Khó khăn bủa vây

Năm 2022, bất chấp nền kinh tế hồi phục mạnh mẽ, thị trường bất động sản lại chảy “ngược dòng”. Xu hướng của thị trường càng về cuối năm càng trầm lắng, nguồn cung lẫn lực cầu đều sụt giảm mạnh. Mặc dù chưa tới mức suy thoái, thế nhưng sự thụt lùi của thị trường bất động sản trong năm 2022 đã kéo theo nhiều hệ lụy.

Theo báo cáo của Đất xanh Servies, tính đến hết tháng 10/2022, cả nước có khoảng 2.300 doanh nghiệp môi giới bất động sản tạm ngừng kinh doanh, tăng gần 53% so với năm ngoái. Số lượng hoàn tất việc giải thể gần 1.000 doanh nghiệp, tăng 42% so với cùng kỳ năm ngoái. Điều đáng nói, năm 2021, đại dịch COVID-19 đã ảnh hưởng rất mạnh tới thị trường, nhưng số doanh nghiệp phá sản còn thấp hơn năm dịch bệnh đã được kiểm soát.

Không chỉ các doanh nghiệp môi giới, ngay cả các chủ đầu tư lớn cũng đang chật vật kinh doanh. Sức thanh khoản thấp, khiến các “ông lớn” này buộc phải tăng chiết khấu khi bán hàng, tặng quà, tặng lãi suất để kích cầu thị trường.

Một số chủ đầu tư còn gặp khó về vấn đề vốn, đã khiến nhiều dự án phải tạm ngừng thi công, hoãn triển khai dự án, thậm chí phải sa thải bớt lực lượng lao động để giảm áp lực chi phí. Điều này không chỉ tác động riêng vào bất động sản, mà còn lan sang các ngành khác như vận tải, xây dựng,....

Ông Phạm Tấn Công - Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết: Trong năm 2022, doanh nghiệp bất động sản đối mặt với những khó khăn lớn về nguồn vốn, về lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ và thủ tục đầu tư, pháp lý của dự án.

Theo Chủ tịch VCCI, năm 2022 là một năm khó khăn toàn diện của ngành bất động sản. Các khó khăn này đang ảnh hưởng rất tiêu cực đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản và nguy cơ gây tác động domino đến nhiều ngành, nhiều doanh nghiệp trong nền kinh tế.

Với thị trường bất động sản, nhiều khó khăn về thủ tục pháp lý đã tồn tại từ lâu. Ngay từ năm 2019, VCCI đã có báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ và Chủ tịch Quốc hội về các chồng chéo giữa các luật trong lĩnh vực đầu tư, đất đai, xây dựng, môi trường, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đấu thầu.

Đặc biệt, trong tháng 11/2022, Thủ tướng Chính phủ cũng thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp, việc làm kịp thời này đã phần nào giúp ổn định tâm lý, niềm tin cho thị trường, cho cho các nhà đầu tư cũng như cho các doanh nghiệp phát triển bất động sản.

Việc thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ được kỳ vọng giúp các ngành, địa phương tháo gỡ được những vướng mắc trong cấp phép các dự án bất động sản, tiếp thêm động lực để các doanh nghiệp bất động sản phải nỗ lực tự cứu mình, giữ chữ tín với khách hàng, đối tác và đẩy mạnh tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư và sản phẩm nhà ở hướng đến nhu cầu thực của xã hội.

Bên cạnh đó, Nhà nước cũng cần “cân nhắc” hỗ trợ một nguồn lực nhất định giúp thị trường có trợ lực vượt qua giai đoạn khó khăn. Đó có thể là một nguồn vốn nhất định cho vay hoặc hỗ trợ lãi suất cho người lao động chưa có nhà được vay để mua căn hộ, hoặc nhà ở theo tiêu chuẩn trung cấp trở xuống. Điều này sẽ tạo dòng tiền mới cho thị trường, vừa kết hợp người dân mua nhà để ở theo tinh thần phù hợp.

Đồng tình với quan điểm này, trao đổi riêng với phóng viên Báo Nhà báo & Công luận, ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội cho biết: Việc Chính phủ thành lập tổ công tác tháo gỡ vướng mắc của thị trường bất động sản. Đây được coi là một động thái mạnh mẽ, thể hiện quyết tâm của Chính phủ bằng mọi giá đưa bất động sản tăng trưởng một cách bền vững và hiệu quả.

