Trong 10 năm qua, thị trường bất động sản TP.HCM đã tăng trưởng vượt bậc về cả quy mô lẫn chất lượng công trình, cảnh quan, dịch vụ. Tuy nhiên, thị trường vẫn còn tồn tại một số hạn chế, bất cập, chưa ổn định, lành mạnh. 

Trong đó, vấn đề nổi cộm nhất là việc thị trường chưa giải quyết được vấn đề nhà ở cho đa số người dân có thu nhập trung bình người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, giới trẻ và người nhập cư.

Trao đổi với PV Báo Nhà báo và Công luận, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết: Thị trường bất động sản TP.HCM hiện vẫn còn nhiều bất cập còn tồn đọng, chưa được giải quyết, như nguồn cung khan hiếm, lệch pha cung cầu. 

Tất cả điều này đã dẫn đến việc nguồn thu ngân sách từ hoạt động kinh doanh bất động sản giảm mạnh.

Thiếu nhà ở, nhưng tốc độ phê duyệt dự án mới chậm chạp

Theo Chủ tịch HoREA: Mặc dù thị trường đang thiếu nhà ở nghiêm trọng, nhất là dòng nhà ở giá thấp, thế nhưng, tốc độ phê duyệt các dự án mới rất chậm, nhất là trong 3 năm gần đây (2018 - 2020), gần như dậm chân tại chỗ.

Năm 2017 được coi là “đỉnh cao” của thị trường bất động sản TP.HCM với 92 dự án đủ điều kiện huy động vốn. Tuy nhiên, sang năm 2018, số lượng dự án đủ điều kiện giảm 6,2%; năm 2019 giảm 85,1%; năm 2020 giảm 59,3%.

“Nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này là do sự chồng chéo trong hệ thống luật pháp, do quá trình thanh, kiểm tra các dự án bất động sản, khiến nguồn cung mới trên thị trường dần trở nên khan hiếm”, ông Châu cho biết.

Thiếu nhà ở giá thấp, nhưng thừa nhà ở cao cấp

Bên cạnh thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung mới, thị trường bất động sản TP.HCM còn có hiện tượng thiếu nhà ở giá thấp, nhưng dư thừa nhà ở cao cấp, căn hộ condotel.

Theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, tổng số căn hộ cao cấp  (giá trên 40 triệu đồng/m2), trong giai đoạn 2016 - 2020 là 47.837 căn, chiếm 33,6% tổng cung trên thị trường. 

Tiếp đến là căn hộ trung cấp, giá từ 25 triệu - 40 triệu đồng/m2 có 65.920 căn, chiếm tỷ lệ 46,4% trong tổng số nhà. Cuối cùng là phân khúc bình dân, giá dưới 25 triệu đồng/m2, chiếm thị phần thấp nhất, với 28.295 căn, chiếm tỷ lệ 19,9%.

Trong báo cáo mới nhất của Sở Xây dựng TP.HCM, trong quý I/2021, cơ cấu nhà ở tại TP.HCM có sự lệch pha rất nghiêm trọng, trong đó, tỷ lệ nhà ở cao cấp, hạng sang, siêu sang chiếm tới 59%, trung cấp chiếm 41% và không còn căn hộ giá bình dân trên thị trường TP.HCM.

Ông Lê Hoàng Châu nhận xét, số liệu của Sở Xây dựng TP.HCM có một số điểm chưa chính xác. Trong đó, phân khúc nhà ở giá trên 35 triệu đồng/m2, đã được xác định là nhà ở cao cấp, không phải trên 40 triệu đồng/m2 như Sở Xây dựng đã công bố.

Do đó, nếu tính lại, thị phần của dòng sản phẩm nhà ở nhà này sẽ cao hơn con số 33,6% do Sở Xây dựng TP.HCM thống kê.

“Trong năm 2019, một dự án tại quận 9 đã chào bán hơn 10.000 căn hộ cao cấp, chiếm 43,3% thị phần, nhưng lại được thống kê vào loại căn hộ trung cấp, nên chưa chính xác. Tôi giả định, nếu chỉ tính một nửa số căn hộ này xếp vào nhóm căn hộ cao cấp, thì tỷ lệ phân khúc nhà ở cao cấp sẽ chiếm tới 56,8% thị phần, áp đảo thị trường bất động sản trong 5 năm qua”, ông Châu nói.

Trong khi đó, trích dẫn số liệu từ Bộ Xây dựng, ông Châu cho biết: Trong báo cáo giai đoạn 2015 - 2020, cả nước đã thực hiện 248 dự án nhà ở xã hội, với khoảng 100.000 căn hộ, chỉ đạt 41,4% kế hoạch. 

“Trong khi cả nước chỉ có khoảng 100.000 căn hộ thuộc dòng nhà ở xã hội, thì riêng tại TP.HCM có tới hơn 80.000 căn hộ cao cấp. Điều này đã chứng minh tình trạng “lệch pha cung-cầu”, thị trường bất động sản phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững”, ông Châu khẳng định.

Tiền thu ngân sách từ hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng giảm

Theo báo cáo của Cục Thuế TP.HCM, trong giai đoạn 2010 - 2020, tiền  thu ngân sách từ hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng giảm. Cụ thể, tổng số thu tiền sử dụng đất trong 10 năm (2011-2020) chỉ đạt 125.270 tỷ đồng, chiếm 4,26% tổng thu ngân sách toàn thành phố.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA phân tích, năm 2017 được coi là giai đoạn phát triển đỉnh cao của thị trường bất động sản, nên số thu tiền sử dụng đất cao nhất, lên tới 21.706 tỷ đồng.

Thế nhưng, sau thời điểm này, hầu như tất cả các dự án nhà ở thương mại bị ách tắc thủ tục đầu tư khiến nguồn cung nhà ở sụt giảm nghiêm trọng. Do đó, tiền thu ngân sách từ hoạt động kinh doanh bất động sản sụt giảm.

Cụ thể, số thu tiền sử dụng đất trong 3 năm gần đây (2018-2020) tiếp tục xu thế bị sụt giảm mạnh do thiếu nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở. Riêng số thu tiền sử dụng đất năm 2020 chỉ đạt 7.634 tỷ đồng, bằng 1/2 số thu năm 2019 và chỉ bằng 1/3 số thu tiền sử dụng đất năm 2017.

"Kết quả số thu ngân sách từ đất đai, đặc biệt là tiền sử dụng đất, tiền thuê đấtnhư trên, đã không phản ánh đúng tiềm năng nguồn lực từ đất đai, mà lẽ ra nguồn thungân sách từ đất đai có thể đạt khoảng trên dưới 15% tổng thu ngân sách nhà nước của địa phương thì mới hợp lý", ông Châu nói.