Năm 2021, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua rất nhiều biến động. Trong khi phân khúc bất động sản công nghiệp không ngừng thăng hoa, thì phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và mặt bằng cho thuê lại lao đao.

Nhân dịp đầu năm mới, phóng viên Báo Nhà báo và Công luận đã có cuộc trao đổi với, PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương về triển vọng tăng trưởng của thị trường bất động sản trong năm 2021.

Một năm đầy biến động của thị trường bất động sản

+ Sau một năm phải gánh chịu những tác động của đại dịch COVID-19, qua góc nhìn của người nghiên cứu thị trường bất động sản lâu năm, ông có đánh giá thế nào về thị trường trong năm 2021?

Để đánh giá thị trường bất động sản trong năm 2021 tăng trưởng thế nào và đại dịch COVID-19 đã ảnh hưởng ra sao, tôi sẽ căn cứ vào từng phân khúc của thị trường, hoặc căn cứ vào một số sự kiện nổi bật trong ngành.

Thứ nhất, điểm sáng của thị trường vẫn là bất động sản công nghiệp. Trong đó, Bắc Giang, Hải Phòng tiếp tục là những điểm sáng về thu hút đầu tư cũng như là phát triển bất động sản công nghiệp.

Có thể nói, Việt Nam đang dần trở thành “bến đỗ” của nhiều doanh nghiệp nước ngoài, giúp bất động sản công nghiệp trở thành phân khúc tiềm năng nhất của thị trường. 

Thứ hai là, thị trường xuất hiện dòng sản phẩm bất động sản siêu sang. Các dự án siêu sang với giá căn hộ 700 triệu đồng/m2, thậm chí 900 triệu đồng/m2 được quảng cáo, rao bán. Các khu đô thị hoàn chỉnh các tiện ích với giá các biệt thự hàng triệu USD được xuất hiện. Thậm chí, có dự án có mức giá các căn biệt thự với giá nhiều triệu USD cũng đã xuất hiện. 

Thứ ba, đất nền có biểu hiện sốt giá những tháng đầu năm và cuối năm có biểu hiện sốt giá trên một số địa bàn. Nguyên nhân là do, trong năm 2021, hàng loạt các quy hoạch tỉnh và ngành mới được lập, rà soát, phê duyệt. 

Các dự án lớn về hạ tầng được hoạch định, phê duyệt như sân bay Long Thành, đường cao tốc Bắc nam tạo ra các cú hích liên quan đến chuyển dịch đất đai từ nông thôn, nông nghiệp thành đất đô thị, công nghiệp. Nhiều nhà đầu tư lướt sóng đã tranh thủ cơ hội tạo ra các cơn sốt. 

Thứ tư, thị trường bất động sản cho thuê suy giảm. Đại dịch COVID-19 làm tăng yêu cầu dãn cách và dừng hoạt động các hoạt động dịch vụ thông thường. Các chủ thuê bắt buộc phải trả lại nhà thuê. Thậm chí một số chủ thuê đã chuyển sang không thu tiền thuê để duy trì hoạt động của bên thuê những cũng không giải quyết được khó khăn. 

Thứ năm, hoàn toàn vắng bóng sản phẩm bình dân và trung bình. Các sản phẩm nhà cho người thu nhập thấp, với giá dưới 1,5 tỷ không còn xuất hiện. Những dự án chung cư với mức giá 2-3/căn ngày càng khan hiếm. Nếu có cũng chỉ là các dự án cũ. 

Các dự án đầu tư bất động sản trung bình khó khăn trong việc phê duyệt chủ đầu tư. Vướng mắc lớn nhất là việc quy định dự án nhà ở phải có 100% đất ở hoặc có đất ở và đất còn lại phải được chấp nhận chuyển đổi sang đất ở. 

Vì vậy, nhiều dự án không thỏa mãn điều kiện bắt buộc phải chờ đợi phê duyệt. Hệ quả là từ năm 2019 đến hết 2021, rất nhiều dự án không được phê duyệt, làm giảm nguồn cung.

