêm 1%, chung cư cao cấp tăng đến hơn 4%. Như vậy, thị trường căn hộ chung cư đang tiếp tục xu hướng đi lên về giá bán với căn hộ đáp ứng nhu cầu thực, vốn đã diễn ra mạnh mẽ trong các năm trước đó.

Ngoài ra, dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội đầu năm 2024 đã tăng khoảng 38% so với năm 2019, còn tại TP HCM là 16%. Giá căn hộ tại Hà Nội ghi nhận liên tục tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, còn giá căn hộ tại TP.HCM cũng đã bắt đầu bước vào chu kỳ tăng giá trở lại cùng với đà giảm giá chậm dần ở các dự án cao cấp, hạng sang trên thị trường thứ cấp.

Nguyên nhân dẫn đến việc tăng giá là do lực cầu của thị trường không ngừng tăng mạnh. Bên cạnh đó, khảo sát của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, mức độ quan tâm chung cư bán toàn quốc trong tháng 01/2024 của người dân cũng tăng 66% so với cùng kỳ 2023, lượng tin đăng bán BĐS cũng tăng 46%.

Ngoài ra, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho rằng, lực cầu mua nhà tăng mạnh không chỉ từ nhu cầu ở từ sự chuyển dịch của các hộ gia đình thành phố, sự gia tăng không ngừng của lực lượng lao động, sinh viên đổ về các thành phố để làm việc và học tập, mà còn được đóng góp bởi lượng lớn nhu cầu đầu tư đang tăng lên khi giá thuê căn hộ cũ, mới tại các khu dân cư vẫn liên tục tăng kể từ sau giãn cách, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang phục hồi.

Mặc dù lực cầu tăng mạnh, nhưng trong giai đoạn vừa qua, nguồn cung căn hộ vẫn có sự chênh lệch rõ nét. Trong năm 2023, nguồn cung căn hộ mới ước đạt 10.500 căn, giảm khoảng 31% so với năm trước. Tại TP HCM, nguồn cung căn hộ mới ước đạt gần 7.500 căn, giảm hơn 50% so với cùng kỳ 2022.

Chờ cải thiện nguồn cung từ nhà ở giá rẻ

Theo các chuyên gia, để cải thiện được mặt bằng giá bán của loại hình căn hộ, yếu tố đầu tiên đó là cải thiện được nguồn cung của thị trường. Trong đó sự phát triển của nhà ở xã hội với giá rẻ sẽ giúp giá bán trung bình của căn hộ chung cư giảm mạnh.

Tuy nhiên, sau hơn 1 năm triển khai Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” nhưng cho tới đầu tháng 2/2024 chỉ có 499 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai, quy mô 411.000 căn hộ;. Trong đó mới chỉ có 71 dự án đã hoàn thành với quy mô 37.868 căn, đạt 8,8% kế hoạch.

Đáng nói, tại các thị trường lớn với nhu cầu cao như Hà Nội và TP HCM, việc triển khai phát triển nhà ở xã hộ đều gặp nhiều khó khăn cả về pháp lý cũng như sự hấp dẫn của loại hình này để thu hút nhà đầu tư. Do đó, hai thị trường lớn đang đáp ứng được số lượng rất ít dự án nhà ở xã hội so với chỉ tiêu đặt ra.

Nhận định thị trường trong giai đoạn tới, VARS cho rằng, sau một thời gian dài sụt giảm, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP HCM dự kiến sẽ tăng trở lại, nhờ sự phục hồi của thị trường và các nỗ lực gỡ vướng pháp lý cho các dự án của cơ quan quản lý Nhà nước. Với nhà ở xã hội, sau thời gian tháo gỡ được vướng mắc, loại hình này sẽ đóng góp không nhỏ vào nguồn cung nhưng

Do đó trong ngắn hạn, giá căn hộ tại trung tâm các thành phố lớn sẽ tiếp tục duy trì đà tăng, nhất là tại phân khúc bình dân, trung cấp. Trong khi giá mua đi, bán lại của các dự án cao cấp, hạng sang có thể ghi nhận mức giảm nhẹ. Sau đó khi nguồn cung nhà ở xã hội bật tăng, mặt bằng giá căn hộ sẽ xuống mức phù hợp hơn với người dân có nhu cầu ở thực.

Ngoài ra, các chuyên gia bất động sản đều cho rằng phân khúc nhà ở vừa túi tiền sẽ bước vào chu kì phục hồi đầu tiên trong năm 2024 với những chủ trương ưu tiên phát triển loại hình này, đáp ứng cho nhu cầu của người mua nhà ở thực hiện nay.