Hàng loạt nghịch lý xuất phát từ việc khan hiếm nguồn cung

Do tác động của đại dịch Covid-19, trong năm 2020, thị trường bất động sản Việt Nam xuất hiện nhiều nghịch lý, sự tăng trưởng cũng có nhiều điểm “lạ”.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), đại dịch Covid-19 khiến thị trường suy yếu, các chỉ số về khối lượng giao dịch, lợi nhuận, nguồn cung, dòng vốn đều giảm mạnh so với năm trước.

Tuy nhiên, giá bán nhiều sản phẩm bất động sản, nhất là nhà ở, đất nền, đất thổ cư và căn hộ bình dân, giá rẻ vẫn tăng phi mã.

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, Hội Môi giới bất động sản và một số đơn vị nghiên cứu thị trường độc lập, trong 9 tháng đầu năm 2020, tổng nguồn cung thị trường giảm 30% - 40%, tổng khối lượng giao dịch chỉ bằng một nửa so với cùng kỳ năm ngoái.

Thậm chí, tỷ lệ hấp thụ dự án toàn thị trường chỉ bằng 35,5% so với năm 2019. Với tỷ lệ hấp thụ thấp đột biến làm tăng tỷ lệ sản phẩm tồn kho trên thị trường.

“Nếu đúng quy tắc của thị trường, khi các chỉ số như nhu cầu, khối lượng giao dịch, dòng vốn giảm, giá trị bất động sản sẽ giảm. Tuy nhiên, năm 2020 phát triển không theo quy tắc này. Đây là một trong những nghịch lý của thị trường trong năm đại dịch”, ông Đính nói.

Dù vậy, theo lời giải thích của Phó Chủ tịch VARS, do khan hiếm nguồn cung trong bối cảnh nhu cầu vẫn còn cao đã dẫn đến hiện tượng giá nhà tăng vọt. Do đó, ông Đính đánh giá, để giá trị bất động sản, giá nhà giảm, nhất thiết phải làm tăng nguồn cung trên thị trường.

Để làm được điều này, trước hết, Chính phủ và Bộ Xây dựng phải tháo gỡ các nút thắt về quá trình phê duyệt các dự án mới, đồng thời phải đưa ra các chính sách hỗ trợ nguồn vốn, các khoản vay ưu đãi hoặc miễn giảm một số khoản thuế trong bối cảnh thị trường vẫn còn bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19.

Cũng vì khan hiếm nguồn cung trầm trọng, nên thị trường bất động sản còn phát sinh thêm một nghịch lý khác.

Theo Hội Môi giới bất động sản, giá đất trong một số dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng hàng chục năm vẫn loanh quanh ngưỡng 30 - 40 triệu đồng/m2, nhưng đất trong làng xóm không được đầu tư cơ sở hạ tầng tương xứng đô thị đã có giá chào bán từ 20-30 triệu đồng/m2.

“Giá đất đai tại các địa phương bị đẩy lên cao đã làm chùn bước sự quan tâm của các nhà phát triển bất động sản. Bởi lẽ, giá đất quá cao khiến việc đền bù giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn. Đã có hiện tượng doanh nghiệp lớn rút lui, sau khi vừa mới đăng ký tham gia nghiên cứu đầu tư tại những khu vực này”, báo cáo của VARS cho biết.

Nghịch lý: Bất động sản nơi tăng, nơi giảm

Theo ghi nhận của một số công ty nghiên cứu bất động sản, trong 9 tháng đầu năm 2020, hầu hết bất động sản tại các địa phương đều tăng cao. Đơn cử, tại Hà Nội, giá bán căn hộ bình dân, giá rẻ tăng từ 3% - 5%. Tại TP.HCM, mức tăng được ghi nhận cao gấp 3 lần, từ 10% - 15%.

