(NBCL) Hiện nay tiền sử dụng đất đang là gánh nặng của doanh nghiệp, hộ gia đình. Bởi với tiền sử dụng đất, nhà đầu tư không thể tiên lượng được trước khi quyết định đầu tư dự án, gần như phải mua lại quyền sử dụng đất đến hai lần và đẻ ra cơ chế "xin - cho". Doanh nghiệp muốn được đóng tiền sử dụng đất phải qua quá trình thẩm định, xét duyệt rất nhiêu khê, có thể dẫn đến "tình thế" chủ đầu tư phải "thỏa thuận" với đơn vị tư vấn mới có kết quả phù hợp. Điều này làm tăng chi phí và cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà. Đó là chia sẻ của giám đốc Công ty TNHH MTV Lan Anh (Bà Rịa - Vũng Tàu) Nguyễn Nam Phương.

Công ty TNHH MTV Lan Anh là một trong những công ty phát triển bất động sản Bà Rịa - Vũng Tàu trong nhiều năm qua. Đi vào phân khúc nhà ở xã hội với một loạt dự án lớn tại TP.Bà Rịa, Công ty Lan Anh có những lợi thế ? Và rào cản hiện nay ở phân khúc thị trường này là gì?

Khi đầu tư vào dự án nhà ở xã hội thì chúng ta thấy rằng những đối tượng khách hàng của phân khúc này là những người có nhu cầu thật, mong có một nơi an cư, khả năng tài chính có hạn nên đã là khách hàng của loại nhà này thì chắc chắn sẽ mua. Việc đầu tư sẽ an toàn và ổn định hơn dự án nhà ở thương mại vì mọi giao dịch đều được ngân hàng, các bộ ngành tham gia kiểm soát chặt chẽ với nhiều chính sách ưu đãi đã tạo nên động lực cho phân khúc này. Còn về rào cản thì có khá nhiều: Các nhà đầu tư muốn thực hiện các dự án nhà ở xã hội phải có sẵn nguồn quỹ đất sạch. Tuy nhiên, nguồn quỹ đất sạch hiện nay rất khan hiếm.Nếu bây giờ mới bắt đầu khai thác quỹ đất thì chi phí giải phóng mặt bằng, đầu tư cơ sở hạ tầng sẽ đội giá thành lên cao, trong khi, lợi nhuận thấp hơn hoặc bằng 10% theo quy định của Nhà nước.

Thực tế, lợi nhuận của các dự án nhà ở xã hội chưa bao giờ bằng 10%, chính vì thế nên không hấp dẫn nhà đầu tư. Bên cạnh đó, một số cơ chế ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (như hỗ trợ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài hàng rào dự án và hỗ trợ từ nguồn ngân sách địa phương...) chưa được quan tâm đúng mức; mức độ ưu đãi phụ thuộc vào điều kiện của từng địa phương nên chưa thu hút được doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp.

Để đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội còn quá lớn, trong khi nguồn cung có hạn, trong thời gian tới, ngoài sự phối hợp và nỗ lực của chính quyền địa phương, theo bà, doanh nghiệp cần thêm cơ chế, chính sách như thế nào cho phù hợp?

Hiện nay nhiều nhà đầu tư chưa mặn mà với các dự án nhà ở giá rẻ theo tôi là bởi giá đất quá cao, trong khi phân khúc này được hưởng rất nhiều ưu đãi. Để phát triển nhà ở phân khúc này thì ở các đ ịa phương cần phát triển hệ thống giao thông kết nối đồng bộ. Theo tìm hiểu của chúng tôi thì cứ 10 người đến mua nhà, thì có tới 7 người chưa thể ký hợp đồng vì thiếu tiền. Bởi gói hỗ trợ vay 30.000 tỷ đồng từ ngân hàng với lãi suất thấp đã ngừng ký hợp đồng vay mới, nên việc bán hàng tại các dự án nhà ở xã hội đang bị gián đoạn. Trong khi đó, gói ưu đãi mới đã có chủ trương, nhưng đến nay, vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể.

