Thay đổi để phát triển

Mới đây, trong báo cáo quý I/2023, Batdongsan.com.vn đã dựa trên đánh giá về áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ so sánh với quy mô tài sản của các doanh nghiệp để phân loại doanh nghiệp bất động sản Việt Nam ra thành 4 nhóm điển hình gồm: rủi ro, cân bằng, tiềm lực và người chơi mới.

Các doanh nghiệp nằm trong nhóm “rủi ro” với áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ lớn hơn so với quy mô tài sản. Các doanh nghiệp thuộc nhóm này đang chuyển mình theo hướng thu gọn để cân bằng thông qua tái cơ cấu nợ và cân bằng dòng tiền bằng việc bán bớt tài sản, giảm lượng hàng tồn kho bằng cách điều chỉnh giá bán hoặc đưa ra chính sách ưu đãi, khuyến mãi phù hợp.

Thứ hai là nhóm các doanh nghiệp phát triển bất động sản có vị thế “cân bằng” với tỷ lệ nợ và quy mô tài sản ở mức hợp lý. Giải pháp của các doanh nghiệp trong nhóm này là tối ưu vận hành và tập trung vào thế mạnh sản phẩm lõi để củng cố dòng tiền ổn định, ưu tiên tái cơ cấu các khoản nợ rủi ro lớn trong ngắn hạn.

Thứ ba, là nhóm chủ đầu tư bất động sản “tiềm lực” có tỷ lệ nợ ngắn hạn và tổng nợ thấp, quy mô tài sản lớn. Những doanh nghiệp ở vị thế tiềm lực tập trung vào các sản phẩm bất động sản tạo dòng tiền bền vững​, tìm kiếm cơ hội với phân khúc/loại hình mới​ và thu mua quỹ đất hợp lý, mở rộng đến khu vực địa lý mới.

Cuối cùng là nhóm “người chơi mới”, một ẩn số của thị trường với các doanh nghiệp, quỹ đầu tư... đang tìm kiếm cơ hội thâm nhập thị trường bất động sản​ ​thông qua M&A, thu mua quỹ đất với những doanh nghiệp phù hợp​ hoặc tự thành lập doanh nghiệp để phát triển sản phẩm riêng.

Các chuyên gia trong ngành cũng dự đoán, từ nay đến cuối năm, sẽ có nhiều hơn những văn bản pháp luật nhằm tháo gỡ khó khăn cho nhiều dự án, cung cấp vào thị trường nguồn cung mới.

Ngoài ra, chính phủ tiếp tục vào cuộc một cách quyết liệt, ban hành các chính sách đúng và trúng vào các điểm nghẽn, liên tục tháo gỡ các khó khăn còn tồn tại. Lãi suất tiếp tục được điều chỉnh hợp lý, tiệm cận với khả năng của những người có nhu cầu thực. Có thêm hàng, có dòng tiền, doanh nghiệp có thêm vốn từ các kênh huy động khác, thị trường sẽ có thêm những khởi sắc.

Nhiều doanh nghiệp dừng cuộc chơi

Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp bất động sản nào cũng có thể “sống sót” qua giai đoạn khó khăn này, tình hình kinh doanh cũng có sự phân hóa mạnh trong năm 2023. Số liệu từ Tổng cục Thống kê, tính đến hết năm 2022, số doanh nghiệp giải thể nhiều hơn so với thời kỳ bùng phát COVID-19 với gần 1.200 doanh nghiệp, trong đó hơn 70% doanh nghiệp bất động sản cho biết doanh thu và lợi nhuận trong năm giảm mạnh.

Còn theo số liệu mới công bố của Batdongsan.com.vn, chỉ trong quý I/2023, đã có 341 doanh nghiệp bất động sản giải thể, cao hơn khoảng 30% so với cùng kì năm trước (262 doanh nghiệp giải thể). Doanh nghiệp dừng hoạt động có thời hạn là 1.816 doanh nghiệp, tăng hơn 60% so với cùng kì năm trước (1.130 doanh nghiệp dừng hoạt động có thời hạn). Trong khi đó, số lượng doanh nghiệp đăng ký mới chỉ là 940, giảm khoảng 60% so với cùng kì năm trước (2.554 doanh nghiệp đăng ký mới).

Cũng trong bối cảnh khó khăn về nguồn vốn và thanh khoản thị trường sụt giảm, các doanh nghiệp bất động sản đã phải cắt giảm nhân sự, chi phí marketing để tồn tại. Cụ thể trong số doanh nghiệp được khảo sát, có 24% doanh nghiệp bất động sản đã phải giảm mạnh chi phí marketing và 20% giảm nhẹ để cắt giảm chi phí.

Về nhân sự, có 26% doanh nghiệp phải cắt giảm mạnh và 23% cắt giảm nhẹ để cơ cấu lại bộ máy trong giai đoạn khó khăn này. Việc cắt giảm nhân sự này cũng là biện pháp nhiều doanh nghiệp lựa chọn khi thanh khoản thị trường kém, môi giới bất động sản bị hạn chế hoạt động. Lượng giao dịch của môi giới bất động sản trong quý I/2023 mặc dù có chút tiến triển nhưng 54% nhân viên môi giới được khảo sát vẫn nằm trong diện giảm mạnh giao dịch.

Tuy nhiên, với các chiến lược đang dần được thay đổi tùy theo tình hình, thách thức của thị trường và nhiều chính sách hỗ trợ được đưa ra của Chính phủ, nhiều chuyên gia đánh giá thị trường bất động sản sẽ sớm có tín hiệu đảo chiều trong quý I/2024.