Các tỉnh, thành phố khác cũng ghi nhận nhiều mức giá kỷ lục mới. Cụ thể, tại Bắc Ninh, giá đất tại trung tâm thành phố, cùng một số huyện giáp ranh với Hà Nội, giá đất nền có sổ đỏ đã tăng 20% - 70% so với cuối năm 2019.

Tại Vĩnh Phúc và Hòa Bình, các huyện giáp Hà Nội cũng tăng trên 50% trong chưa đầy một năm.

Tại khu vực phía Nam, “tâm điểm” thuộc về 4 tỉnh giáp với TP.HCM, là Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu. Trong đó, khu vực Long Thành và thành phố Biên Hòa đang tăng mạnh nhất, có thời điểm ghi nhận mức tăng lên tới 200%.

Tương tự, tại Bình Dương, so với năm 2019, giá căn hộ bình quân từ 25 triệu - 30 triệu đồng/m2 đã tăng lên 30 - 35 triệu đồng/m2 , thậm chí 37 - 38 triệu đồng/m2, tăng khoảng 15%.

Ngược lại, một số tỉnh có thể mạnh về du lịch như Quảng Ninh, Khánh Hòa hay Đà Nẵng, giá trị bất động sản lại có xu hướng giảm nhẹ.

Cụ thể, tại Hạ Long, Quảng Ninh, giá bán một số dự án căn hộ cao cấp đã giảm khoảng 30% so với năm ngoái, từ 32 - 34 triệu đồng, xuống còn 23 - 27 triệu đồng/m2.

Tại Đà Nẵng - Quảng Nam, sau giai đoạn nóng và bùng nổ năm 2018- 2019, hiện nay, giá đất đã được điều chỉnh ở mức phù hợp với thị trường. Tại một số dự án ở Hòa Xuân, giá bán đã giảm 15% so với cuối năm 2019, hiện ghi nhận ở mức 20 triệu - 27 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, tại thành phố Nha Trang và tỉnh Khánh Hòa nói chung, xuyên suốt năm 2020, thị trường giao dịch ảm đạm, giá đất giảm sâu từ 20 -30%. Giá căn hộ ở Nha Trang cho phân khúc bình dân và trung cấp đang ở ngưỡng 22 triệu - 30 triệu đồng/m2. Căn hộ cao cấp trước đây có giá bán từ 40 triệu -60 triệu đồng/m2, thì nay đều phải điều chỉnh giảm 30 - 50 triệu đồng/m2 để bán được.

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, có 2 nguyên nhân chính khiến giá bất động sản ở các địa phương mạnh về du lịch giảm mạnh.

Thứ nhất, trong giai đoạn 2018 - 2019, giá trị bất động sản Đà Nẵng, Hạ Long hay Nha Trang đều tăng nóng nhờ làn sóng đầu tư vào phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Sau sự cố đổ vỡ của Cocobay Đà Nẵng, dòng vốn này suy giảm, khiến thị trường giao dịch ảm đạm, các dự án trước đó được đầu tư do không bán được cũng phải giảm giá để tăng tính thanh khoản.

Thứ hai, do đại dịch Covid-19, nguồn khách du lịch quốc tế tới các địa phương này giảm mạnh, doanh thu từ du lịch không thể gánh nổi các khoản phí duy trì. Từ đó xuất hiện một làn sóng rao bán, thanh lý các sản phẩm khách sạn hoặc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.

Nhìn nhận về thị trường, ông Phan Đình Vĩnh, chuyên gia bất động sản cho biết: Trong năm 2021, giá nhà ở tại Hà Nội, TP.HCM cùng hầu hết các địa phương khác vẫn tiếp tục leo thang tình trạng khan hiếm nguồn cung còn tiếp diễn. Trong khi, tại các địa phương mạnh về du lịch như Đà Nẵng, Hạ Long hay Nha Trang, giá bán mọi loại hình bất động sản sẽ duy trì như hiện nay và khó lòng giảm hơn nữa.

Lâm Vũ