Những năm trước, khi thị trường bất động sản khó khăn, doanh nghiệp BĐS được khuyến khích làm nhà ở xã hội để được hưởng ưu đãi về đất và thuế, vay ngân hàng với lãi suất thấp. Tôi cho rằng, việc gián đoạn chính sách ưu đãi có thể làm các doanh nghiệp nhụt chí. Việc xin chủ trương đầu tư, thỏa thuận quy hoạch, xin thỏa thuận chiều cao công trình ngoài phễu bay, phòng cháy chữa cháy, thẩm duyệt thiết kế cơ sở, xin giấy phép xây dựng, xác định giá đất và nộp tiền sử dụng đất, xin giấy chứng nhận công trình đủ điều kiện đưa vào sử dụng... là một rừng thủ tục, một ma trận mà chủ đầu tư dự án bất động sản phải gánh chịu, bị "hành hạ" và mất vài ba năm để làm thủ tục. Các thủ tục rối rắm này làm hạn chế sự sáng tạo, năng động của chủ đầu tư, làm đọng vốn, làm tăng nợ xấu, và làm giảm đi, thậm chí mất cơ hội kinh doanh. Gần như doanh nghiệp mất đến 50% quỹ thời gian và năng lượng chỉ để phục vụ các thủ tục hành chính, chỉ còn 50% thời gian và năng lượng lo cho dự án.

Tại Hội nghị đối thoại giữa Thủ tướng Chính phủ với các doanh nghiệp cuối tháng 4 vừa qua, các doanh nghiệp BĐS kiến nghị lên Thủ tướng 3 vấn đề chính: Tiền sử dụng đất đang là gánh nặng, việc siết chặt tín dụng bất động sản, không được lấy lợi nhuận từ kinh doanh bất động sản để bù trừ cho các hoạt động khác... Những kiến nghị khác của Công ty Lan Anh là gì?

Bất động sản là một trong những ngành kinh tế nền tảng của đất nước, có liên quan đến hầu hết các ngành kinh tế khác, cung ứng nhiều sản phẩm, đặc biệt là nhà ở và góp phần tạo ra nhiều việc làm cho người lao động. Thế nhưng, hiện nay tiền sử dụng đất đang là gánh nặng của doanh nghiệp, hộ gia đình. Bởi với tiền sử dụng đất, nhà đầu tư không thể tiên lượng được trước khi quyết định đầu tư dự án, gần như phải mua lại quyền sử dụng đất đến hai lần và đẻ ra cơ chế "xin - cho". Doanh nghiệp muốn được đóng tiền sử dụng đất phải qua quá trình thẩm định, xét duyệt rất nhiêu khê, có thể dẫn đến "tình thế" chủ đầu tư phải "thỏa thuận" với đơn vị tư vấn mới có kết quả phù hợp.

Điều này làm tăng chi phí và cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà. Cty Lan Anh kiến nghị Chính phủ xem xét sửa đổi cách tính tiền sử dụng đất như là một sắc thuế khi chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở. Theo quy định hiện hành, hầu hết các ngành nghề đều được Nhà nước cho phép hạch toán bù trừ trong quá trình kinh doanh để xác định lợi nhuận và nghĩa vụ nộp thuế thu nhập doanh nghiệp. Nhưng cơ chế này lại không được áp dụng đầy đủ cho hoạt động kinh doanh bất động sản vì theo quy định thì kinh doanh bất động sản phải được hạch toán riêng. Đây là quy định bất hợp lý do vậy cần bãi bỏ, thay vào đó là cho phép được bù trừ lỗ của các hoạt động sản xuất, kinh doanh khác với lợi nhuận từ kinh doanh bất động sản để phù hợp với các điều ước quốc tế mà nước ta đã ký kết.

Trọng Hiếu