Bên cạnh vấn đề pháp lý, vốn là rào cản lớn nhất đối với tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản. Trong 2 năm qua, doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng thiếu hụt vốn nghiêm trọng, thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh, ách tắc về pháp lý đẩy lượng hàng tồn kho gia tăng, nhiều công trình, dự án không hoàn thành đúng tiến độ, rơi vào cảnh dang dở, gây lãng phí tài nguyên đất đai.

Mặc dù nỗ lực tháo gỡ khó khăn của Chính phủ, các Bộ, ngành đã đạt được một số kết quả đáng ghi nhận, thanh khoản trên thị trường bất động sản đã có sự chuyển biến tích cực theo thời gian, tuy nhiên áp lực dòng tiền vẫn chưa vơi với doanh nghiệp bất động sản nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Tình trạng này sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới.

Theo thống kê của Hội môi giới bất động sản (VARs), những năm gần đây, bên cạnh nguồn vốn tự có, nguồn vốn bổ sung từ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, vốn ứng trước từ khách hàng thì nguồn vốn trung, dài hạn để phát triển thị trường bất động sản chủ yếu là vốn tín dụng ngân hàng và vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN).

Tuy nhiên, trong 2 năm qua, cơ cấu cấu vốn cho lĩnh vực bất động sản có sự thay đổi mạnh mẽ. Trong khi nguồn vốn đầu tư nước ngoài khá ổn định, thì tỷ trọng nguồn vốn TPDN và tín dụng ngân hàng biến động mạnh bởi chính sách tín dụng cùng những quyết định của các cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường TPDN.

Cụ thể, theo ước tính của Viện Đào tạo Nghiên cứu BIDV dựa trên số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, Bộ Tài chính, năm 2022, nguồn vốn TPDN chỉ chiếm 7,7% trong cơ cấu vốn của lĩnh vực bất động sản, thì đến năm 2023, đã tăng lên tới 26%.

Ngược lại, năm 2022, khi thị trường vốn suy giảm, nguồn vốn tín dụng chiếm đến gần 74%, thì năm 2023, giảm xuống còn 54%. Tuy nhiên, dư nợ tín dụng bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng trên 20% tổng dư nợ đối với nền kinh tế và vẫn trong xu hướng tăng.

Theo số liệu công bố chính thức của Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31/11/2023, dư nợ tín dụng đốivới hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1.022.532 tỷ đồng, tăng 28.614 tỷ đồng so với thời điểm cuối tháng 10. Lũy kế 11 tháng năm 2023, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, tăng khoảng 27% so với cả năm 2022.

Dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản ghi nhận liên tục tăng đều theo thời gian. Tuy nhiên, vốn tín dụng chủ yếu tăng đối với nhà phát triển bất động sản trong khi tín dụng vay mua nhà lại rất thấp.

Tín dụng cho người vay mua nhà giảm và chưa có dấu hiệu cải thiện do cơ cấu nguồn cung không phù hợp, lo ngại rủi ro lãi suất tăng sau thời gian ưu đãi và thu nhập sụt giảm trong bối cảnh kinh tế khó khăn.

Cụ thể, dư nợ tín dụng đối với vay mua quyền sử dụng đất trong 11 tháng năm 2023 là 68.694 tỷ đồng, chỉ bằng 1/4 dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở. Nhưng nhìn chung trong năm 2023, doanh nghiệp bất động sản vẫn khó tiếp cận với nguồn vốn tín dụng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARs đánh giá: Mặc dù mức lãi suất đã giảm mạnh, lãi suất huy động và lãi suất cho vay mới của các ngân hàng thương mại đã giảm khoảng hơn 2%/năm so với cuối năm 2022, đồng thời lãi suất cho vay mua nhà cuối năm của một số ngân hàng cũng giảm hơn so với năm 2022.

Thực tế, các thỏa thuận tín dụng cũng chỉ tập trung chủ yếu vào các doanh nghiệp có tình hình tài chính tốt, có quỹ đất lớn với các dự án sạch. Bởi tài sản bảo đảm cho khoản vay của nhiều doanh nghiệp bất động sản không đáp ứng yêu cầu trong khi các ngân hàng thận trọng hơn trước các quyết định giải ngân và có xu hướng ưu tiên lựa chọn khách hàng chấp nhận lãi suất cao trước bối cảnh rủi ro nợ xấu bất động sản gia tăng.

Để giảm bớt sự lệ thuộc vào ngân hàng, đảm bảo hiệu quả và sự ổn định của hệ thống tài chính khi lượng tín dụng đổ vào bất động sản đang khá cao, trong những năm qua, chủ đầu tư ưu tiên phát hành TPDN để huy động nguồn vốn trung và dài hạn.

"Đây là chuyển dịch mang tính tích cực cho thị trường bất động sản Việt Nam, cũng là hoạt động có lợi hơn đối với doanh nghiệp. Việc phát hành trái phiếu có gắn quyền mua bất động sản sẽ giúp doanh nghiệp vừa huy động vốn vừa tiêu thụ được sản phẩm của mình", ông Đính nói.

Giai đoạn 2018 - 2021, TPDN bất động sản không ngừng tăng trưởng. Các doanh nghiệp bất động sản đã vượt ngân hàng, đứng đầu về giá trị TPDN phát hành năm 2021 với tỷ trọng 35% tổng giá trị TPDN phát hành.

Tuy nhiên, đến giữa năm 2022, một số sai phạm nghiêm trọng gây mất lòng tin của các nhà đầu tư khiến tổng giá trị phát hành TPDN giảm mạnh 64,4% so với 2021, ước đạt 269.733 tỷ đồng. Kéo theo là sự sụt giảm của giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản xuống còn 52,734 tỷ đồng.

Trong năm 2023, tình hình phát hành TPDN cải thiện, tổng giá trị phát hành TPDN được ghi nhận 311.240 tỷ đồng, trong đó trái phiếu doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực bất động sản là 73.200 tỷđồng, chiếm 23,5% tổng giá trị, tăng 40,8% so với năm 2022. Nhưng vẫn chỉ bằng khoảng 1/3 tổng giá trị TPDN bất động sản phát hành năm 2021.

Đối với nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), những năm gần đây, nguồn vốn này duy trì ổn định và đang có xu hướng “chảy" mạnh vào thị trường bất động sản, tập trung chủ yếu vào phân khúc bất động sản công nghiệp và một số dự án bất động sản phân khúc khác có diện tích lớn, vị trí đẹp.

Theo thống kê Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) công bố, nguồn vốn FDI đầu tư vào lĩnhvực bất động sản năm 2023 đạt gần 4,67 tỷ đồng, tăng 4,8% so với cùng kỳ và giữ vị trí thứ 2 trong cáclĩnh vực thu hút vốn đầu tư FDI năm 2023. Như vậy, nguồn vốn FDI vẫn duy trì là điểm sáng, hoạt động bán hàng bắt đầu có chuyển biến, nhưng các kênh vốn chính vẫn đang gặp thách thức, chưa thực sự ổn định. “

"Khát tiền” vẫn là thực trạng mà nhiều doanh nghiệp địa ốc phải đối mặt. Với đặc trưng là vốn chủ sở hữu mỏng, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc phần lớn vào vốn vay, khi huy động vốn gặp khó khăn, doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp khó khăn ngay lập tức. Do đó,việc tìm ra các giải pháp nhằm khơi thông nguồn vốn để thúc đẩy sự phục hồi và phát triển thị trường bấtđộng sản là rất cần thiết", ông Đính nhấn mạnh.