Dự kiến tăng gấp 5 lần trong thập kỷ tới

Hiện tại, khu vực Châu Á - Thái Bình Dương đang ngày càng trở nên giàu có và đông dân hơn, kéo theo nhu cầu về các dịch vụ kho bảo quản lạnh cũng dần tăng cao và thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư lớn ở hầu hết các nước.

Theo các chuyên gia, bất động sản công nghiệp và hậu cần kho bãi (logistics) luôn được coi là một thị trường tiềm năng đối với các nhà đầu tư trong vài năm gần đây. Mặc dù vậy, phân khúc kho lạnh lại khá kén chọn khách hàng và cũng vì thế mà xảy ra hiện tượng nguồn cung tương đối khan hiếm tại hầu hết khu vực Châu Á - Thái Bình Dương. Ngay cả những thị trường phát triển như Nhật Bản hoặc Australia cũng có khá ít kho lạnh, với tổng nguồn cung thấp hơn cả các thị trường như Mỹ hay các quốc gia Tây Âu.

Kho bảo quản lạnh không phải là lĩnh vực mới nhưng ngày càng trở nên quan trọng ở khu vực Châu Á - Thái Bình Dương khi nhu cầu về thực phẩm chất lượng tốt và thực phẩm nhập khẩu đang ngày một gia tăng, trong khi sự phát triển của các nền tảng bán hàng trực tuyến cũng đòi hỏi nhiều diện tích lưu kho hơn. Trên khắp Châu Á -Thái Bình Dương, dân số ngày càng phát triển và sự giàu có ngày càng tăng làm nhu cầu về thực phẩm tươi sống và đông lạnh ngày một nhiều hơn.

Theo nhà tư vấn bất động sản toàn cầu của JLL, vào năm 2032, đầu tư kho lạnh ở khu vực châu Á - Thái Bình Dương có khả năng đạt 5 tỷ USD, tương đương mức tăng trưởng hàng năm kép 12% của thị trường chuỗi đông lạnh khu vực từ năm 2021 đến năm 2028. 

Đối với các nhà đầu tư, rào cản thâm nhập thị trường kho lạnh vẫn còn cao so với tòa nhà giao vận thông thường. Nhà kho lạnh thường được thiết kế có độ tùy chỉnh cao và phải tuân thủ nhiều tầng lớp quy định khác nhau. Nhà kho lạnh cần chi phí xây dựng gấp 2 đến 3 lần chi phí xây dựng nhà kho thường. Tuy nhiên khi lợi nhuận sụt giảm đối với các tòa nhà giao vận trên toàn cầu, các nhà đầu tư được khuyến khích xem xét các tòa nhà kho chuyên dụng hơn, bao gồm các công trình kho lạnh.

Ông Tom Woolhouse, Giám đốc bộ phận Hậu cần và Công nghiệp, Khu vực châu Á - Thái Bình Dương, JLL, cho biết: “Mặc dù ngành kho lạnh tại thị trường châu Á - Thái Bình Dương thường thiếu tính thanh khoản, nhưng chúng tôi vẫn tin tưởng rằng những dịch chuyển về hành vi tiêu dùng trên diện rộng hơn cuối cùng sẽ thay đổi nhận thức của nhà đầu tư. Do ngành này chủ yếu phục vụ giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ kéo dài trên toàn khu vực và các tòa nhà sẽ cần phải có khoản đầu tư bền vững để đáp ứng nhu cầu, chúng tôi dự đoán kho lạnh sẽ nổi lên như một loại tài sản độc lập trong những năm tới”. 

JLL dự đoán rằng nguồn cung bổ sung 500 triệu m3 là cần thiết để thu hẹp khoảng cách hiện vì công suất kho lạnh của châu Á - Thái Bình Dương không thể đáp ứng kịp nhu cầu hiện tại hoặc trong tương lai. Hiện lượng hàng dự trữ nhiều hơn gấp đôi do sự không phù hợp này.

