Bất động sản hỗn loạn vì đầu nậu, môi giới thổi giá, số hóa có cứu được thị trường?

Giao dịch bất động sản đang được số hóa toàn diện

Bối cảnh chuyển đổi số quốc gia đang đưa nhiều hoạt động kinh tế - xã hội, trong đó có bất động sản, lên môi trường điện tử. Với đặc thù nhạy cảm pháp lý, giá trị lớn và tác động rộng, lĩnh vực này cần vừa đơn giản hóa thủ tục, tạo thuận tiện, vừa bảo đảm an toàn pháp lý, củng cố niềm tin cho người dân và doanh nghiệp khi chuyển từ giao dịch truyền thống sang số hóa.

Liên quan tới vấn đề này, bà Phạm Thúy Hạnh, Phó Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ cho biết, Việt Nam đã ban hành nhiều nghị quyết quan trọng, nhằm phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững, và gắn liền với chuyển đổi số quốc gia.

Đơn cử như Nghị quyết 161 của Quốc hội ban hành vào năm 2024 yêu cầu hoàn thiện hệ thống dữ liệu đất đai, nhà ở, bất động sản, kết nối với dữ liệu dân cư để nâng cao hiệu quả quản lý và minh bạch thị trường.

Hoặc Nghị quyết 57-NQ/TW về khoa học, công nghệ và chuyển đổi số nhấn mạnh yêu cầu số hóa toàn bộ hoạt động cơ quan nhà nước, cải cách thủ tục hành chính, hướng tới dịch vụ công trực tuyến toàn trình.

Năm 2025, Chính phủ tiếp tục có Nghị quyết 214 đề ra kế hoạch chuẩn hóa và liên thông 100% cơ sở dữ liệu quốc gia, đồng thời Thủ tướng ban hành Công điện 03 yêu cầu nghiên cứu thí điểm Trung tâm giao dịch bất động sản điện tử do Nhà nước quản lý.

“Những chủ trương và chỉ đạo này đã hình thành một hành lang thể chế đồng bộ, vừa tháo gỡ khó khăn, giảm chi phí tuân thủ cho người dân và doanh nghiệp, vừa bảo đảm tính minh bạch và an toàn pháp lý cho thị trường bất động sản”, bà Hạnh nhận định.

Ngoài ra, giai đoạn 2023 - 2025, hệ thống pháp lý đã được hoàn thiện để hỗ trợ số hóa giao dịch bất động sản: Luật Giao dịch điện tử 2023 công nhận giá trị pháp lý của hợp đồng, chữ ký số; Luật Đất đai 2024 cho phép đăng ký, chuyển nhượng trực tuyến; Luật Công chứng 2024 lần đầu thừa nhận công chứng điện tử.

Những điểm bất hợp lý của thị trường bất động sản

Mặc dù vậy, bà Hạnh cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam những năm qua phát triển nhanh nhưng chưa thực sự bền vững, thực tiễn cho thấy còn nhiều bất cập trong quá trình thực thi pháp luật và phát triển thị trường bất động sản. Do đó, thị trường cần phải được số hóa nhằm ngăn chặn các hành vi làm méo mó thị trường.

Thứ nhất, quy trình giao dịch bất động sản còn rườm rà, chưa khoa học, chưa liên thông giữa các khâu: Tìm kiếm thông tin chính xác về bất động sản; xác định tính hợp pháp của giao dịch; điều kiện bất động sản đưa vào giao dịch và các thủ tục: ký kết hợp đồng, công chứng hợp đồng, thanh toán, nộp thuế, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, cập nhật thông tin biến động...

Thứ hai, giá trị giao dịch chưa phản ánh đúng thực chất của giao dịch, có tình trạng trốn thuế, đầu cơ, thổi giá.

Hiện tượng “làm giá”, “loạn giá”, tình trạng đầu nậu, môi giới “thổi giá”, dàn dựng các giao dịch mua bán ảo khiến giá bất động sản bị đẩy cao giả tạo so với giá trị thật. Giá giao dịch thực tế thường cao hơn nhiều lần so với giá kê khai, dẫn tới thất thu thuế, thiếu cơ sở dữ liệu chuẩn xác.

Thông tin trên thị trường bất động sản không minh bạch từ cả ba bên: người bán thường cố tình giấu tình trạng pháp lý; người mua thiếu khả năng thẩm định; bên môi giới không kiểm soát được sự xác thực của sản phẩm.

Ngoài ra, không có công cụ kiểm chứng độc lập về giá trị bất động sản, trong khi bảng giá đất nhà nước chưa phù hợp với biến động thực tế, chưa phản ánh đúng giá thị trường. Việc xác minh quyền sở hữu, tình trạng pháp lý phụ thuộc hoàn toàn vào giấy tờ giấy hoặc tra cứu thủ công tại cơ quan quản lý hoặc tổ chức hành nghề công chứng.

Thứ ba, thị trường bất động sản chưa thực sự công khai, minh bạch về thông tin; người dân, nhà đầu tư khó tiếp cận được nguồn thông tin chính xác, đầy đủ về bất động sản, nguy cơ rủi ro khi tham gia giao dịch.

Hệ thống thông tin dữ liệu về giao dịch bất động sản chưa được xây dựng tập trung với đầy đủ các thông tin về nguồn cung bất động sản, thực tế giao dịch về giá bất động sản, thuế, tín dụng... nên các cơ quan quản lý thiếu công cụ để quản lý thị trường bất động sản.

"Cộng đồng nhà đầu tư chưa có hệ thống thông tin đáng tin cậy để so sánh, đánh giá hoặc theo dõi lịch sử giao dịch minh bạch", bà Hạnh nêu.

Thứ tư, các giao dịch bất động sản vẫn được thực hiện offline, hệ thống lưu trữ thông tin phân tán, không có cơ sở dữ liệu tập trung. Thiếu hệ thống định danh điện tử đáng tin cậy khiến không thể kiểm soát người dùng trên nền tảng giao dịch. Không có nền tảng công nghệ để tích hợp thông tin đất đai, quy hoạch, công chứng, thuế, ngân hàng vào một quy trình số hóa duy nhất.

Giao dịch điện tử chưa đủ pháp lý vì chưa có chữ ký số đại chúng, chưa phổ cập hợp đồng điện tử hoặc công chứng điện tử. Thiếu API và chuẩn kết nối dữ liệu giữa các cơ quan nhà nước về: đất đai, công chứng, thuế, ngân hàng, chính quyền địa phương.

Thứ năm, xu hướng đầu tư bất động sản đang chuyển sang tìm kiếm tính minh bạch, pháp lý rõ ràng, thanh toán nhanh gọn.

“Các nhà đầu tư cá nhân mong muốn có một nền tảng áp dụng thống nhất trong toàn quốc để thực hiện giao dịch bất động sản với phương thức giao dịch minh bạch, nhanh chóng, tiết kiệm chi phí”, bà Hạnh nói.