Thị trường bất động sản nhà ở trị giá 35 nghìn tỷ USD Mỹ, có giá trị nhỉnh hơn thị trường chứng khoán Mỹ một chút, có vẻ như chẳng màng đến thảm họa kinh tế quanh mình.

Giá nhà tại Mỹ trong tháng Năm cao hơn 4,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Tốc độ tăng trưởng đó chỉ thấp hơn một chút so với mức trung bình kể từ khi kết thúc thời kỳ thị trường nhà đất sụp đổ vào một thập niên trước.

Thậm chí, giá cả ở những nơi đắt đỏ như San Francisco, nơi mà một miếng đất trung bình trị giá 1,1 triệu USD, tiếp tục tăng chóng mặt. Nhiều nhà kinh tế vẫn dự đoán giá nhà sẽ giảm trong thời gian còn lại của năm 2020 nhưng những dự đoán này ngày càng lung lay hơn.

Thoạt nhìn điều này có vẻ bất ngờ. Nhà cửa thường giảm giá không phanh trong thời kỳ suy thoái kinh tế. Sự gia tăng của vỡ nợ có tài sản thế chấp khiến cho nhiều bất động sản hơn được đưa ra thị trường. Suy giảm thu nhập gia đình khiến sức mua của người tiêu dùng giảm.

Trong cuộc suy thoái kinh tế vào đầu thập niên 1990, giá nhà giảm 10% theo giá trị thực, và rớt gấp ba lần con số đó trong cuộc suy thoái do khủng hoảng tài chính năm 2007-2009.

Mối liên quan giữa chính sách tiền tệ lỏng lẻo và bong bóng thị trường nhà đất

GDP giảm liên quan đến đại dịch do virus Corona, và sự gia tăng nạn thất nghiệp là điều chưa bao giờ xảy ra. Mặc dù vậy, có rất ít dấu hiệu cho thấy thị trường nhà đất ở Mỹ sắp chững lại. Tỷ lệ tịch thu tài sản thế chấp khó có khả năng chạm đến ngưỡng của đợt khủng hoảng trước đó.

Nợ vay để mua nhà thấp hơn so với thu nhập. Tỷ trọng những khoản vay có thế chấp cấp cho khách hàng có tín dụng rất thấp chỉ bằng một nửa so với thời điểm năm 2007, một phần là nhờ vào những quy định tài chính chặt chẽ hơn. Đồng thời, sự hỗ trợ tài chính cũng được cung cấp nhanh hơn rất nhiều so với một thập kỷ trước.

Lần trước, khi thị trường lao dốc, chỉ đến khi hàng triệu gia đình đã bị tịch thu nhà để xử lý nợ thì những kế hoạch hỗ trợ người mua nhà mới được đưa ra.

Lần này, nhờ có gói kích thích của chính phủ Mỹ, yêu cầu tạm ngừng thanh toán nợ trong vòng một năm được dễ dàng hơn: người mua nhà có thể nhận được hỗ trợ mà không cần chứng minh nhiều về yêu cầu của mình.

Tất cả đã khiến người ta hiểu hơn về sự gia tăng đáng báo động về tỷ trọng những khoản thế chấp đang được giãn nợ: từ con số gần như bằng 0 ngay trước khi đại dịch xảy ra đến ngưỡng 10% vào tháng Năm.

Các nhà phân tích của công ty tư vấn Capital Economics cho rằng nhiều yêu cầu giãn nợ được đưa ra bởi những người đi vay vẫn có khả năng chi trả, nhưng vẫn “yêu cầu hỗ trợ... theo chính sách bảo hiểm”.

Tiền mặt được chính phủ cung cấp một cách quá rộng rãi đến nỗi mà, trái ngược rõ ràng với việc suy giảm thông thường trong thời kỳ suy thoái, tổng thu nhập của các hộ gia đình ở Mỹ trong năm 2020 được dự đoán là sẽ tăng tương tự như mức của năm 2019. Điều này sẽ giúp người đi vay đủ tiền trả nợ thế chấp.

Quả thực, 1/5 người Mỹ nhận được khoản trợ cấp từ chính phủ liên bang đã dùng khoản tiền này để trả nợ.

Chính sách tiền tệ lỏng lẻo hơn cũng hữu dụng. Từ đầu năm nay, lãi suất của các khoản vay có thời hạn 30 năm đã giảm 0,5%, xuống mức thấp nhất từ trước đến nay – vào khoảng hơn 3%.

Các công ty nhận thế chấp đang ngập trong hồ sơ xin tái cấp tín dụng của người dân. Những người tìm mua nhà, bao gồm cả những người cố chạy trốn khỏi trung tâm thành phố sau đại dịch, giờ đây có thể mua những bất động sản đắt đỏ hơn.

Vì tình trạng phong tỏa được gỡ bỏ, nhu cầu nhà ở bị dồn nén đã dẫn đến dẫn đến số lượng các hồ sơ vay mua nhà trong tháng Sáu tăng 20% so với cùng kỳ năm trước.

Điều sắp xảy đến với thị trường nhà ở phụ thuộc vào tiến triển của đại dịch covid-19 và của nền kinh tế nói chung. Tuy nhiên, khi mọi thứ trở nên rõ ràng hơn, cũng không bất ngờ khi giá sẽ còn tăng mạnh mẽ hơn nữa.

Rất nhiều bằng chứng khoa học đã vạch ra mối quan hệ chặt chẽ giữa chính sách tiền tệ lỏng lẻo và bong bóng thị trường nhà đất. Một số nhà nghiên cứu khác cũng lưu ý rằng trước khi xảy đại dịch, nguồn cung cấp nhà mới ở Mỹ cũng không theo kịp nhu cầu, đa phần vì những quy định ngày càng phức tạp về đất đai và việc giảm sức cạnh tranh của nhà chung cư.

Những yêu cầu về giãn cách xã hội cũng có khả năng sẽ làm chậm việc xây dựng trong những tháng tới. Nguồn cung có hạn nhưng nhu cầu thì ngày càng tăng, nền tảng cho giá nhà có vẻ vững chãi.