Nhà đầu tư mòn mỏi chờ Hoài Đức “lên” quận

Cách đây hơn 1 năm, nghe theo lời tư vấn của “cò” đất, anh Xuân Trường quyết định bỏ ra 4 tỷ đồng, để mua một mảnh đất 65m2 tại đường liên khu xã Đức Thượng, huyện Hoài Đức (Hà Nội), tương đương 61 triệu đồng/m2.

Anh Trường cho biết: Theo lời tư vấn của “cò” đất, mức giá 61 triệu đồng/m2 tại xã Đức Thượng là tương đối cao, tương đương với giá đất mặt ngõ rộng tại các quận nội thành như Đống Đa, Thanh Xuân hay Cầu Giấy.

Tuy nhiên, dư địa tăng giá tại đây vẫn còn. Bởi, khu vực này đang có rất nhiều quy hoạch. Thứ nhất, Hoài Đức đã được quy hoạch lên quận trong vài năm tới. Thứ hai, Hoài Đức đang có dự án mở rộng đường Quốc lộ 32, đường vành đai 3,5.

“Mặc dù khá xa trung tâm, nhưng môi giới cam kết chắc nịch, kiểu gì giá đất ở đây cũng tăng, bởi các yếu tố quy hoạch. Do đó, tôi quyết định đầu tư vào mảnh đất này, chờ thời điểm có thông tin chính thức Hoài Đức lên quận sẽ bán ra, kiếm chênh lệch”, anh Trường nói.

Dù vậy, kể từ thời điểm đầu tư tới nay, giá đất tại Hoài Đức có xu hướng chững lại. Giá trị lô đất của anh Trường tăng rất nhẹ, từ 61 triệu đồng/m2, hiện nhích lên khoảng 63,5 triệu đồng/m2. Hiện giá trị lô đất khoảng 4,12 tỷ đồng.

“Nếu như năm ngoái, giá đất tại đây tăng tới 15% - 20%/năm, thì năm nay tăng rất nhẹ, không đáng kể. Các thông tin quy hoạch hiện vẫn chưa thấy đâu”, anh Trường cho biết thêm.

Tương tự, chị Hoàng Oanh, cách đây hơn 1 năm, cũng bỏ ra 1,6 tỷ đồng, để mua một mảnh đất 40m2 tại Ao Phe, Đức Thượng, Hoài Đức. Mức giá này tương đương 40 triệu đồng/m2.

Khi đầu tư vào mảnh đất này, do không đủ tiền, chị Hoàng Oanh phải vay 40% tổng giá trị lô đất từ một ngân hàng, tức là khoảng 600 triệu đồng, vay trong 5 năm, với mức lãi suất khoảng 9,5%/năm. Trong năm đầu, chị Oanh được miễn lãi, chỉ cần trả gốc.

Như vậy, sau một năm miễn lãi, hiện mỗi tháng, chị Oanh phải chi trả khoảng 12,5 triệu đồng cả lãi và gốc. Sau 5 năm, tổng số tiền lãi vay ngân hàng khi đầu tư vào mảnh đất này là khoảng 155 triệu đồng.

Theo chị Oanh, cũng vì tin tưởng vào lời môi giới của “cò” đất, chị mới quyết định vay ngân hàng để đầu tư vào mảnh đất này.

Quả thực, nếu tính đến thời điểm cuối năm 2021, giá trị của mảnh đất này có tăng thêm 100 triệu đồng. Đã có một số người hỏi mua lại với mức 1,7 tỷ đồng. Tuy nhiên, từ đầu năm tới nay, lô đất này gần như đứng giá, hoặc tăng rất nhẹ.

Theo đánh giá của một số sàn giao dịch môi giới gần đó, giá trị lô đất này sau 1 năm, đã tăng khoảng 3 triệu đồng/m2, tương đương 1,72 tỷ đồng, tăng thêm 20 triệu đồng so với cuối năm ngoái.

“Theo lời tư vấn của môi giới, khi nào Hoài Đức có thông tin chính thức lên quận, giá đất mới thật sự bật tăng. Nhưng bao giờ lên quận thì chẳng ai dám chắc. Thực ra, ở thời điểm này, lô đất này vẫn chưa lỗ, nếu để thêm vài năm nữa, có thể sẽ có lãi. Nhưng mỗi tháng vẫn phải è cổ ra trả lãi ngân hàng, đây mới là áp lực”, chị Oanh nói.

