Cân nhắc sử dụng công cụ thuế

Mới đây, Bộ Xây dựng đã có Công văn 5333/BXD-QLN gửi Văn phòng Chính phủ báo cáo tình hình giá BĐS. Cơ quan này cho biết sẽ nghiên cứu, đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời.

Theo Bộ Xây dựng, đánh thuế BĐS là giải pháp phổ biến được nhiều nước trên thế giới đã và đang áp dụng để hạn chế đầu cơ và sẽ không khiến giá nhà, đất tăng. Lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết Bộ sẽ nghiên cứu và đánh giá kỹ tác động của chính sách đánh thuế để không tác động tiêu cực đến các đối tượng liên quan.

Đáng nói, đề xuất này đã được đưa ra cân nhắc và trao đổi trong nhiều năm qua. Tuy nhiên trong bối cảnh giá BĐS liên tục tăng mạnh từ đầu năm đến nay, ý kiến về việc đánh thuế này lại gây xôn xao dư luận với nhiều ý kiến trái chiều.

Nhưng không chỉ Việt Nam, nghiên cứu mới công bố gần đây của Savills Impacts cho thấy, về vấn đề khả năng chi trả nhà ở của người dân ở nhiều quốc gia trên thế giới, các chính phủ đã đưa ra nhiều giải pháp khác nhau nhằm điều tiết thị trường cũng như đảm bảo sự phát triển ổn định của thị trường nhà ở. Một trong những giải pháp thường được thực hiện là áp dụng thuế.

Bình luận về vấn đề này, bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills cho biết, thuế BĐS là công cụ tài chính thường xuyên được thảo luận trong khung pháp lý của các nước trên thế giới, đặc biệt là các quốc gia đang phát triển trong đó có Việt Nam. Hiện tại, chủ sở hữu BĐS ở Việt Nam không phải chi trả thuế tài sản trong khi khung thuế/phí chuyển nhượng thuộc nhóm thấp nhất thế giới.

Một giải pháp để bình ổn giá nhà

Theo Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền tại các đô thị lớn như TP HCM và Hà Nội đã giảm từ 60% năm 2016 xuống chỉ còn 35% năm 2024. Trong khi đó tại thị trường sơ cấp, căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng đã "biến mất" hoàn toàn.

"Giá sử có thể tiết kiệm tối đa 40% thu nhập mỗii tháng, một hộ gia đình thu nhập trung bình sẽ cần hơn 30 năm để có thể mua một căn nhà với điều kiện giá nhà không tiếp tục tăng. Nhưng với diễn biến gia tăng liên tục của của thị trường thì điều này là phi thực tế, khiến bất bình đẳng xã hội gia tăng và tiềm ẩn mầm mống bất ổn an sinh về lâu dài", bà Cao Thị Thanh Hương phân tích.

Trước nhu cầu bức thiết về nhà ở xã hội ngày càng tăng, người dân mong đợi một sự vào cuộc mạnh mẽ hơn từ phía Nhà nước. Để đáp ứng nhu cầu này, TP HCM đã đặt mục tiêu cung cấp 35.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2025, trong khi Hà Nội là 8.000 căn.

Chuyên gia của Savills nhìn nhận các chính sách đã được điều chỉnh để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc phát triển nhà ở xã hội, đồng thời cân nhắc áp dụng các biện pháp như thuế BĐS thứ hai nhằm tối ưu hóa nguồn lực và điều tiết thị trường. Theo lý giải, ở góc độ lý thuyết, thuế là công cụ hữu hiệu với 3 chức năng nổi bật.

Thứ nhất, thuế BĐS giúp gia tăng nguồn thu ngân sách để tái đầu tư và an sinh xã hội.

Thứ hai là chức năng kiểm soát nguồn tài nguyên quốc gia thông qua việc gia tăng nghĩa vụ tài chính với các hộ thu nhập cao đang sử dụng nhiều tài nguyên (nhà – đất).

Thứ ba, so với các sắc thuế chủ lực khác như thuế doanh nghiệp, thực thể tính thuế ở đây là BĐS khiến cá nhân khó trốn thuế, sắc thuế BĐS cũng không cần cạnh tranh hay bị giới hạn bởi các hiệp định quốc tế, do đó dễ dàng hơn cho các cơ quan quản lý hoạch định nguồn thu ngân sách dự kiến.

"Để thực hiện áp thuế tài sản, chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng kĩ thuật, công cụ tính thuế, đặc biệt là minh bạch và số hóa toàn bộ dữ liệu BĐS dân cư trở thành rào cản lớn nhất, cần nguồn tài chính lớn, sự quyết liệt tới cùng và công tác phối hợp lâu dài của liên bộ chức năng", chuyên gia Savills khuyến nghị.

Tuy nhiên, việc xác định giá trị giao dịch chính xác, minh bạch hóa các giao dịch, cũng như xác định rõ ràng quyền sở hữu là những vấn đề nan giải. Bên cạnh đó, việc xác định mức thuế hợp lý cũng là một bài toán cần giải quyết để vừa đảm bảo nguồn thu cho ngân sách, vừa không làm ảnh hưởng đến sự phát triển của ngành BĐS, vốn có mối liên kết chặt chẽ với nhiều ngành kinh tế khác.