Bản án Dân sự phúc thẩm số 134/2020/DS-PT ngày 28/9/2020 của TAND tỉnh Lâm Đồng về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu”.

Cụ thể, trước đó ngày 06/10/2020, bà Nguyễn Thị Thành An có đơn đề nghị kháng nghị giám đốc đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 134/2020/DS-PT ngày 28/9/2020 của TAND tỉnh Lâm Đồng với lý do bà mua nhà đất của Công ty Tiền Tài là hợp pháp nên đề nghị được công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Sau khi nghiên cứu toàn bộ hồ sơ vụ án, tài liệu, chứng cứ có liên quan, Tòa án nhân dân cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh xét thấy: Ngày 10/12/2016, Công ty Tiền Tài lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc thửa đất số 271 tờ bản đồ số 37 tại địa chỉ: Pasteur, phường 4, TP. Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng cho ông Nguyễn Việt Anh và bà Nguyễn Quỳnh Chi. Hợp đồng được công chứng chứng thực cùng ngày với giá chuyển nhượng là 10.000.000.000 đồng (mười tỷ đồng) và được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng đăng ký biến động sang tên cho ông Anh và bà Chi ngày 16/12/2016.

Ngày 12/01/2017, ông Anh và bà Chi lập hợp đồng chuyển nhượng lại tài sản nêu trên cho Công ty Tiền Tài với giá chuyển nhượng cũng là 10.000.000.000 đồng (mười tỷ đồng). Hợp đồng được Công chứng tại Văn phòng công chứng Trương Anh. Ngày 20/01/2017, Văn phòng đăng ký đất đai TP. Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng đăng ký biến động sang tên lại cho Công ty Tiền Tài được sở hữu và sử dụng tài sản nêu trên. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất và tài sản gắn liền với đất giữa ông Anh, bà Chi với Công ty Tiền Tài đã hoàn tất nên Công ty Tiền Tài là chủ sở hữu hợp pháp đối với tài sản trên.

Ngày 24/01/2017, Công ty Tiền Tài lập hợp đồng công chứng thế chấp tài sản trên cho Ngân hàng TMCP Quản đội Chi nhánh Lâm Đông. Ngày 25/01/2017, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Lâm Đồng chứng nhận việc đăng ký thế chấp. Việc thế chấp được thực hiện đúng quy định pháp luật nên phát sinh hiệu lực đối với các bên tham gia giao dịch.

Ngày 26/01/2017, giữa ông Nguyễn Việt Anh và bà Nguyễn Quỳnh Chi lập thỏa thuận: “Bên bán đã làm Hợp đồng công chứng mua bán biệt thự số 18 Pasteur, phường 4, TP. Đà Lạt cho bên mua nhưng chưa nhận số tiền là 40.000.000.000 đồng (bốn mươi tỷ đồng). Bên mua cam kết sẽ thanh toán hết số tiền trên trước thời hạn 6 tháng (trước ngày 30/7/2017). Nếu không sẽ chịu trách nhiệm trước pháp luật”.

Thỏa thuận này xác nhận lại nội dung chuyển nhượng nhà đất và cam kết trách nhiệm thanh toán tiền của người nhận chuyển nhượng. Căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng nhà đất và thỏa thuận ngày 26/01/2017 nêu trên, Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa ông Anh, bà Chi với Công ty Tiền Tài đã hoàn tất, chỉ còn tranh chấp về số tiền thanh toán nên đã buộc Công ty Tiền Tài trả cho ông Anh, bà Chi 40 tỷ đồng và tiền lãi chậm thanh toán là có căn cứ.

Đối với Hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc thừa số 271 tờ bản đồ số 37 (D93 -1- B), tọa lạc tại đường Pastuer, phường 4, TP. Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng giữa Công ty TNHH Tiền Tài với bà Nguyễn Thị Thanh An được Văn phòng Công chứng Vạn Tin công chứng số 3760 quyển số 66-TP/CC-SCC/HDGD ngày 19/7/2018 thì: Tại thời điểm chuyển nhượng, do Công ty Tiền Tài đã thế chấp cho Ngân hàng TMCP Quân đội - Chi nhánh Lâm Đồng nhưng đến hạn trả nợ Công ty Tiền Tài không có khả năng thanh toán nên Công ty Tiền Tài đã chuyển giao tài sản thế chấp cho Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản - Ngân hàng TMCP Quân đội (viết tắt là MBAMC) để xử lý.

MBAMC đã thực hiện các thủ tục thu hồi nợ xấu theo quy định tại Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng. Công ty Tiền Tài tự nguyện bàn giao tài sản thế chấp nêu trên cho MBAMC và thống nhất ủy quyền cho MBAMC bán nhà đất trên cho bà Nguyễn Thị Thanh An. Sau đó bà An đã tiến hành làm thủ tục mua bán và thanh toán toàn bộ số nợ gốc và nợ lãi cho Ngân hàng TMCP Quân đội - Chi nhánh Lâm Đồng thay cho Công ty Tiền Tài, đồng thời Công ty Tiền Tài cũng xác nhận đồng ý chuyển nhượng tài sản trên cho bà An vào ngày 19/7/2018. MBAMC căn cứ hợp đồng chuyển nhượng đã ký kết giữa các bên để bàn giao tài sản trên cho bà An quản lý, sử dụng là đúng quy định.

Như vậy, việc chuyển nhượng nhà đất giữa Công ty Tiền Tài với bà Nguyễn Thị Thanh An đã hoàn tất. Trên cơ sở đó, Tòa án cấp sơ thẩm xét xử không chấp nhận yêu cầu của ông Anh, bà Chi đề nghị vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa Công ty Tiền Tài và bà An vô hiệu, đồng thời công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Công ty Tiền Tài với bà An là đúng pháp luật.

Mặc dù việc Tòa án cấp phúc thẩm xét xử buộc Công ty Tiền Tài trả cho ông Anh, bà Chi số tiền 40 tỷ là đúng nhưng lại cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa Công ty Tiền Tài và bà Nguyễn Thị Thanh An vô hiệu là không phù hợp. Bởi lẽ, việc chuyển nhượng giữa Công ty Tiền Tài với bà Nguyễn Thị Thanh An là hợp pháp; Công ty Tiền Tài không tranh chấp với bà An về hợp đồng chuyển nhượng nhà đất: Yêu cầu của ông Anh, bà Chi đề nghị vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng nhà đất không được Tòa án hai cấp chấp nhận.

Ngoài ra, nếu cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu thì Tòa án cấp phúc thẩm đồng thời phải giải quyết quyền lợi của bà An về việc đã thực hiện thay nghĩa vụ trả tiền cho Ngân hàng TMCP Quân đội - Chi nhánh Lâm Đồng mới đúng. Tòa án cấp phúc thẩm không giải quyết nội dung này là không đảm bảo được quyền lợi hợp pháp của bà An.

Vì các lẽ trên, Tòa án nhân dân cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh quyết định kháng nghị toàn bộ Bản án Dân sự phúc thẩm số 134/2020/DS-PT ngày 28/9/2020 của Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng.

Đồng thời đề nghị Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh xét xử giám đốc thẩm hủy toàn bộ Bản án Dân sự phúc thẩm 134/2020/DS-PT ngày 28/9/2020 của Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng xét xử phúc thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

Đắc Nguyên