Thứ sáu, nhờ vào hệ thống hạ tầng giao thông ngày càng phát triển, thị trường bất động sản ở các địa phương xung quanh 2 đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM đang được hưởng lợi.

Cuối cùng, là sự kiện gần đây nhất chính là hiện tượng đấu giá đất cao bất thường tại Thủ Thiêm. Hiện nay, vẫn còn rất nhiều ý kiến trái chiều có xung quanh vấn đề này. Tuy nhiên, nhìn chung, thương vụ này vẫn mang lại một số tín hiệu tín cực, như tăng nguồn thu ngân sách, hoặc khiến thị trường đấu giá đất trở nên minh bạch hơn.

Do đó, theo quan điểm của tôi, các cơ quan truyền thông, các bên liên quan cũng cần khách quan trong việc phản ánh các giao dịch này.

+ Được biết, trong năm 2021, bất động sản là kênh thu hút được rất nhiều nhà đầu tư tham gia. Đặc biệt, nhiều nhà đầu tư chứng khoán sau khi “chốt lời” cũng chuyển hẳn sang bất động sản. Ông có nhận định gì về hiện tượng này.

Thực ra, hiện tượng này không có gì lạ, khi dòng vốn đầu tư chảy vào các kênh đầu tư có tiềm năng hơn. Nên nhớ, trong năm 2021, thị trường chứng khoán Việt Nam đã tăng rất mạnh, có thời điểm VN-Index ghi nhận mức kỷ lục lên tới 1.500 điểm. Nhờ đó mà nhiều nhà đầu tư chứng khoán có lợi nhuận rất cao.

Họ chính là những người chuyển dịch dòng vốn từ chứng khoán sang bất động sản. Tuy nhiên, nguồn tiền từ thị trường chứng khoán đã và đang chuyển sang bất động sản cao cấp và siêu sang. 

Ba kịch bản của thị trường bất động sản

+Thưa PGS.TS Trần Kim Chung, ông có dự báo gì về thị trường bất động sản trong năm 2022, thậm chí là tầm nhìn trong giai đoạn 2022 - 2025?

Tôi cho rằng, thị trường bất động sản năm 2022 sẽ có 3 kịch bản, dựa vào quá trình kiểm soát đại dịch COVID-19 tại Việt Nam.

Kịch bản tích cực: Với giả định COVID-19 được kiềm chế; mũi tiêm thứ ba được triển khai chủ động, kinh tế mở cửa trở lại, một số khó khăn vướng mắc được tháo gỡ, trái phiếu bất động sản, các hoạt động đấu giá được quản lý tốt, có thể trong năm 2022 và giai đoạn 2022 - 2025 thị trường bất động sản sẽ bước vào chu kỳ phát triển mới.

Đây là kịch bản mong đợi, nhưng điều kiện khả thi đòi hỏi nỗ lực và sự tham gia của nhiều bên liên quan và có cả những yếu tố bất định.

Kịch bản tiêu cực: Dịch bệnh COVID-19 diễn biến phức tạp; nền kinh tế diễn biến không như mong muốn; các chính sách về đất đai, bất động sản không có chuyển biến tích cực; kinh tế thế giới và khu vực diễn biến phức tạp; kinh tế vĩ mô khó khăn; nếu một hoặc một vài yếu tố có tính điều kiện xuất hiện, thị trường bất động sản sẽ có những diễn biến khó khăn.

Đây là kịch bản không mong muốn, xác suất xảy ra thấp, nhưng có khả năng xảy ra.

Kịch bản trung tính: Một kịch bản nằm đâu đó giữa kịch bản tích cực và tiêu cực là có thể xảy ra. Sự dao động của kịch bản này nằm ở nhiều hay ít các điều kiện tác động xảy đến. Tuy nhiên, yếu tố bất định về COVID-19 trong năm 2022 được coi là rất có tác động đến thị trường bất động sản.

Trong bối cảnh và xu thế hiện nay, thị trường bất động sản sẽ phát triển theo kịch bản nghiêng về hướng tích cực.

Xin chân thành cảm ơn ông!