Giá căn hộ sơ cấp tăng không nghỉ

Kể từ năm 2018 cho tới nay, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP HCM tăng rất mạnh và chưa có dấu hiệu dừng lại. Theo báo cáo của Savills, tại Hà Nội, bình quân giá căn hộ sơ cấp tăng 11%/năm. Như vậy, trong 5 năm qua, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã tăng 55%. 

Trong khi đó, một số báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản, mức tăng căn hộ sơ cấp tại TP HCM còn cao hơn rất nhiều, khoảng 15%/năm. Sau 5 năm, giá căn hộ sơ cấp tại TP HCM tăng tới 75%.

Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, ông Bùi Quý Tuấn, lãnh đạo một doanh nghiệp môi giới bất động sản tại Hà Nội cho rằng, có nhiều nguyên nhân dẫn đến hiện tượng giá căn hộ sơ cấp tại TP HCM cao hơn Hà Nội.

Đơn cử, giá đất tại TP HCM đang cao hơn Hà Nội khoảng 2 - 5%, tùy vị trí. Do đó, giá căn hộ tại 2 thành phố lớn của cả nước cũng sẽ có sự chênh lệch. Đồng thời, quỹ đất tại TP HCM đang cạn kiệt, các khu vực nội đô đã không còn đất phát triển dự án.

Ngay cả các khu vực ngoại thành TP HCM hoặc vùng ven như Thủ Đức, Bình Chánh, quỹ đất cũng khá eo hẹp. Ngược lại, tại Hà Nội, mặc dù quỹ đất tại nội đô không còn nhiều, nhưng khu vực ngoại thành Hà Nội lại tương đối thoải mái phát triển các dự án lớn.

“Vẫn còn một yếu tố nữa đó là câu chuyện cung và cầu. Với dân số gần 10 triệu người, nhu cầu mua nhà tại TP HCM là rất lớn”, ông Tuấn nói.

Vì sao giá căn hộ tăng thì dễ nhưng giảm rất khó?

Dù mức tăng giữa 2 thành phố có khác nhau, song nhìn chung giá càng ngày càng cao và ước mơ mua nhà của người dân ngày càng xa vời.

Phân tích rõ hơn về thị trường, ông Tuấn cho rằng, một số yếu tố như giá đất tăng nhanh, quỹ đất cạn kiệt hay giá vật liệu xây dựng đang lạm phát đều làm giá căn hộ tăng mỗi năm.

“Gần đây có thêm 1 lý do nữa đó là việc lãi vay cũng đang có chiều hướng tăng. Để cân bằng lợi nhuận, các chủ đầu tư buộc phải tăng giá nhà nhằm cân bằng lợi nhuận”, ông Tuấn nói.

Ngoài ra, ông Tuấn tiết lộ, một số chủ đầu tư lớn thường có các cam kết tăng giá nhà theo quý, theo năm để thu hút nhà đầu tư. Ví dụ, tại Hà Nội, có dự án cam kết với nhà đầu tư sẽ tăng giá căn hộ khoảng 2% - 3%/quý.

“Về lý thuyết, việc nhà đầu tư tăng giá dự án theo tiến độ thực hiện dự án là hiển nhiên. Nếu anh mua nhà sớm, lúc đó dịch vụ tiện ích chưa có nhiều, chủ đầu tư lại đang cần vốn nên mới có mức giá thấp. Tuy nhiên, mức giá các chủ đầu tư hiện đang cam kết đang rất cao. Đó là chưa kể việc tăng giá căn hộ định kỳ như vậy có tính cộng hưởng, giá đất giá nhà ở khu vực xung quanh cũng sẽ tăng lên”, ông Tuấn nói.

Trong khi đó, ông Đào Phúc Tường, chuyên gia tài chính giải thích: Đa phần doanh nghiệp bất động sản đều có nhà đầu tư ruột của mình. Nhà đầu tư F0 tức là nhà đầu tư mua từ giai đoạn đầu của dự án từ trực tiếp nhà đầu tư. Một khi giảm giá thì chính F0 này bị ảnh hưởng. 

Thứ hai, là tài sản đảm bảo, 70% giá tị tài sản đảm bảo của các doanh nghiệp là bất động sản, nếu bây giờ giảm giá bán sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản đảm bảo của các công ty đó ở ngân hàng. Khi đó, ngân hàng sẽ yêu cầu các công ty bất động sản bổ sung tài sản đảm bảo, các công ty 'còn không mà bổ sung' là câu chuyện hóc búa.

Thứ ba, là tính pháp lý, nhiều dự án có vấn đề pháp lý, có giảm giá thì công ty bất động sản cũng chẳng bán được.

"Đó là ba nhóm lý do chủ đạo liên quan chuyện quyết định giảm giá bán của các doanh nghiệp địa ốc ở thị trường sơ cấp bên cạnh lý do giá vốn tăng thì không giảm giá... Về mặt logic thì cần tiền thì phải giảm giá nhưng đó là ba yếu tố tế nhị mà các doanh nghiệp bất động sản cần phải cân nhắc. Thực tế trên thị trường nhiều công ty giảm giá rồi, giá sơ cấp giảm 20-30% so với giá ở vùng đỉnh", chuyên gia Đào Phúc Tường nhấn mạnh. 

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam đưa ra cảnh báo: Giá chung cư khu vực ngoại thành sẽ còn tăng nhanh hơn khu vực trung tâm vì giá đất ngoại thành tăng lên nhanh.

Những phân khúc như căn hộ chung cư trung cấp, bình dân và bất động sản giá trị khai thác thương mại tốt vẫn sẽ có giao dịch nên khả năng hạ giá là rất khó, nhất là trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm như hiện nay.