Đầu tháng 3, Bộ Tài chính thông báo sẽ lấy ý kiến về các chính sách thu thuế bất động sản, bao gồm việc đánh thuế với nhà và tài sản, nhằm xây dựng đề cương báo cáo rà soát, đánh giá và đề xuất sửa đổi, theo chỉ đạo của Chính phủ.

Các nội dung góp ý gồm: đề xuất gộp Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, bổ sung đánh thuế đối với nhà, nghiên cứu xây dựng luật thuế tài sản hay bất động sản (nếu có).

Việc lấy ý kiến lần này hướng đến đánh giá tác động của nội dung sửa đổi đối với kinh tế xã hội, doanh nghiệp, người dân và ngân sách nhà nước.

Quá muộn khi đánh thuế nhà và tài sản

Theo ghi nhận của Báo Nhà báo & Công luận, trong khi giới chuyên gia rất đồng tình, hưởng ứng việc đánh thuế nhà và tài sản, thì các doanh nghiệp bất động sản lại tỏ ra không mấy hào hứng.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản (VARs) cho rằng, trên thế giới, rất nhiều quốc gia đã đánh thuế nhà và tài sản từ rất lâu, cả chục năm trước. Cho tới nay, Bộ Tài chính mới lấy ý kiến là quá muộn.

Theo Chủ tịch VARs, thuế nhà và tài sản là công cụ xử lý và kìm hãm hiện tượng đầu cơ đất, thổi giá đất, giá nhà lên cao nhằm thu tạo ra lợi nhuận bất chính.

Phân tích rõ hơn, ông Đính nói: Theo đề xuất của Bộ Tài chính, các trường hợp sẽ bị áp dụng thuế nhà và tài sản bao gồm, người có từ 2 nhà trở lên, càng nhiều nhà ở, mức thuế càng cao. Các trường hợp mua đất, nhưng không sử dụng đất, không xây dựng nhà ở cũng phải chịu thuế.

“Đất để xây dựng công trình, một là để nhà ở, hai là để các công trình xã hội hoặc công cộng, ba là để làm kinh doanh sản xuất, nhưng giới đầu cơ khi mua về lại không làm gì cả, không phát triển kinh tế nhưng vẫn đẩy giá. Điều này rất lãng phí tài nguyên, đặc biệt gây ra khó khăn cho người có nhu cầu mua nhà thực. Vì vậy, tôi cho rằng, Việt Nam cần công cụ ấy để ngăn chặn hành vi kinh doanh đầu cơ đẩy giá”, ông Đính nhấn mạnh.

Trên thực tế, trong năm 2021, vì Việt Nam không có công cụ để xử lý tình trạng đầu cơ thổi giá bất động sản, nên đã xuất hiện rất nhiều đợt “sốt” đất, từ Bắc tới Nam đều xuất hiện dai dẳng. Hậu quả, giá đất ở nhiều nơi đang vượt xa giá trị thật, thậm chí gây ra tình trạng “ngáo giá”.

Do đó, ông Đính kiến nghị Chính phủ, Bộ Tài chính đẩy nhanh tiến độ việc ban hành chính sách thuế nhà và tài sản, vừa để điều tiết thị trường, tránh trường hợp đẩy giá, thổi giá lên cao, lại vừa tạo thêm dòng thuế mới đóng góp cho Ngân sách Nhà nước.

Đồng tình với việc đánh thuế nhà, tài sản là cần thiết, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) phân tích, mặt tích cực của việc đánh thuế bất động sản là tăng cường hiệu quả công tác quản lý nhà nước, tăng nguồn thu ngân sách, góp phần làm cho thị trường bất động sản công bằng, minh bạch hơn.

Hiện nay người sở hữu nhà tại Việt Nam chưa phải nộp thuế tài sản nhà ở, mà mới chỉ phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, trong đó thuế suất đối với đất ở trong hạn mức là 0,03% bảng giá đất. Mức nộp thuế này quá thấp, gần như không đáng kể và không đủ sức điều tiết thị trường.

Chủ tịch HoREA cho rằng, Việt Nam có thể tham khảo cách đánh thuế bất động sản theo tham chiếu giá trị tài sản. Ví dụ điển hình của bang California (Mỹ) đánh thuế tài sản ở mức 1-1,25% một năm đối với người đầu cơ tích trữ nhiều tài sản nhà đất hoặc nắm giữ các tài sản giá trị lớn.

