Lợi nhuận lao dốc, âm nặng dòng tiền

Theo báo cáo tài chính quý 1/2024, CTCP Đầu tư Văn Phú – Invest (mã VPI) ghi nhận doanh thu thuần đạt 126 tỷ đồng, giảm 85% so với cùng kỳ năm trước. Theo giải trình, trong quý đầu năm, công ty mới bắt đầu bàn giao các sản phẩm thuộc dự án bất động sản tiềm năng tại Bắc Giang, còn các dự án khác vẫn đang triển khai, chưa bàn giao nên doanh thu sụt giảm mạnh.

Trong quý đầu năm, Văn Phú – Invest đã quyết định bán công ty con – Công ty TNHH Một thành viên Đầu tư Hùng Sơn (chủ đầu tư dự án Vlasta Sầm Sơn – Thanh Hóa). Nhờ đó, doanh thu tài chính tăng 4,8 lần so với cùng kỳ, đạt 176 tỷ đồng. Khoản thu này đã giúp công ty thoát lỗ bởi lãi gộp thực tế không đủ “trang trải” các chi phí phát sinh trong kỳ.

Kết quả, Văn Phú – Invest lãi ròng 70 tỷ đồng trong quý 1/2024, giảm 77% so với cùng kỳ năm trước. Dù có lãi nhưng dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp này lại âm đến 485 tỷ đồng trong quý đầu năm. Dòng tiền thuần từ hoạt động đầu tư trong quý 1 cũng âm hơn 277 tỷ đồng.

Điều này khiến Văn Phú – Invest phải gia tăng đi vay để bù đắp dòng tiền thiếu hụt. Trong quý đầu năm, doanh nghiệp đã vay thêm hơn 1.510 tỷ đồng trong khi đã trả bớt nợ gốc hơn 366 tỷ đồng. Dư nợ vay tài chính thời điểm cuối quý 1 lên đến 6.500 tỷ đồng, tăng hơn 1.100 tỷ so với đầu năm và chiếm quá nửa tài sản.

Tại ngày 31/3/2024, tổng tài sản của Văn Phú – Invest đạt 11.932 tỷ đồng, giảm 4,7% so với đầu năm. Trong đó, các khoản phải thu giảm 6% so với đầu năm, xuống còn 2.540 tỷ đồng, chiếm 21% tổng tài sản. Ngược lại, lượng tiền và khoản tương đương tiền tăng đột biến gấp 3 lần lên mức 573 tỷ đồng.

Tồn kho của Văn Phú – Invest cũng tăng nhẹ 1,3% lên 3.746 tỷ đồng, chiếm 31% tổng tài sản, chủ yếu là bất động sản dở dang tại các dự án The Terra Bắc Giang (1.508 tỷ), Vlasta Thủy Nguyên (1.765 tỷ), Song Khê – Nội Hoàng (206 tỷ)… Tài sản dở dang dài hạn ở mức 2.432 tỷ đồng, chiếm 20% tổng tài sản, chủ yếu nằm ở các dự án BT đường nối từ Phạm Văn Đồng đến nút giao Gò Dưa – Quốc lộ 1, TP. Thủ Đức, TP. HCM và các dự án bất động sản như: Cồn Khương – Cần Thơ (307 tỷ đồng), Lộc Bình – Thừa Thiên Huế (140 tỷ đồng), Grandeur Palace Mỹ Đình (78 tỷ đồng)…

Phát hành cổ phiếu đổi nợ trái phiếu

Văn Phú – Invest hiện có vốn điều lệ 2.420 tỷ đồng trong đó Chủ tịch HĐQT Tô Như Toàn là cổ đông lớn nhất nắm 25% vốn. Bên cạnh đó, vợ và con gái ông Toàn cũng đều nắm 2,5% vốn. Ngoài ra, ông Toàn còn gián tiếp sở hữu cổ phần của Văn Phú – Invest thông qua CTCP Đầu tư THG Holdings. Em trai ông Toàn là ông Tô Như Thắng – Phó Chủ tịch HĐQT công ty cũng đang nắm 4,83% vốn.

Do triển khai đầu tư dàn trải nhiều dự án lớn trong cùng thời gian nên Văn Phú - Invest đối mặt với nhiều khó khăn về xoay sở nguồn tài chính, thanh toán các khoản nợ đến hạn. Ngày 31/1/2021, Văn Phú - Invest đã phát hành lô trái phiếu có giá trị 650 tỷ đồng, là trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và có tài sản bảo đảm, kỳ hạn 3 năm. Ngoài ra, doanh nghiệp này còn gần 1.278 tỷ đồng dư nợ trái phiếu trong đó 394 tỷ sẽ đến hạn trong năm nay.

Để đảm bảo cân đối dòng tiền, Đại hội đồng cổ đông thường niên 2024 của Văn Phú – Invest đã thông qua việc phát hành 48,39 triệu cổ phiếu để trả cổ tức cho cổ đông với tỷ lệ 20%, tương ứng giữ lại hơn 483,9 tỷ đồng từ nguồn lợi nhuận phân phối của năm 2023 để phục vụ hoạt động đầu tư, kinh doanh. Đồng thời, tiếp tục nâng vốn điều lệ lên mức 2.904 tỷ đồng.

Tuy nhiên, khi khả năng thanh toán trái phiếu gặp khó, VPI đã trình cổ đông thông qua phương án phát hành cổ phiếu chuyển đổi trái phiếu chuyển đổi cho nhà đầu tư ngoại là Viac Limited Partnership. Số lượng cổ phiếu phát hành dự kiến là 29,6 triệu đơn vị, tương ứng giá trị 296,5 tỷ đồng. Thời gian dự kiến phát hành trong năm 2024. Nếu thành công, Văn Phú – Invest sẽ nâng vốn điều lệ lên hơn 3.200 tỷ đồng.

Năm 2024, Văn Phú - Invest đánh giá trong bối cảnh kinh tế vẫn khó khăn, thị trường bất động sản còn ảm đạm. Theo đó, doanh nghiệp đặt mục tiêu tổng doanh thu đạt 2.775 tỷ đồng, tăng 48% nhưng mục tiêu lợi nhuận chỉ ở mức 350 tỷ đồng, thấp hơn 22% so với thực hiện năm 2023 trước đó.

Chia sẻ với cổ đông, lãnh đạo Văn Phú – Invest cho biết, doanh nghiệp sẽ tập trung hoàn thiện thi công để bàn giao và ghi nhận doanh thu chính tại các dự án trọng điểm. Trong đó, dự án tại Bắc Giang dự kiến đem về doanh thu khoảng 2.250 tỷ đồng, dự án Oakwood Residence Hà Nội mang lại 180 tỷ đồng, các dự án khác 350 tỷ đồng. Trong năm, công ty thực hiện mở bán tại một số dự án mới như Vlasta Thủy Nguyên - Hải Phòng; khu nhà ở công nhân và dịch vụ thương mại Yên Phong, Bắc Ninh.