Thị trường chưa bao giờ hết ‘nóng’

Với xu hướng tập trung kiếm việc làm tại các đô thị, thành phố lớn, nhu cầu về nhà ở cũng ngày một tăng cao. Trong khi đó, với việc nguồn cung căn hộ giá rẻ đang vô cùng thiếu, nhiều người không đủ khả năng tài chính để mua những căn hộ tầm trung. Vì vậy, thị trường cho thuê với các sản phẩm là căn hộ, căn hộ dịch vụ phục vụ cho người lao động với thu nhập trên dưới 20 triệu đồng luôn trong tình trạng “cháy phòng”.

Thậm chí trong giai đoạn “làn sóng” trả mặt bằng càn quét qua TP HCM, khiến nhiều nơi phải treo biển cho thuê, nhiều văn phòng rơi vào tình trạng bỏ trống thì các căn hộ cho thuê còn tăng giá nhẹ. Báo cáo quý II/2023 của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, tốc độ tăng tỉ suất lợi nhuận (gồm tốc độ tăng giá + lợi suất cho thuê) khi đầu tư vào phân khúc căn hộ đang tăng 97% so với đầu năm 2015, ổn định hơn các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng, gửi tiết kiệm hay ngoại tệ...

Cũng theo khảo sát, nhiều tòa nhà cho thuê căn hộ dịch vụ tại các quận trung tâm của TP HCM như Phú Nhuận, Bình Thạnh, Tân Bình, quận 10, quận 11… đang có tỷ lệ lấp đầy đạt trên dưới 80%, thậm chí có một số dự án khai thác thuê đạt tỷ lệ lấp đầy 100% phòng. Tỷ lệ lấp đầy của căn hộ dịch vụ diện tích nhỏ tại TP HCM tăng mạnh trong thời gian qua và có xu hướng mạnh lên trong các tháng hè khi sinh viên chuẩn bị mùa tựu trường.

Trước xu hướng ấy, trong khi chờ kinh tế khởi sắc, nhiều chủ tòa nhà từng hoạt động cho thuê văn phòng hay khách sạn đã chuyển hướng, tiến hành làm thủ tục để cải tạo thành căn hộ dịch vụ. Các loại căn hộ dịch vụ dạng studio này thường được cho thuê kèm với đủ đồ nội thất, với giá dao động từ 6-12 triệu đồng/tháng, tùy theo diện tích.

Với diện tích nhỏ hơn căn hộ chung cư bình thường nên loại hình này có ưu điểm là giá rẻ và gần trung tâm hơn. Việc căn hộ dịch vụ xuất hiện nhiều trong thời gian gần đây đã trở thành một đối tượng cạnh tranh với những nhà đầu tư mua căn hộ chung cư ở ngoại thành để đầu tư cho thuê.

Một số môi giới cho biết, nhiều người sẵn sàng đánh đổi diện tích, sự thông thoáng và tiện ích hạ tầng để lựa chọn thuê căn hộ dịch vụ gần trung tâm thay vì chung cư ngoại thành với cùng mức giá. Do đó, ngày càng có nhiều tòa nhà được chuyển đổi sang mô hình này để cho thuê, đem lại dòng tiền thay vì bỏ trống cả tòa nhà văn phòng chờ khách thuê.

Bên cạnh đó, một số chủ tòa nhà đã kết hợp cho thuê văn phòng, trụ sở tại tầng 1-2 của tòa nhà, còn những tầng trên cải tạo thành căn hộ dịch vụ cho thuê với nhiều loại hình từ trung cấp cho đến cao cấp, với diện tích và các tiện ích khác nhau.

Cần tính toán kĩ chi phí đầu tư

Theo như tìm hiểu, thu nhập có được từ kinh doanh căn hộ dịch vụ cho thuê không hề thấp, lại mang tính ổn định cao. So với các loại phòng trọ thông thường có cùng diện tích, giá cho thuê căn hộ dịch vụ thường cao hơn ít nhất 1.5-2 lần/phòng. Đặc biệt là với những nhà đầu tư biết tận dụng không gian, gia tăng tiện ích và dịch vụ phù hợp thì mức giá còn có thể tăng thêm.

