Mặt bằng cho thuê bán lẻ vị trí đẹp vẫn ‘nóng’

Nếu thời điểm đầu năm đến giữa năm 2020, thị trường BĐS cho thuê rơi vào trạng thái trầm lắng do tâm lý sợ Covid-19 còn lây lan diện rộng, thì hiện nay khi những thông tin về vaccine xuất hiện nhiều hơn, tâm lý của nhà đầu tư cũng dần ổn định, dòng tiền chảy vào bất động sản sẽ rõ nét hơn từ thời điểm cuối năm 2020 đến năm 2021.

Dữ liệu mới đây của Savills cho thấy, áp lực về giá thuê đã lắng dịu trong vài tháng gần đây, đặc biệt có sự điều chỉnh hợp lý hơn để có thể hỗ trợ cho doanh nghiệp và các đơn vị bán lẻ.

Đáng chú ý, giá mặt bằng bán lẻ tại các khu vực phố cổ trung tâm đã giảm sâu so với trước COVID-19. Thậm chí, giá của các "vị trí vàng" giảm tương đương 30-40% để thu hút khách hàng tiếp tục thuê mặt bằng.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường Savills cho biết gần đây, nhiều nhà phố đang chào thuê mức giá như trước dịch Covid-19. Giải thích về xu hướng này, bà cho rằng các chủ nhà đang có niềm tin nhu cầu tìm thuê trở lại. Tuy nhiên, đặc điểm của loại mặt bằng này là thường cho thuê nguyên căn, nhưng khách hàng thường chỉ muốn thuê tầng trệt nên vô tình khiến việc cho thuê càng khó khăn.

Trong khi đó, ở các trung tâm thương mại, người thuê thường được hưởng lợi thêm từ dòng khách chung của toàn khu so với mặt bằng nhà phố.

"Tâm lý khách thuê vẫn khá thận trọng, họ hạn chế mở mới hay thay đổi vị trí thuê. Tình trạng này sẽ kéo dài trong một thời gian nữa, tuy nhiên, hoạt động bán lẻ truyền thống được kỳ vọng trở lại mạnh mẽ trong các dịp lễ Tết sắp tới", bà Võ Thị Khánh Trang bình luận.

Từ đó, bà khuyến nghị các chủ nhà nên nương vào thị trường, nhìn nhận và đánh giá tình hình một cách phù hợp để đưa ra những điều kiện tốt cho cả chủ nhà và khách thuê.

Theo các chuyên gia, mặt bằng bán lẻ, thời trang vẫn đang trong thời điểm khó khăn và buộc phải giảm quy mô hệ thống, diện tích thuê, hợp nhất các chi nhánh và tập trung vào một số mặt bằng chủ đạo. Nhiều thương hiệu bán lẻ quốc tế cũng đang có sự trì hoãn trong việc gia nhập và mở rộng tại Việt Nam.

Do đó, trong tương lai, nguồn cung văn phòng tại khu vực trung tâm Hà Nội. TP. HCM  sẽ phong phú, giá thuê vì vậy vẫn tiếp tục biến động. Khu vực ngoài trung tâm do phải chịu cạnh tranh mạnh từ nguồn cung tương lai lớn nhưng với tình hình kinh tế khả quan hiện nay, giá thuê trung bình không vì vậy mà giảm đi, thậm chí có thể sẽ tăng trong các quý sắp tới.

Tuy vậy, trong 3 tháng cuối năm 2020, theo khảo sát, mặt bằng bán lẻ cho thuê dự kiến tăng thêm 50.000 m2 từ 7 dự án mới, trong đó khu vực ngoài trung tâm chiếm đến hơn 80% thị phần.

