Những quan ngại về thị trường tài chính và bất động sản

Phát biểu tại phiên tổng thể của Diễn đàn kinh tế Việt Nam lần thứ năm diễn ra chiều ngày 17/12, ông Don Lam, Tổng giám đốc - Chủ tịch Quỹ VinaCapital nói về những quan ngại trên thị trường tài chính và bất động sản.

Ông nói: Mặc dù kinh tế vĩ mô tăng trưởng vững chắc năm 2022 nhưng thị trường tài chính và bất động sản Việt Nam kết thúc năm với nhiều quan ngại: Chỉ số VN Index giảm mạnh do giá cổ phiếu bất động sản và ngân hàng giảm sâu so với các thị trường châu Á khác và thuộc nhóm những thị trường giảm nhiều nhất thế giới.

Theo ông Don Lam, thị trường trái phiếu doanh nghiệp “đóng băng”, với lượng phát hành trái phiếu giảm khoảng 50% so với năm ngoái. Lĩnh vực bất động sản trong tình trạng gần như “đóng băng” do khó khăn thanh khoản.

"Câu hỏi là chúng ta có thể làm gì để giải quyết tình trạng hiện tại, phục hồi sự ổn định cũng như ngăn chặn những vấn đề này trong tương lai?", ông Don Lam đặt câu hỏi.

Nhưng, hiện nay, và sang năm tới, theo ông Don Lam, trái phiếu đáo hạn lớn, dẫn đầu là lĩnh vực bất động sản. Vấn đề là phải giải quyết sự mất cân xứng giữa kỳ hạn của tài sản có và tài sản nợ. Ông Don Lam cho rằng giải pháp trước mắt cho các công ty bất động sản để thanh toán trái phiếu đáo hạn là Chính phủ tạo điều kiện để ngân hàng cho các công ty bất động sản vay vốn. Bán bớt tài sản, kể cả quỹ đất chưa hoàn chỉnh dự án, tìm kiếm nguồn vốn từ nước ngoài, bán cổ phần công ty để lấy tiền trả nợ cũng là một cách giải quyết.

Nhấn mạnh: “Thị trường tài chính và bất động sản ổn định, lành mạnh là yếu tố rất quan trọng để Việt Nam duy trì tăng trưởng kinh tế bền vững”, ông Don Lam cho rằng cải thiện thị trường vốn sẽ góp phần đáng kể vào tăng trưởng kinh tế trung và dài hạn. Đầu tư bất động sản đòi hỏi tài chính dài hạn - do đó cần có thị trường tài chính lành mạnh, ổn định. Thu hút FDI “đúng” sẽ giúp tăng cường huy động vốn trên thị trường tài chính Việt Nam và là chìa khóa để phát triển bền vững.

3 bước giải quyết khủng hoảng thanh khoản của bất động sản

“Các công ty bất động sản Việt Nam đang đối mặt tình trạng khủng hoảng thanh khoản mà chúng tôi tin rằng có thể dễ dàng giải quyết. Giải quyết khủng hoảng thanh khoản sẽ lập tức ổn định được thị trường chứng khoán, bởi vì thị trường lao dốc bắt nguồn từ vấn đề của các công ty bất động sản”, ông Don Lam nói.

Đề xuất giải pháp ngắn hạn, theo ông Don Lam thì phục hồi thị trường trái phiếu doanh nghiệp thông qua một số hình thức bảo lãnh một phần trái phiếu của các công ty bất động sản, do các ngân hàng quản lý, như đã được thực hiện ở các thị trường khác, dù cách này triển khai tại Việt Nam có thể khó khăn.

Thị trường bất động sản đang bị khủng hoảng thanh khoản. Ông Don Lam đề xuất 3 bước giải quyết tình trạng này: Một là, giúp doanh nghiệp bất động sản dễ dàng tiếp cận tín dụng ngân hàng, bằng cách giảm đánh giá rủi ro (ví dụ: từ mức 2x xuống còn 1,5x) hoặc thông qua cho vay trực tiếp. Hai là, nới lỏng chính sách tiền tệ bằng cách bơm tiền vào thị trường tiền tệ hoặc mua dự trữ ngoại hối. Đồng Việt Nam đã mạnh lên đáng kể trong thời gian gần đây và lạm phát đang được kiểm soát, điều này tạo dư địa cho Ngân hàng Nhà nước nới lỏng chính sách tiền tệ. Ba là, thiết lập quỹ/chương trình cứu trợ: Bước mạnh nhất và kịp thời nhất mà Chính phủ có thể làm là thành lập quỹ/chương trình cứu trợ, tương tự như một vài quốc gia khác.

Theo ông Don Lam, cho các doanh nghiệp bất động sản vay vốn ngắn hạn khoảng 2 năm là giải pháp cần thiết để đảm bảo sức khỏe lâu dài của thị trường tài chính và thị trường bất động sản.

Về dài hạn, để cải thiện thị trường bất động sản Việt Nam, những vấn đề về bồi thường đất đai: có thể được giải quyết bằng cách đánh thuế theo tỷ lệ phần trăm trên giá bán cho người mua cuối cùng thay vì công ty bất động sản trả phí cố định để quy hoạch phân khu sử dụng làm khu dân cư/thương mại/công nghiệp. Với dự án chậm tiến độ, có thể bán đấu giá quyền phát triển đất thô thành sản phẩm bất động sản, với yêu cầu quyền phát triển phải được sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định. Giải pháp này cũng sẽ thúc đẩy quy trình phê duyệt dự án. Đồng thời phải giảm bớt thủ tục, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án.

Nói về giải quyết các vấn đề dài hạn trên thị trường tài chính Việt Nam, ông Don Lam lưu ý: Thị trường trái phiếu doanh nghiệp và vốn cổ phần được quản lý tốt và minh bạch là một phần không thể thiếu của các nền kinh tế phát triển. Ông đề xuất khuyến khích phát triển một nền tảng dành cho nhà đầu tư tổ chức, một phần bằng cách khuyến khích sử dụng quỹ hưu trí đầu tư vào tài sản khác ngoài trái phiếu Chính phủ; Khuyến khích thị trường vốn cổ phần trở thành một nguồn tài chính quan trọng.

Về dài hạn, để đạt được mục tiêu của Chính phủ là tăng thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam từ 11%/GDP hiện nay lên 25% vào năm 2050 sẽ cần nhiều cải cách cơ cấu. Trong đó cần nâng cao năng lực của các tổ chức xếp hạng tín nhiệm và yêu cầu tất cả trái phiếu doanh nghiệp tại Việt Nam phải được xếp hạng tín nhiệm. Tăng cường giám sát thực thi, một phần bằng cách mở rộng vai trò của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA) và tăng mức phạt đối với cá nhân/tổ chức vi phạm để răn đe các vi phạm trong tương lai.

Cùng đó, nên thành lập công ty bảo hiểm bảo lãnh trái phiếu do Chính phủ hỗ trợ, tương tự như Danajamin National Berhad ở Malaysia. Đồng thời tăng cường quy định bảo vệ nhà đầu tư, bao gồm cả việc đưa ra các biện pháp khuyến khích các nhà bảo lãnh thực hiện thẩm định chi tiết hơn; tiến hành kiểm toán theo quy định nhiều hơn và rà soát thị trường vốn và hoạt động ngân hàng.