Văn phòng khu trung tâm đã không còn “hot”

Vài năm trở lại đây, nhờ vào dòng vốn đầu tư nước ngoài, nhất là các doanh nghiệp Nhật Bản và Hàn Quốc, thị trường văn phòng tại Hà Nội và TP.HCM đã tăng trưởng rất mạnh mẽ. Tuy nhiên, cả hai thị trường văn phòng lớn nhất nước đang có sự phân hóa rõ rệt về xu hướng thuê, khách thuê và giá thuê.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao của Savills Hà Nội cho biết: Theo nguyên tắc của thị trường, phân khúc văn phòng hạng A thường tập trung nhiều ở khu vực trung tâm các đô thị lớn, tại Hà Nội là khu vực quận Hoàn Kiếm và tại TP.HCM là xung quanh quận 1.

Tuy nhiên, do quỹ đất trong khu vực trung tâm có giới hạn, nên từ 10 năm trước, phân khúc văn phòng hạng A tại Hà Nội đã có sự dịch chuyển sang khu vực phía Tây thành phố, như Cầu Giấy hoặc Nam Từ Liêm. Trong khi đó, tại TP.HCM xu hướng chuyển dịch này mới chỉ xuất hiện 2 năm trở lại đây.

Việc chuyển dịch từ rất sớm đã tác động tích cực đến giá thuê. Khoảng 10 năm trước, hai khu vực nội thành và phía Tây Hà Nội, phải giảm giá thuê để thu hút khách thuê thì nay đã ghi nhận sự ổn định và tăng trưởng. 

“Giá thuê tại các khu vực này không cao như quận trung tâm nhưng khách thuê được hưởng những lợi ích nhất định và chất lượng tòa nhà rất tốt. Vì vậy, nhu cầu văn phòng hạng A tại 2 khu vực này thậm chí cao hơn cả quận Hoàn Kiếm”, bà Hoàng Nguyệt Minh nói.

Trong khi đó, bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc cho thuê thương mại Savills HCM nhận định: Nguồn cung thị trường văn phòng TP.HCM tiếp tục dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm. 

“Trong 3 năm tới (2021-2023), TP.HCM không có nguồn cung mới cho văn phòng hạng A, nhưng trong tương lai cũng sẽ hình thành rõ rệt các khu vực mới tập trung văn phòng hạng A như thị trường Hà Nội”, bà An nói.

Các doanh nghiệp Hàn Quốc ưu tiên tìm kiếm văn phòng tại Hà Nội

Theo khảo sát của Savills, TP.HCM được đánh giá là trung tâm kinh tế lớn, nền nhiều doanh nghiệp đa quốc gia thường chọn TP.HCM đặt trụ sở chính. Ngược lại, các doanh nghiệp “nội” lại ưu tiên mở văn phòng tại Hà Nội.

Tuy nhiên, trong nhóm doanh nghiệp ngoại, Hàn Quốc là một trường hợp ngoại lệ, khi doanh nghiệp nước này đặc biệt ưu tiên lựa chọn Hà Nội để đặt trụ sở chính. Cụ thể, số lượng doanh nghiệp Hàn Quốc thuê văn phòng tại Hà Nội cao hơn 60% so với TP.HCM.

Chuyên gia của Savills giải thích, các doanh nghiệp Hàn Quốc lựa chọn Hà Nội là nơi đặt trụ sở chính, là do họ phụ thuộc nhiều vào cộng đồng các doanh nghiệp Hàn Quốc.

Thực tế, tập đoàn Samsung đang là doanh nghiệp Hàn Quốc có mức đầu tư lớn nhất vào thị trường Việt Nam, tập trung 2 trung tâm công nghệ sản xuất và phát triển lớn nhất tại Bắc Ninh và Thái Nguyên.

Trong khi đó, các doanh nghiệp Nhật Bản vào thị trường Việt Nam thường nhắm vào mảng sản xuất và có xu hướng xây dựng thành cộng đồng. 

Theo khảo sát của Savills, doanh nghiệp Nhật Bản có diện tích thuê văn phòng tại Hà Nội và TP.HCM tương đương nhau, cho thấy tiềm năng hay đánh giá mức độ kinh doanh của hai thị trường này là ngang ngửa.

Bà Nguyệt Minh cho biết, nguồn cung văn phòng tại thị trường Hà Nội vẫn đang chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn hiện nay, nhưng khách thuê doanh nghiệp vẫn có không ít lựa chọn tại các tòa nhà văn phòng chính thống với chất lượng tốt và quản lý chuyên nghiệp. 

“Các doanh nghiệp lớn, doanh nghiệp IT, công nghệ hay khởi nghiệp, nên tìm kiếm văn phòng hạng A tại khu vực phía Tây hoặc khu Nội thành Hà Nội để có nhiều lựa chọn thuê linh hoạt”, bà Minh nói.

Dự báo đến năm 2023, Hà Nội vẫn có thêm các dự án hạng A mới tập trung tại quận Ba Đình và quận Cầu Giấy, giá thuê trung bình hạng A tại Hà Nội được kỳ vọng tăng đến 35 - 37 USD/m2/tháng.

Bà Hồng An dự báo, tại TP.HCM đang có các quận tiềm năng để phát triển các tòa nhà văn phòng với nhu cầu khách thuê cao như khu vực Quận 2, Quận 7 và Quận Thủ Đức.

Tuy vậy, các khu vực này chưa hình thành rõ ràng là trung tâm mới tại TP.HCM, khi khách thuê tìm kiếm văn phòng hạng A thì lựa chọn đầu tiên vẫn là Quận 1.

Tại TP.HCM, nhu cầu từ các doanh nghiệp được ghi nhận vẫn tiếp tục gia tăng và sẽ vượt cả nguồn cung, giá thuê văn phòng hạng A được kỳ vọng tiếp tục tăng trưởng ở mức 3%/năm.