Sự nổi lên của thị trường kho lạnh như một loại tài sản riêng ở khu vực châu Á – Thái Bình Dương sẽ được tăng cường bởi nguồn thu nhập tăng cao và tốc độ đô thị hóa lớn trong thập kỷ tới. Tổng thu nhập khả dụng cá nhân của hộ gia đình được dự báo tăng khoảng 24% từ năm 2020 đến năm 2025 trên toàn khu vực. Theo kết quả phân tích của JLL, Australia, Trung Quốc và Ấn Độ hiện có nhu cầu sử dụng tòa nhà kho lạnh lớn nhất. 

Tiềm năng tại Việt Nam ra sao?

Nghiên cứu thị trường cho thấy, thị trường Việt Nam gần đây cũng đã chứng kiến sự gia tăng hoạt động đầu tư cho dịch vụ phát triển kho lạnh. Đại dịch đã củng cố giá trị của chuỗi cung ứng, càng tạo thêm tính khả thi cho phân khúc này.

Hiện nay, Việt Nam cũng đã ghi nhận khá nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài trong việc phát triển các kho lạnh để tận dụng lợi thế của quá trình đô thị hóa và hiện đại hóa bán lẻ. Khả năng cung cấp dịch vụ trong nước của các kho lạnh tại Việt Nam đã được kiểm chứng và sẽ tiếp tục phát triển trong thời gian tới. Điều này sẽ tạo điều kiện cho các đầu mối vận tải hàng không đẩy nhanh xuất khẩu, đặc biệt là thủy sản của Việt Nam với yêu cầu giữ lạnh chất lượng cao.

Bà Trang Bùi, Giám đốc cấp cao thị trường của JLL Việt Nam, cho biết, trong thời kỳ cao điểm của đại dịch, 30% đến 50% đơn đặt hàng xuất khẩu thủy sản đã bị hủy dẫn đến hàng tồn kho leo thang và các kho lạnh phải hoạt động công suất tối đa. Với chuỗi cung ứng lạnh không tập trung và hầu hết được điều hành bởi các nhà cung cấp vừa và nhỏ, các trung tâm kho lạnh là cơ hội đầu tư lớn cho các nhà khai thác.

"Tiềm năng của kho lạnh đã thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư bất động sản, cả các quỹ đầu tư mạo hiểm và bên cho vay. Nhiều nhà đầu tư cũng đang cân nhắc bỏ vốn vào kho lạnh như một khoản đầu tư thay thế cho bất động sản công nghiệp truyền thống", JLL thông tin.

Theo đó, phân khúc bất động sản kho lạnh của Việt Nam được dự báo sẽ đạt giá trị 295 triệu USD vào năm 2025 với mức tăng trưởng 12% mỗi năm. Mặc dù nhu cầu ngày càng tăng, nhưng nguồn cung cấp kho lạnh vẫn ít, chỉ có 48 cơ sở trong năm 2019. Thời gian xây dựng kéo dài và chi phí cao đã dẫn đến nguồn cung hạn chế và giá thuê tăng nhanh từ 52 USD vào đầu năm 2020 lên 87 USD/tấn vào năm 2021.

Sự gia tăng mạnh mẽ của thương mại điện tử đang khiến các cơ sở lưu trữ đông lạnh tại Việt Nam chịu nhiều áp lực do số lượng hạn chế, bất chấp việc các nhà phát triển trong nước và quốc tế ngày càng đầu tư và mở rộng các cơ sở lưu trữ lạnh trong ba năm qua.

Đánh giá về tiềm năng phát triển của phân khúc kho lạnh, ông John cho biết: "Việt Nam vẫn là một nền kinh tế phát triển nhanh với môi trường kinh doanh ổn định. Việc mở cửa những chuyến bay quốc tế sẽ là một trong những yếu tố tiên quyết cho một năm 2022 thành công, hứa hẹn tình hình thị trường bất động sản công nghiệp ở quý IV/2021 sẽ có triển vọng hơn so với ba quý đầu tiên.

Trung Hiếu