Đất nền ven đô 'gây sốt' dịp cuối năm

Xu hướng dịch chuyển địa bàn để tìm kiếm cơ hội đầu tư cũng được thể hiện rõ nét vào dịp cuối năm. Nhiều nhà đầu tư (NĐT) đã chọn đầu tư vào các dự án căn hộ hình thành trong tương lai tại khu vực vệ tinh TP.HCM với số vốn bỏ ra ban đầu không quá lớn. Trong đó có những NĐT có số vốn khiêm tốn vẫn chọn phân khúc này để đầu tư theo kiểu đóng theo giai đoạn, chờ chốt lời vào thời điểm năm 2021.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, dịp cuối năm, dòng tiền của NĐT bắt đầu bắt nhịp với sức nóng của các thông tin hạ tầng.

Chẳng hạn như tại khu Đông, thông tin thành lập TP.Thủ Đức đã và đang tạo ra sự tác động tích cực đến tâm lý của NĐT. Còn tại khu Tây khi loạt hạ tầng đang được đầu tư, mở rộng cũng khiến NĐT quan tâm quay trở lại thị trường sau thời gian "hạ nhiệt".

Theo vị chuyên gia này, đối với các khu vực mới như những trục đô thị thuộc vùng ven, nhóm khách hàng đầu tiên luôn là các NĐT vì họ có lợi thế về nguồn tài chính sẵn có. Còn người mua để ở cuối cùng khi nào về sống các đô thị vệ tinh phụ thuộc vào tiện ích, hạ tầng đồng bộ đến đâu.

Các NĐT thường đón đầu những đợt sóng đầu tiên còn việc khi nào người có nhu cầu ở thật về đây sinh sống thì chủ đầu tư sẽ trả lời vì các doanh nghiệp chính là chủ thể hoạch định dự án, thực hiện các cam kết với người mua.

Đối với tỷ suất sinh lời của các dự án tỉnh, ông Kiệt đánh giá có rất nhiều yếu tố tác động đến biên lợi nhuận như: uy tín chủ đầu tư, tiện ích có được xây dựng hoàn chỉnh, hạ tầng kết nối ra sao, chất lượng sản phẩm, vị trí dự án, cảnh quan...

Có thời điểm đất nền vùng ven sinh lời 100% tùy vào vị trí với điều kiện hạ tầng kết nối thông suốt nhưng mức sinh lời 8-10% một năm được xem là phổ biến hơn. Một số dự án có hiện tượng tỷ suất sinh lời phụ thuộc vào cam kết và bài toán tài chính của chủ đầu tư đưa ra.

Một số địa bàn của TP. Hà Nội như Hoài Đức, Thạch Thất, Đông Anh... cũng đánh dấu sự trở lại bằng đợt tăng giá mới. Với sự hậu thuẫn từ hạ tầng giao thông và thông tin chính thức lên quận, bất động sản Hoài Đức trở nên sôi động, giá bán tăng nhanh.

Theo thống kê, giá đất mặt tiền thị trấn Trạm Trôi - trung tâm hành chính Hoài Đức, hiện tại tăng tới 25% - 30%, lên mức 110-130 triệu đồng/m2, trong khi hồi đầu năm là 90 - 100 triệu đồng/m2; giá đất tại trục đường trung tâm xã, cách Quốc lộ 32 tầm 2km vào khoảng 45 triệu đồng/m2, tăng 2 triệu đồng/m2; giá đất tại các đường nhánh từ 33 - 35 triệu đồng/m2, tăng 5 triệu đồng/m2,…

Trong khi đó, khu vực Kim Chung, Di Trạch nằm giáp ranh với quận Bắc Từ Liêm, di chuyển vào khu vực trung tâm gần hơn so với thị trấn Trạm Trôi, hiện có giá giao động từ 40 đến 60 triệu đồng/m2, tăng 30 - 40% so với đầu năm. Bởi theo lý giải của nhiều người, trong tương lai không xa, khi hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội đô thị đang ngày một hoàn thiện khu vực Kim Chung - Di Trạch hứa hẹn sẽ trở thành thủ phủ mới của Hoài Đức.