Theo chuyên gia của Savills, thị trường cần phải có những giải pháp tổng thể và những sự hỗ trợ khác. Bên cạnh hỗ trợ về tín dụng thì cần có những chính sách pháp luật, rà soát và đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án ra thị trường.

Các chính sách cũng cần tính toán phương án để chủ đầu tư đưa ra mức giá bán phù hợp với thị trường, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung hiện nay chưa đáp ứng được nguồn cầu, đặc biệt trong yếu tố về mức giá.

“Mức giá của nguồn cung trên thị trường với nhiều loại sản phẩm, bao gồm chung cư, biệt thự nhà liền kề cũng như dòng sản phẩm nhà ở trong dân đều ở mức cao trong tương quan với khả năng chi trả của người dân”, ông Matthew Powell nói.    

Dự báo về bất động sản năm 2023

Nhận định về thị trường bất động sản năm 2023, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM nhận định: Thị trường bất động sản năm 2023 sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn.

Trong năm 2022, do khó khăn nên nhiều doanh nghiệp, tập đoàn kinh doanh bất động sản đang phải tinh giản bộ máy, giảm lao động, giảm lương… để duy trì, tồn tại.

“Thời gian tới, nếu những khó khăn, thách thức về vướng mắc pháp lý, siết vốn, trái phiếu… tiếp diễn như thời gian qua sẽ tạo thời cơ cho các nhà đầu tư tiềm lực tài chính mạnh thâu tóm các dự án tốt. Không loại trừ trường hợp nhà đầu tư nước ngoài sẽ tham gia mua bán, sáp nhập dự án tốt, thương hiệu doanh nghiệp uy tín”, ông Châu nói.

Trong khi đó, TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế dự báo, thị trường bất động sản hết năm 2022 còn trầm lắng, chỉ có thể phục hồi, phát triển lành mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn từ năm 2023 nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý.

Cũng theo ông Lực, bên cạnh các phân khúc truyền thống (nhà ở, khu công nghiệp, nghỉ dưỡng, văn phòng…), dự báo sản phẩm trên thị trường bất động sản sẽ ngày càng đa dạng, với sự xuất hiện và phổ biến hơn của một số phân khúc như bất động sản nghĩa trang, bất động sản số, bất động sản tâm linh, sức khỏe…

Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, dựa trên bài học từ giai đoạn khủng hoảng nhà đất 2008 - 2012, nhìn lại chu kỳ của thị trường bất động sản Việt Nam, tính từ thời điểm 2008 - 2009 khi lạm phát tăng cao, tín dụng bị siết chặt với mức trần lãi suất cho vay tăng lên đến 21% nhận định: “Đây là thời điểm thanh khoản thị trường lao dốc, bất động sản rất khó bán và lượng hàng tồn kho tăng gấp 3 lần so với năm 2007”.  

“Tình hình này kéo dài trong suốt các năm 2010 - 2012, khi ngân hàng Trung ương bắt đầu điều chỉnh giảm mạnh lãi suất, giá bán nhà đất lao dốc 30 - 40%, xuất hiện động thái bán tháo, cắt lỗ, tồn kho nhà đất tăng 85% so với cùng kỳ, nhiều dự án bị bỏ hoang.  Bước sang giai đoạn nửa cuối 2013 và đầu năm 2014, khi Luật Đất đai được thông qua, chính sách tín dụng dần nới lỏng và sự xuất hiện của gói tài chính 30.000 tỷ đồng, thị trường bất động sản mới bắt được những tín hiệu phục hồi bước đầu, tồn kho giảm dần từ 15 - 20%, giá bán bất động sản điều chỉnh về sát với nhu cầu người mua thực”, ông Quốc Anh phân tích.

“Như vậy, nếu theo chu kỳ từng diễn ra trước đây, tính từ thời điểm khi ngân hàng nhà nước có động thái hạ trần lãi suất cho đến lúc thị trường bất động sản bắt đầu đảo chiều và có bước phục hồi là phải mất 1,5 năm. Vì vậy, nếu chỉ dựa trên chỉ báo lãi suất, xét theo bối cảnh hiện nay, với kịch bản tích cực nhất thì trần lãi suất có thể sẽ được điều chỉnh vào quý I/2023. Như vậy, phải đến quý II hay quý III/2024, thị trường bất động sản mới có thể đảo chiều”, ông Nguyễn Quốc Anh nhấn mạnh.

Việt Vũ