Tuy nhiên, việc quản lý vận hành, tính toán thu chi với loại hình căn hộ dịch vụ này sẽ phức tạp hơn so với các loại phòng trọ giá rẻ. Người kinh doanh phải biết cách quản lý bài bản, chặt chẽ từ khâu lên hợp đồng cho đến khâu vận hành, quảng cáo để tối ưu hóa doanh thu khi đầu tư loại hình này.

Bởi lẽ, dù trong thời điểm hiện tại, căn hộ dịch vụ rất được ưa chuộng và được nhiều người tìm thuê. Nhưng một số nhà đầu tư đã từng phải chịu lỗ khi chuyển đổi sang loại hình này. Như câu chuyện của anh Ngọc Anh (Bình Thạnh), người đã chuyển đổi mô hình khách sạn của mình để cải tạo thành căn hộ dịch vụ cho thuê.

Trong thời gian đầu, do không biết cách quản lý mô hình cho thuê dài hạn cùng với việc quảng cáo không đúng đối tượng có nhu cầu, cùng với áp lực từ khoản vay gần 2 tỷ đồng để cải tạo lại mô hình đã khiến anh này khốn đốn trong gần 1 năm đầu chuyển đổi. Sau hơn 1 năm chịu lỗ, được bạn bè hỗ trợ giúp đỡ để tìm ra cách vận hành cho thuê trơn tru nhất, khu căn hộ dịch vụ của anh Ngọc Anh đã lấp kín được 80%, đem lại doanh thu mỗi tháng gần 300 triệu đồng.

Tuy nhiên không phải ai cũng may mắn như vậy, như trường hợp của anh Hiếu (Bình Tân), do không hiểu rõ thị trường nên anh đã cùng bạn bè hùn vốn thuê lại nhiều tòa nhà để cải tạo làm căn hộ dịch vụ cho thuê. Nhưng do vốn đầu tư vào lớn cùng lãi vay ngân hàng, các căn hộ dịch vụ anh Hiếu cho thuê không có giá cạnh tranh so với căn hộ chung cư tại cùng vị trí.

Khi tại Bình Tân một số căn hộ chung cư hơn 50m2 đang được cho thuê với giá khoảng 7 triệu đồng/tháng thì căn hộ dịch vụ của anh Hiếu đang được rao cho thuê với giá 6 triệu đồng/tháng. Khi tính cả tiền dịch vụ, điện nước với giá cao hơn căn hộ chung cư, tính cạnh tranh của loại hình này lại bị mất đi khiến anh này không thể nào lấp đầy các khu căn hộ của mình quá 60% trong suốt nhiều tháng qua. Từ đó dẫn tới khoản nợ phải gánh ngày một nhiều do tiền thu chỉ bù được chi phí, lãi vay và tiền thuê nhà.

Tuy nhiên qua ghi nhận, cũng tại khu vực này, nhiều mô hình căn hộ dịch vụ đang thu hút được nhiều người thuê với tỷ lệ lấp đầy luôn suýt soát 100%. Chủ yếu là các căn hộ dịch vụ nhưng có giá bình dân, mức giá thuê dao động từ 4-5 triệu đồng/tháng, rẻ hơn đáng kể so với các căn hộ chung cư trong cùng khu vực.

Với khả năng sinh lời cao nếu được vận hành tốt, tính toán chi phí cẩn thận, mô hình căn hộ dịch vụ ngày càng xuất hiện nhiều. Trong số đó có nhiều chủ khách sạn, chủ tòa nhà văn phòng cho thuê đã không chịu nổi cảnh không có doanh thu trong suốt thời gian qua do nhiều yếu tố. Với lợi thế từ các tòa nhà sẵn có, đây sẽ là những đối thủ nặng kí trong thị trường cho thuê trong thời gian tới khi cắt giảm được phần chi phí đi thuê lại tòa nhà.