Phán quyết này được TAND TP.Phan Thiết đưa ra hôm 22/05/2020 theo Bản án số 01/2020/KDTM-ST và từ đó đến nay vụ án đã nhận được sự quan tâm của dư luận. Tuy nhiên, vụ án đang được nhìn nhận như một vụ cho vay nặng lãi trong giới “anh chị”. Vì sao dư luận lại có cái nhìn tiêu cực như hiện nay? Báo NB&CL đã vào cuộc tìm hiểu vụ việc.

Phi vụ cấn trừ 25 tỷ tiền nợ để thâu tóm dự án 150 tỷ bất thành?

Qua tìm hiểu, Công ty CP Địa ốc Sài Gòn (Cty Địa ốc Sài Gòn) và Công ty TNHH Du lịch Tiến Phú (Cty Du lịch Tiến Phú) vốn là đối tác từ nhiều năm qua. Từ mối quan hệ đó, ngày 30/1/2019, Cty Du lịch Tiến Phú đưa ra giải pháp tài chính tạm thời cho việc triển khai dự án là vay tiền của Cty Địa ốc Sài Gòn. Theo đó, giữa Cty Địa ốc Sài Gòn và Cty Du lịch Tiến Phú đã ký kết hợp đồng vay tiền 02/2019/HĐVT.

Nội dung hợp đồng thể hiện, Cty Địa ốc Sài Gòn cho Cty Du lịch Tiến Phú vay 30 tỷ đồng với lãi suất 12% năm, thời hạn vay là 3 tháng. Để đảm bảo khoản vay, Cty Du lịch Tiến Phú giao cho Cty Địa ốc Sài Gòn giữ toàn bộ giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản trên diện tích đất 20.900m2 tại thôn Tiến Phú, xã Tiến Thành, TP.Phan Thiết. Trong đó có 12.915m2 đã được cấp Giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, riêng phần diện tích còn lại đang làm thủ tục xin cấp quyền sử dụng.

Ngoài ra, hợp đồng còn đề cập đến trường hợp đến hạn nhưng không thanh toán tiền vay thì Cty Du lịch Tiến Phú phải chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất này cho Cty Địa ốc Sài Gòn với giá 25 tỷ đồng để cấn trừ nợ, cùng với số tiền 5 tỷ đồng tiền gốc và 900 triệu đồng tiền lãi. Và nếu không thực hiện việc sang nhượng dự án thì Cty Du lịch Tiến Phú phả chịu phạt gấp đôi số tiền vay cùng lãi suất…

Giải pháp tài chính này của Cty Du lịch Tiến Phú không phát huy hiệu quả, đến hạn nhưng vẫn không thực hiện được nên Cty Địa ốc Sài Gòn khởi kiện, yêu cầu Cty Du lịch Tiến Phú phải chuyển nhượng quyền sử dụng đất và dự án có giá trên thị trường gần 150 tỷ với giá 25 tỷ đồng và 5,9 tỷ đồng nợ gốc cùng lãi. Nếu Cty Du lịch Tiến Phú không thực hiện chuyển nhượng thì phải trả hơn 90 tỷ đồng, bao gồm 30 tỷ đồng tiền vay cùng lãi suất 12% năm và 60 tỷ đồng tiền vi phạm hợp đồng.

Tuy nhiên tại phiên tòa sơ thẩm ngày 22/5/2020, Cty Địa ốc Sài Gòn rút lại yêu cầu buộc Cty Du lịch Tiến Phú chuyển nhượng quyền sử dụng đất và dự án. Giữ nguyên yêu cầu buộc Cty Du lịch Tiến Phú trả 30 tỷ đồng tiền vay, 900 triệu đồng tiền lãi. Và bổ sung thêm yêu cầu khởi kiện là phạt Cty Du lịch Tiến Phú vi phạm thỏa thuận là 30 tỷ đồng.

Tại phiên tòa, Cty Du lịch Tiến Phú đồng ý trả 30 tỷ đồng tiền vay và lãi suất 12% năm. Nhưng không đồng ý phạt vi phạm 30 tỷ đồng mà nguyên đơn bổ sung thêm do vượt quá yêu cầu đơn kiện. Và yêu cầu tòa triệu tập các công ty có liên quan đến gói giải pháp tài chính 30 tỷ mà Cty Du lịch Tiến Phú vay của Cty Địa ốc Sài Gòn.

Ngoài ra, Cty Du lịch Tiến Phú phản tố yêu cầu, tuyên vô hiệu phần buộc Cty Du lịch Tiến Phú phải thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và dự án cho Cty Địa ốc Sài Gòn trong hợp đồng vay vì vi phạm quy định tại điểm d khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai năm 2013.

Một phán quyết bất thường, gây tranh cãi

Theo Bản án sơ thẩm 01/2020/KDTM-ST ngày 22/5/2020, TAND TP.Phan Thiết bác yêu cầu buộc Cty Du lịch Tiến Phú thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và dự án cho Cty Địa ốc Sài Gòn. Theo đó, chấp nhận yêu cầu phản tố của Cty Du lịch Tiến Phú về việc tuyên bố vô hiệu một phần hợp đồng vay, cụ thể là về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và dự án.

Mặc dù bác yêu cầu này của Cty Địa ốc Sài Gòn và chấp nhận tuyên vô hiệu về việc chuyển nhượng trong hợp đồng, theo đó nghĩa vụ thực hiện việc chuyển nhượng cũng không phát sinh. Thế nhưng TAND TP.Phan Thiết vẫn buộc Cty Du lịch Tiến Phú phải trả cho Cty Địa ốc Sài Gòn 30 tỷ đồng vì không thực hiện việc chuyển nhượng, cùng với số tiền vay 30 tỷ đồng và 900 triệu tiền lãi. Như vậy tổng số tiền mà TAND TP.Phan Thiết buộc Cty Du lịch Tiến Phú phải trả cho Cty Địa ốc Sài Gòn là 60,9 tỷ đồng.