Tuy nhiên, theo ông Châu, để đánh thuế nhà và tài sản như hình mẫu của quốc gia phát triển như Mỹ tại thị trường Việt Nam phải đi kèm 3 điều kiện.

Thứ nhất, tiền sử dụng đất cần được điều chỉnh giảm xuống mức hợp lý hơn. Đây là cơ sở rất quan trọng giúp cho việc áp dụng đánh thuế tài sản nhận được sự đồng thuận cao. Hiện tiền sử dụng đất chiếm khoảng 10% giá trị căn hộ, chiếm trên dưới 30% giá trị nhà phố liền thổ (nhà gắn liền với đất).

Riêng đối với biệt thự, tiền sử dụng đất đang chiếm 50% giá trị căn nhà. Chừng nào loại tiền này vẫn còn chiếm tỷ trọng quá lớn trên tổng giá trị căn nhà, việc đánh thuế tài sản sẽ dẫn đến tình huống thuế chồng thuế.

Thứ hai, cơ quan quản lý Nhà nước cần xây dựng dữ liệu số là mã số định danh để thực hiện việc đánh thuế tài sản. Điều kiện thứ ba, các giao dịch nhà đất cần thực hiện qua hệ thống ngân hàng để xác định giá trị và dòng tiền.

“Trước khi ban hành và áp dụng một sắc thuế, cơ quan quản lý nhà nước cần phải có lộ trình và phải xét đến tính bền vững của thị trường nhà ở. Thị trường ổn định thì việc thu thuế mới khả thi”, ông Châu nhấn mạnh.

Ngoài ra, ông Châu liệt kê một số phương án khác ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất, như tăng thuế suất nếu mua bán nhanh và giảm thuế suất nếu đưa vào sử dụng lâu dài; chặn lướt sóng bằng cách dùng nghiệp vụ ngân hàng giảm tỷ lệ cho vay.

“Nhà nước cũng cần đánh thuế cao việc chậm đưa đất vào sử dụng, là một trong những thủ phạm đẩy giá bất động sản tăng cao thời gian qua. Thuế nhà và tài sản nếu vận dụng hợp lý, có thể giúp thị trường bất động sản minh bạch, phát triển bền vững, là lực đỡ quan trọng cho nền kinh tế”, ông Châu nói.

Doanh nghiệp bất động sản lo ngại giá nhà ở tiếp tục leo thang

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội chia sẻ: Kể từ năm 2017 tới nay, cơ chế chính sách liên quan tới bất động sản đã bị siết rất chặt, từ việc xin cấp phép dự án, cho tới hoạt động huy động vốn, vay vốn ngân hàng. Vì vậy, thị trường bất động sản đang bị chững lại về nguồn cung, khiến giá nhà bị đẩy lên cao.

Do đó, bất kỳ chính sách mới được ban hành trong thời điểm này đều sẽ tác động trực tiếp lên thị trường bất động sản và người mua nhà sẽ là đối tượng chính chịu ảnh hưởng.

“Giá nhà ở hiện nay tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM đang ở mức rất cao, nên việc đánh thêm thuế tài sản và thuế nhà sẽ tiếp tục đẩy giá nhà lên cao hơn nữa”, vị này nói.

Đồng tình về vấn đề này, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc khác nhận định: Mục đích của việc đánh thuế nhà và tài sản nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ, hạn chế tình trạng lũng đoạn thị trường bất động sản để đẩy giá lên cao. Tuy nhiên, nếu chính sách này được thực thi, giới đầu cơ đất vẫn sẽ có cách để lách luật.

“Mục đích của đầu cơ đất là mua đi - bán lại, nằm chờ đất tăng giá rồi bán để lấy chênh lệch. Như vậy, trong trường hợp thuế nhà và tài sản có hiệu lực, các giao dịch đầu cơ đều phải chịu thuế. Các khoản thuế này sẽ được cộng dồn theo cấp số nhân, và người mua sau cùng sẽ phải gánh khoản này. Điều này có nghĩa, việc đánh thuế nhà và tài sản lại là tác động khiến giá nhà ở ngày một tăng cao”, vị này nhận xét.

Việt Vũ