Bao giờ thì Hoài Đức lên quận?

Theo nhận định của giới chuyên gia, nhờ vào các thông tin quy hoạch, giá đất tại Hoài Đức kể từ năm 2018 cho tới cuối năm 2021 đã tăng rất mạnh, ước tính tăng khoảng 30% - 40%.

Báo cáo của batdongsan.com.vn cho thấy, giá đất thổ cư ở nhiều khu vực Hoài Đức khoảng 17-20 triệu/m2. Riêng giá đất tại ngã tư Sơn Đồng, dao động từ 100 – 110 triệu đồng/m2. Đất tại Vân Canh có giá từ 18-25 triệu đồng/m2 trong ngõ và đang ở mức 30 triệu đồng/m2 dành cho đất ở một số con phố lớn.

Đất dịch vụ một số khu vực Hoài Đức đã tăng gấp 1,5 lần từ cuối 2018 so với thời điểm hiện tại. Trước đây, khách có thể bỏ ra 500 – 550 triệu mua được một lô có diện tích 40 - 50/m2, thì nay đã tăng lên 850 triệu.

Đất mặt đường 32 được nhận định là đắt nhất, có giá lên tới 100 - 150 triệu/m2, có mảnh đất được bán với giá lên tới gần 200 triệu/m2, ngang với giá đất biệt thự trong phố.

Trao đổi với phóng viên báo Nhà báo & Công luận, ông Nguyễn Trung Tuấn, chuyên gia bất động sản cho rằng: Chính vì giá đất Hoài Đức vài năm trước đã tăng rất mạnh, có phần tăng hơi “ảo”, nên ở thời điểm này, các thông tin quy hoạch chưa rõ ràng, giá đất Hoài Đức đang có xu hướng chững lại. Đây đang là xu hướng chung của thị trường bất động sản, không riêng gì tại thị trường Hoài Đức.

“Tại một khu vực đang có nhiều thông tin quy hoạch như Hoài Đức, thì giá đất sẽ khó giảm, nhưng cũng sẽ không tăng “sốc” như vài năm trước. Do đó, nếu có dòng vốn mạnh, đầu tư vào Hoài Đức vẫn tiềm năng, nhưng nếu sử dụng các đòn bẩy về tài chính, đón trước quy hoạch thì không ổn. Vì rõ ràng, giá đất tại đây đang có sự điều chỉnh, không còn tăng sốc như vài năm trước, vay vốn mà không tính đến khả năng trả nợ thì rất dễ mất trắng”, ông Tuấn cảnh báo.

Theo báo cáo của UBND Hà Nội vào đầu năm 2022, Hoài Đức đã đạt được 22/27 tiêu chí để trở thành quận. Nhiều tiêu chí đạt cao, như: Mức tăng trưởng kinh tế trung bình 3 năm gần nhất đạt 9,42%; thu nhập bình quân 62 triệu đồng/người/năm; huyện không còn hộ nghèo; tỷ lệ hộ dân được cấp nước hợp vệ sinh đạt 100%.

5 tiêu chí còn lại huyện cần hoàn thiện gồm: Y tế, cây xanh, giao thông, tỷ lệ nước thải được xử lý, cân đối thu - chi ngân sách. Để hoàn thiện các tiêu chí này, huyện Hoài Đức đang tập trung triển khai đẩy nhanh tiến độ các dự án khu vườn hoa cây xanh, các khu đất dịch vụ, đấu giá; đẩy nhanh tiến độ hoàn thành nhà máy xử lý nước thải Sơn Đồng, Vân Canh; triển khai xây dựng các trạm xử lý nước thải cục bộ tại các xã: Vân Côn, Cát Quế, Đông La, Yên Sở, Song Phương, La Phù, An Thượng... 

Tổng nguồn lực để hoàn thành đề án xây dựng huyện thành quận khoảng 6.215,5 tỷ đồng, trong đó, ngân sách thành phố 3.704 tỷ đồng, ngân sách huyện 2.511,5 tỷ đồng.

Trên cơ sở các tiêu chí đạt được, huyện Hoài Đức đăng ký thời gian hoàn thành Đề án đầu tư xây dựng huyện thành quận vào cuối năm 2023, đầu năm 2024, hoàn thiện hồ sơ trình thẩm định, công nhận huyện Hoài Đức đạt chuẩn quận vào năm 2024.