Lượng tiêu thụ mới vẫn rất thấp

Theo báo cáo về thị trường bất động sản tháng 8/2023 của DKRA Group, với loại hình biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung mới tiếp tục xu hướng giảm từ cuối quý 2/2022 đến nay do các chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc đưa sản phẩm ra thị trường. Qua đó chỉ ghi nhận 1 dự án ở bán giai đoạn tiếp theo và 27 căn mở bán mới, giảm 88% so với cùng kỳ năm trước.

Lượng tiêu thụ của loại hình này trong tháng 8 chỉ là 9 căn, giảm 85% so với cùng kì. Sức cầu thị trường cũng vô cùng khiêm tốn, lượng tiêu thụ chỉ bằng 15% so với năm 2022. Phần lớn giao dịch trong tháng tập trung chủ yếu ở những sản phẩm có mức giá dưới 10 tỷ đồng/căn.

Trong khi đó, giá bán sơ cấp không có biến động so với tháng trước. Nhiều chủ đầu tư vẫn tiếp tục áp dụng các chương trình hỗ trợ lãi suất, ưu đãi chiết khấu nhanh lên đến 40% - 50%,… nhằm kích cầu khách mua. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cũng tập trung tái cơ cấu hoạt động kinh doanh sau thời gian chịu tác động bởi những bất ổn kinh tế cũng như sức ép áo hạn trái phiếu giai đoạn cuối năm dự kiến sẽ tiếp tục gây áp lực lên thị trường trong thời gian tới.

Còn với loại hình nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, theo DKRA Group, nguồn cung mới tiếp tục xu hướng đi xuống, giảm xấp xỉ 99% so với cùng kỳ và tập trung cục bộ tại khu vực miền Nam. Qua khảo sát, chỉ có dự án mở bán giai đoạn tiếp theo và nguồn cung mới chỉ có 11 căn. Riêng miền Bắc và miền Trung vẫn vắng bóng dự án mở bán mới.

Sức cầu thị trường với loại hình này cũng ở mức rất thấp, lượng tiêu thụ còn hạn chế với mức giảm lên tới 99% so với cùng kỳ năm 2022 với 3 căn tiêu thụ mới. Sự ảm đạm của thị trường cùng với đó là tốc độ phục hồi du lịch chưa đạt kỳ vọng khiến thanh khoản thị trường khá thấp.

Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động rõ nét, các dự án mở bán vẫn tiếp tục áp dụng rộng rãi nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu thanh toán nhanh, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết thuê lại,… nhằm kích cầu thị trường giữa bối cảnh khó khăn chung như hiện nay. Dự kiến, trong những tháng tiếp theo, nguồn cung và sức cầu thị trường có sự hồi phục nhưng không đáng kể, chủ yếu tập trung ở Kiên Giang và Bình Thuận.

Còn với loại hình Căn hộ khách sạn - Condotel, nguồn cung ghi nhận sụt giảm hơn 75% so với tháng trước và giảm hơn 77% so với cùng kỳ. Nguồn cung mới tới từ 2 dự án, đều thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo với 100 căn, tập trung chủ yếu ở khu vực miền Nam (chiếm 87%) và miền Bắc (chiếm 13%). Riêng miền Trung tiếp tục không ghi nhận nguồn cung mở bán mới. Trong khi đó, sức cầu thị trường vẫn tiếp tục duy trì ở mức thấp, chỉ 17 căn tiêu thụ mới, giảm 86% so với cùng kỳ năm 2022.

Theo DKRA Group, những bất ổn kinh tế vĩ mô cũng như tình hình ảm đạm của thị trường khiến người mua trở nên thận trọng hơn khi đưa ra quyết định đầu tư. Theo đó, giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với tháng trước và vẫn tiếp tục duy trì ở mức cao do chi phí vốn hiện nay vẫn khá cao.

Các chương trình ưu đãi, chiết khấu thanh toán nhanh, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất,… vẫn được áp dụng rộng rãi để thu hút sự quan tâm của khách hàng. Thị trường duy trì trạng thái trầm lắng kéo dài. Giữa bối cảnh kinh tế vĩ mô đối mặt với nhiều thách thức, du lịch chưa hồi phục như kỳ vọng chính là những yếu tố khiến tình hình giao dịch kém khả quan.

Lượng tồn kho lớn khiến bất động sản nghỉ dưỡng còn trì trệ

Cũng trong báo cáo trước đó của DKRA Group, số lượng tồn kho Condotel lũy tiến đến tháng 6 đã tăng lên 42.364 căn. Trong đó, tổng lượng tồn kho các tài sản nhà liền thổ ven biển tăng lên xấp xỉ 30.000 sản phẩm. Riêng sản phẩm biệt thự biển, tồn kho lũy tiến đến cuối quý II/2023 lên đến 15.000 căn cả miền Bắc và Nam.

Số liệu từ bộ phận Nghiên cứu thị trường của BHS Group cũng cho thấy trong giai đoạn từ năm 2020 đến nay, cả nước có 81 dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã và đang trong quá trình bàn giao, cung cấp ra thị trường hơn 44.000 sản phẩm, bao gồm cả cao tầng và thấp tầng.

Hiện đã có 67/81 dự án đi vào khai thác, vận hành, tương đương với con số gần 20.000 sản phẩm, tuy nhiên, chỉ có 31/67 dự án được vận hành toàn phần, còn lại là các dự án vận hành theo từng phần. Như vậy dù chỉ còn 14/81 dự án chưa vận hành nhưng có tới 24.000 sản phẩm vẫn đang “bỏ không”.

Việc thừa nguồn cung đã khiến lượng tiêu thụ sau mỗi tháng nhỏ giọt, dù các chủ đầu tư liên tục đưa ra những chính sách ưu đãi như thanh toán linh hoạt, chiết khấu thẳng cao, hỗ trợ lãi suất… Tình trạng này diễn ra ở tất cả các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng trên cả nước, dẫn tới lượng tồn kho lên tới con số đáng báo động.

Theo các chuyên gia, lượng hàng tồn kho của bất động sản nghỉ dưỡng một phần đến từ khó khăn chung của thị trường cũng như sự phục hồi của ngành du lịch chưa đạt kỳ vọng. Từ đó ảnh hưởng đến tâm lý của các nhà đầu tư nói chung, khiến dòng tiền vào loại hình này đã bị “nghẽn”.

Nhiều ý kiến cũng nhận định, việc bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi sau cùng so với các phân khúc khác trên thị trường đã là điều gần như chắc chắn. Vì lý do đó, vẫn cần thêm nhiều động lực đến từ việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý, tạo môi trường đầu tư lành mạnh, ổn định cho các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng. Để từ đó kéo dòng tiền trở lại với thị trường này.