Theo báo cáo thị trường bất động sản quý II/2023, CBRE Việt Nam cho biết, trong bối cảnh thị trường đang gặp rất nhiều khó khăn, thì bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng.

Theo đó, tỷ lệ hấp thụ trong 6 tháng đầu năm 2023 của thị trường cấp 1 miền Bắc và miền Nam lần lượt đạt 386 ha và 397 ha. Mức hấp thụ này cao hơn 20% đối với thị trường miền Nam và 60% đối với thị trường miền Bắc so với nửa đầu năm 2022.

Giá thuê trung bình cho thị trường cấp 1 ở miền Bắc và miền Nam lần lượt ở ngưỡng 127 USD/m2/kỳ hạn còn lại và 187 USD/m2/kỳ hạn còn lại. Trong 4 năm qua, trung bình giá thuê tăng 7%/năm ở miền Bắc và 13%/năm ở miền Nam.

Thị trường nhà kho và nhà xưởng xây sẵn chứng kiến nguồn cung tăng trưởng mạnh. Trong 6 tháng đầu năm 2023, tổng cộng 0,9 triệu m2 nhà kho và nhà xưởng xây sẵn đã được hoàn thành tại thị trường cấp 1 ở cả hai khu vực, trong đó 60% nguồn cung này tới từ phía Bắc.

Về nguồn cầu, khu vực phía Bắc tiếp tục ghi nhận sức cầu mạnh mẽ từ lĩnh vực điện tử. Trong nửa đầu năm 2023, thị trường ghi nhận sự mở rộng của các nhà sản xuất lớn như Foxconn và Goertek tại các khu công nghiệp ở Bắc Giang và Bắc Ninh.

Ngoài ra, sự mở rộng mạnh mẽ của các nhà sản xuất Trung Quốc trong các lĩnh vực khác nhau cũng góp phần giúp phân khúc đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn ghi nhận mức hấp thụ tốt tại phía Bắc. Trong khi đó, nhu cầu thị trường phía Nam rất đa dạng.

Trong khi đó, tại miền Nam, những ngành hàng tập trung vào yếu tố phục vụ cho thị trường trong nước như sản xuất ô tô, may mặc, bao bì sẽ tiếp tục phát triển.

Ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận Tư vấn kinh doanh văn phòng và bất động sản công nghiệp CBRE Việt Nam cho rằng, giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ tăng ở mức thấp hơn trước, rơi vào khoảng 4 - 8%/năm sau một giai đoạn tăng trưởng mạnh. Trong khi, giá thuê kho xưởng xây sẵn có thể chỉ tăng nhẹ dưới 4% trong 12 tháng tới ở cả hai khu vực do cạnh tranh cao hơn từ các dự án tương lai.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản công nghiệp cũng có một số điểm chưa được tích cực như khó khăn về mặt pháp lý, không chỉ ảnh hưởng đến thị trường dân dụng mà nó cũng ảnh hưởng đến cả thị trường bất động sản công nghiệp.

Cụ thể, việc định giá đất kéo dài dẫn tới nguồn cung mới không gia nhập thị trường và khi nguồn cung mới không gia nhập thị trường thì giá cả sẽ tăng. Giá đất hiện tại thuê mới tại khu công nghiệp phía Nam đã khoảng 187 USD/m2, còn ở phía Bắc được thuê khoảng 127 USD cho đến 130 USD/m2. Trong 4 năm qua, giá thuê trung bình tăng đều khoảng từ 7% ở miền Bắc cho đến 13% ở miền Nam. Điều đó làm cho việc đầu tư vào Việt Nam trở nên kém cạnh tranh hơn.

Việt Nam là một đất nước trải dài, trước đây bất động sản công nghiệp chủ yếu tập trung ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, sau đó mở rộng ra Bình Dương, Đồng Nai, Long An hoặc mới mở rộng ra Bắc Ninh, Bắc Giang rồi Hưng Yên, Hải Phòng. Bây giờ bất động sản công nghiệp phải đi xa hơn, ví dụ như xuống Hà Nam, Nam Định hoặc là lên Quảng Ninh.

Ở phía Nam thì kéo lên Tây ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu. Đây là những nơi từ trước đến giờ chưa có cơ hội thu hút đầu tư nước ngoài, thì giờ đây những nhà đầu tư vì chi phí cạnh tranh cao hơn sẽ phải đi về những khu vực đó. Đồng thời, Chính phủ cũng đã nhận ra được vấn đề để cải thiện thêm hạ tầng. Đây là một trong những yếu tố rất tốt cho thị trường.

“Chúng tôi nhận thấy khi quỹ đất hạn chế và đồng thời pháp lý khó khăn thì nó lại mở ra một cơ hội khác. Các chủ đầu tư sẽ phải đánh giá lại, xem xét các dự án trong gói đầu tư của mình hiệu quả chưa. Nếu như chưa hiệu quả thì có thể người ta sẽ cần phải chuyển nhượng cho những chủ đầu tư khác có nhu cầu gia nhập thị trường để tập trung vào những mặt cốt lõi của doanh nghiệp. Do đó, tình hình mua bán chuyển nhượng dự án bất động sản công nghiệp sẽ sôi động hơn”, ông Hiếu nói.