Ngoài ra, Cty địa ốc Sài Gòn không phải là tổ chức tín dụng, không có chức năng nhận thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất. Nhưng TAND TP.Phan Thiết vẫn giao Giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất được Nhà nước cấp cho Cty Du lịch Tiến Phú cho Cty Địa ốc Sài Gòn quản lý để đảm bảo tiền vay như các tổ chức tín dụng được cấp phép hoạt động…

Phán quyết này của TAND TP.Phan Thiết vừa đưa ra, lập tức gây chú ý trong dư luận như một hiện tượng bất thường. “Việc tuyên xử như thế này là vi phạm nghiêm trọng tố tụng dân sự về việc chấp nhận yêu cầu bổ sung vượt quá giới hạn yêu cầu khởi kiện ban đầu của Nguyên đơn trong đơn khởi kiện ngày 20/05/2019 được quy định tại điều 5 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 sữa đổi bổ sung năm 2017” - Luật sư Phan Huyền Vũ (Văn phòng Luật sư Phan Gia - Đoàn luật sư TP.HCM) nhận định.

Theo Luật sư Phan Huyền Vũ, xét về bản chất hợp đồng hai bên ký kết là hợp đồng vay tiền có thế chấp để đảm bảo việc trả nợ bằng biện pháp cầm cố giấy tờ là quyền sử dụng đất vì có quy định về thời hạn trả nợ, mức lãi suất và cầm cố giấy tờ là quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản trên đất. Việc các bên ràng buộc thêm nội dung phát sinh nghĩa vụ thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền trên đất với giá 25 tỷ đồng để cấn trừ một phần nợ. Và nếu không thực hiện việc chuyển nhượng và bàn giao khai thác, quản lý và sử dụng dự án thì bị phạt gấp đôi số tiền đã vay… mà Văn phòng công chứng đưa vào ký kết là sai quy định. Lẻ ra, nếu có thỏa thuận chuyển nhượng thì văn phòng công chứng phải ký kết một hợp đồng đặt cọc riêng.

Luật sư Vũ giải thích thêm, vì toàn bộ nội dung nêu trên là nội dung dành cho việc cam kết đặt cọc chuyển nhượng QSDĐ và phạt do vi phạm hợp đồng đặt cọc QSDĐ được điều chỉnh bởi Luật đất đai và BLDS không thể một hợp đồng vay tài sản mà Tòa lại tuyên xử chấp nhận cả ba nội dung: Chấp nhận trả tiền vay; trả tiền lãi; Phạt do vi phạm hợp đồng là thiếu cơ sở pháp lý. Lẻ ra Tòa cấp sơ thẩm phải bác ngay tại phiên Tòa về việc bổ sung nội dung yêu cầu vượt quá giới hạn nội dung yêu cầu khởi kiện ban đầu của nguyên đơn.

"Nghiêm trọng hơn, việc thay đổi, bổ sung yêu cầu của đương sự trong quá trình giải quyết vụ án được quy định rất cụ thể tại khoản 4 điều 70 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 sữa đổi bổ sung năm 2017. Theo đó, Tòa chỉ chấp nhận việc nguyên đơn thay đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện, nếu việc thay đổi, bổ sung được thực hiện trước thời điểm mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận công khai chứng cứ và hòa giải" - Luật sư Phan Huyền Vũ cho biết.

Luật sư Phan Huyền Vũ cho rằng, theo khoản 1 điều 244 của Bộ luật tố tụng Dân sự năm 2015 cũng quy định: Hội đồng xét xử chấp nhận việc thay đổi, bổ sung yêu cầu của đương sự nếu việc thay đổi, bổ sung yêu cầu của họ không vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện, yêu cầu phản tố hoặc yêu cầu độc lập ban đầu. Theo đó, nếu đương sự yêu cầu thay đổi bổ sung yêu cầu trước thời điểm mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải thì mới được Tòa án chấp nhận. Còn nếu đương sự thay đổi, bổ sung, sau thời điểm mở phiên họp kiểm tra việc giao, nộp, tiếp cận công khai chứng cứ và hòa giải tại phiên tòa thì Tòa án chỉ chấp nhận nếu việc thay đổi, bổ sung yêu cầu của họ không vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện, yêu cầu phản tố hoặc yêu cầu độc lập ban đầu ghi trong đơn khởi kiện, đơn yêu cầu phản tố, đơn yêu cầu độc lập.

“Từ những cơ sở pháp lý trên, việc TAND TP.Phan Thiết đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm và chấp nhận nội dung yêu cầu phạt do vi phạm hợp đồng vay tài sản với số tiền 30 tỷ đồng đối với phía Cty Du lịch Tiến Phú đã vi phạm tố tụng nghiêm trọng, không thể chấp nhận” - Luật sư Phan Huyền Vũ nói.

Liên quan đến Bản án sơ thẩm số 01/2010/KDTM-ST ngày 22/05/2020 của TAND TP.Phan Thiết, hiện Cty Du lịch Tiến Phú đã có công văn khẩn gửi Cục điều tra Viện KSND Tối cao kiến nghị can thiệp. Riêng phía dư luận vẫn đang đổ dồn về phía TAND tỉnh Bình Thuận trong phiên xét xử phúc thẩm tới.

Báo Nhà báo & Công luận tiếp tục thông tin vụ việc.