Giá thuê khó tăng, nguồn khách hạn chế

Sở hữu một căn hộ 2 phòng ngủ tại khu vực quận Tân Bình có giá bán thứ cấp lên tới hơn 5 tỷ đồng, nhưng chị Thu Phương (TP Thủ Đức, TP HCM) chỉ đang cho thuê được với mức giá khoảng 14 triệu đồng/tháng. Khi trừ đi một tháng chi phí tìm khách và quản lý cho sàn môi giới, chủ nhà này chỉ thu về được 154 triệu đồng/năm, tương đương với lợi suất chỉ ở mức trên 3%.

Lợi suất từ hoạt động cho thuê này thấp hơn nhiều so với tiền lãi gửi ngân hàng trong 12 tháng tại một số ngân hàng thương mại, ở mức từ 5-6%. Đó là chưa kể các loại chi phí khấu hao, chi phí rủi ro và tiền bảo hiểm căn hộ phải đóng càng làm dòng tiền thu lại từ hoạt động cho thuê giảm đáng kể.

“Lợi nhuận cho thuê ngày sàng sụt giảm so với giá nhà, nhưng khả năng tăng giá thuê là rất khó. Nhưng do tôi mua được nhà vào giai đoạn giá rẻ nên việc cho thuê này cũng chỉ để tạo thêm dòng tiền, lợi nhuận chính vẫn đến từ việc căn hộ tăng giá”, chị Phương cho biết.

Không lạc quan như vậy, anh Quang Huy (Quận 7, TP HCM) lại mua vào 3 căn hộ 2 phòng ngủ tại khu vực quận 7, với giá mua gần 8 tỷ đồng chỉ để cho thuê dài hạn. Tuy nhiên, do nguồn cung của loại hình căn hộ dịch vụ khu vực này quá lớn khiến việc tìm khách thuê bị cạnh tranh khốc liệt.

Để tìm khách thuê dễ hơn, anh Huy đã để trống cả 3 căn hộ và cho thuê nhà nguyên bản với giá thuê khoảng 9 triệu đồng/căn/tháng. Nếu căn hộ có khách thuê liên tục thì mức lợi nhuận thu lại cũng được khoảng 4%, kết hợp với việc giá nhà tăng thì đây cũng là một khoản đầu tư hợp lý. Tuy nhiên, do khách thuê ít nên mỗi căn hộ đã bị để trống từ 2-3 tháng trong năm vừa qua, làm lợi nhuận thu lại bị giảm mạnh.

“Hiện nay nhiều đơn vị hoạt động kinh doanh căn hộ dịch vụ có giá thuê rẻ hơn nhiều và lại nằm tại khu vực gần trung tâm, nên phần lớn khách thuê sẽ tìm đến đó trước. Chưa kể giá nhà cũng tăng mạnh, nếu mình tăng giá thuê cho phù hợp với giá bán thực tế thì sẽ rất khó tìm khách để khai thác”, anh Huy chia sẻ.

Không chỉ với những chủ nhà cho thuê dài hạn, nhiều nhà đầu tư mua nhà tại TP HCM để kinh doanh cho thuê ngắn hạn với hình thức Airbnb cũng cảm thấy lợi suất của loại hình đầu này ngày càng kém hấp dẫn. Do loại hình này phải mất công sức vận hành, quản lý và doanh thu gần đây sụt giảm do dòng khách không ổn định.

Lợi suất cho thuê ở dưới mức 4%

Theo số liệu từ CBRE cho thấy, tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ tại TP HCM đang  duy trì ở mức dưới 4%. Mặc dù cao hơn so với giai đoạn đại dịch, nhưng tỷ suất này thấp hơn nhiều so với giai đoạn từ 2015-2019.

Tương tự, dữ liệu của Batdongsan.conm.vn cũng cho thấy, tỷ suất lợi nhuận từ đầu tư cho thuê căn hộ TP HCM năm 2023 là 4,6%, sang năm nay chỉ còn 3,8-4%, thấp hơn các quốc gia khác như Indonesia (6%), Thái Lan (6%), Philippine (5%), Malaysia (5%).

Lý giải nguyên nhân khiến lợi nhuận đầu tư căn hộ cho thuê ngày càng thấp, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết, sự chênh lệch ngày càng lớn giữa giá thuê và giá mua vào khiến tỷ suất lợi nhuận thuần tuý từ đầu tư cho thuê kém hấp dẫn.

Trong năm 5 năm qua, giá căn hộ trên cả nước tăng 59% còn giá thuê chỉ tăng 10-15%, nhiều thời điểm còn giảm sâu 30-40%. Riêng tại thị trường TP HCM, năm nay giá căn hộ TP HCM tăng 17% còn giá thuê chỉ tăng cục bộ từ 3-10% và chỉ tăng ở một vài khu vực, dự án. Nếu xét trên mặt bằng giá bán và cho thuê, tỷ suất lợi nhuận đầu tư cho thuê còn chưa đến 3,5%.

Đặc biệt, thị trường cho thuê vừa trải qua giai đoạn khó khăn vì dịch bệnh, du lịch mới phục hồi và kinh tế còn trong thời điểm nhiều thách thức. Nhu cầu thuê chung cư vì vậy chịu ảnh hưởng, nhất là với các loại hình lưu trú ngắn ngày đang bị nhiều cư dân sinh sống trong căn hộ phản đối.

Trong khi đó, nhiều đơn vị môi giới cũng nhận định, phần lớn các căn hộ cho thuê tại TP HCM đều thuộc diện thời vụ. Chủ yếu là do chủ sở hữu cho thuê tạm trong khi chờ được giá, do đó nguồn cung căn hộ cho thuê khá lớn nhưng lượng khách thuê lại gặp nhiều hạn chế. Đặc biệt là khi căn hộ chung cư bị cạnh tranh bởi hàng loạt các dự án căn hộ dịch vụ, co-living đang thịnh hành tại TP HCM trong thời gian gần đây.

Mặc dù kém khả năng cạnh tranh, nhưng khi ghi nhận lợi nhuận gộp từ việc giá nhà tăng, căn hộ chung cư vẫn là một khoản đầu tư tốt, ổn định hơn so với một số loại hình như chứng khoán, vàng… Do đó, nhiều nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi, cần một loại hình an toàn, ổn định vẫn lựa chọn nắm giữ căn hộ chung cư và tận dụng cho thuê.