Lệch pha cung – cầu khiến giá neo ở mức cao

Tại Hội nghị Tổng quan thị trường BĐS Việt Nam quý IV/2024 được tổ chức mới đây, đại diện CBRE cho biết nguồn cung nhà ở mở bán mới tại thị trường TP HCM khá hạn chế, chỉ đạt gần 5.300 sản phẩm ở các loại hình căn hộ chung cư, nhà phố, biệt thự. Trong đó, loại hình căn hộ có nguồn cung lớn nhất, 5.050 căn hộ nhưng vẫn nằm ở mốc thấp nhất giai đoạn 2013 - 2024.

Tương tự, số liệu từ Sở Xây dựng TP HCM cũng cho thấy, 11 tháng đầu năm 2024, toàn thành phố chỉ có 12 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư. Đây là con số thấp nhất trong nhiều năm qua, phản ánh rõ rệt sự thiếu hụt nghiêm trọng trong nguồn cung nhà ở. Đặc biệt, chỉ có 2 dự án nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng và chỉ có 4 dự án đủ điều kiện huy động vốn đưa sản phẩm ra thị trường, với 1.611 căn hộ, giảm mạnh so với các năm trước.

Nhận định về vấn đề này, bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills Việt Nam cho rằng, thị trường BĐS nhà ở tại TP HCM, bao gồm cả phân khúc căn hộ và BĐS gắn liền với đất, tiếp tục đối mặt với thách thức lớn về nguồn cung. Nguồn cung trong năm được ghi nhận là thấp nhất trong vòng 5 năm qua, ảnh hưởng trực tiếp đến sự lựa chọn của người mua.

Đa số các dự án mở bán trong năm thuộc phân khúc trung cấp, dẫn đến tình hình giao dịch không mấy khả quan. Do thiếu hụt nguồn cung, giá BĐS vẫn duy trì ở mức cao, với các dự án mới có giá bán vượt trội so với các giai đoạn trước.  

Thách thức về nguồn cung trong năm 2024 không chỉ gây khó khăn mà còn khiến số lượng căn bán giảm đáng kể. Tỷ lệ hấp thụ tại một số dự án gặp khó do mặt bằng giá tại TP HCM đang ở mức cao. Tình hình cung-cầu cho thấy sự chững lại, với tâm lý thị trường ngày càng thận trọng.

Khi giá bán cao, người mua sẽ cân nhắc kỹ lưỡng, bao gồm việc xem xét tính hấp dẫn của tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê, khả năng sinh lời khi đầu tư bán lại, tính minh bạch pháp lý, tiến độ xây dựng, uy tín của chủ đầu tư, hoặc chuyển hướng sang thị trường thứ cấp. Một khi thị trường có sự chọn lọc chặt chẽ, sự phân hóa giữa các dự án và phân khúc sẽ ngày càng rõ rệt. 

Dự kiến, trong năm 2025, nguồn cung sẽ có dấu hiệu cải thiện dần. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung vẫn chủ yếu thuộc phân khúc trung cấp, trong khi nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền vẫn sẽ tiếp tục khan hiếm. TP HCM vẫn là thị trường tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, trong khi quỹ đất cho nhà ở giá rẻ ngày càng hạn chế.

“Vì vậy, các khu vực vệ tinh xung quanh TP HCM, với vị trí thuận lợi và kết nối giao thông tốt, sẽ trở thành những thị trường tiềm năng đáp ứng nhu cầu nhà ở”, chuyên gia của Savills nhận định. 

Nguồn cung cải thiện nhưng có sự phân hóa mạnh

Mặc dù nguồn cung dự báo có sự cải thiện trong năm 2025, nhưng theo dự báo của nhiều đơn vị, các sản phẩm mới tại TP HCM sẽ tập trung nhiều tại phân khúc cao cấp. Đặc biệt là với căn hộ chung cư, loại hình chính đáp ứng cho nhu cầu nhà ở, các số liệu đều cho thấy phân khúc dưới 50 triệu đồng/m2 sẽ chỉ chiếm khoảng 10%, còn dưới 40 triệu đồng/m2 dường như sẽ vắng bóng trong năm mới.

Đơn cử như số liệu của hãng tư vấn Avison Young, giá chung cư TP HCM đang rơi vào khoảng 75-120 triệu đồng/m2. Chỉ còn lác đác vài dự án giá tầm 50-55 triệu đồng/m2 và khả năng cao các năm tới, nguồn cung tầm giá này chỉ có thể tìm thấy ở những thị trường tỉnh.

Có 70% nguồn cung chung cư mới tại TP HCM trong năm 2024 tập trung ở các dự án cao cấp, hạng sang. Các dự án mở bán giai đoạn tiếp theo đã điều chỉnh giá bán tăng từ 10 - 40% so với giai đoạn trước đó.

Lý giải cho vấn đề này, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cũng cho biết, trong bối cảnh chi phí ngày càng tăng, chủ đầu tư ở TP HCM phải cân bằng bài toán lợi nhuận nên khó làm nhà thương mại giá dưới 3 tỷ đồng. Đồng thời các chi phí liên quan đến đất đai và phát triển dự án đang tiếp tục tăng, khả năng cao chung cư dưới 3 tỷ đồng sẽ biến mất ở TP HCM.

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam cho rằng, quỹ đất "sạch" đầy đủ pháp lý để có thể phát triển dự án nhà ở thương mại tại TP HCM ngày càng hạn chế. Bên cạnh đó, việc áp dụng bảng giá đất điều chỉnh và bảng giá đất mới cập nhật hàng năm từ 2026 khiến việc đền bù giải phóng mặt bằng tốn nhiều chi phí hơn.

Mặc dù nguồn cung phân hóa mạnh, tập trung ở phân khúc giá cao, nhưng lượng giao dịch dự kiến sẽ không bị ảnh hưởng quá nhiều. Bởi trong thời gian qua, các dòng sản phẩm căn hộ nằm trong phân khúc cao cấp vẫn được thị trường đón nhận với tỷ lệ hấp thụ tại thị trường sơ cấp vẫn đạt tới 70% tổng số căn hộ mở bán.

Trong khi đó, tại một số dự án nằm tại khu vực hạ tầng phát triển, dễ dàng kết nối với trung tâm TP HCM và có chính sách bán hàng hấp dẫn vẫn ghi nhận tình trạng “cháy hàng” ngay trong ngày mở bán.