Theo dự báo của Savills, trong 2023, tại TPHCM ước tính có khoảng 5.000 căn hộ sẽ bị chậm tiến độ. Việc tín dụng tiếp tục bị hạn chế vào bất động sản và các doanh nghiệp bị giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu, chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc huy động vốn. Do đó, nguồn cung tương lai trong năm 2023 ước đạt 8.000 căn, giảm 60% so với năm 2022.

Trong khi đó, DKRA dự báo, sức cầu chung thị trường sẽ tiếp đà giảm từ 6-9 tháng tới, có thể sẽ cải thiện dần vào cuối quý IV năm 2023 khi những vướng mắc về pháp lý và tín dụng vào bất động sản hứa hẹn được tháo gỡ một phần.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Việt Nam nhận định thanh khoản thị trường căn hộ năm 2023 có thể tập trung ở những dự án nhà ở vừa túi tiền phục vụ cho nhu cầu ở thực với mức giá dưới 50 triệu đồng một m2 tại TPHCM và dưới 35 triệu đồng một m2 tại Bình Dương. Nhà ở xã hội hứa hẹn sẽ là điểm sáng thị trường năm 2023 mặc dù nguồn cung vẫn hạn chế, khó có những đột biến trong ngắn hạn.

Theo ông Thắng, năm Quý Mão thị trường sẽ bước vào giai đoạn dịch chuyển sang phân khúc nhà vừa túi tiền. Đây là nỗ lực của các doanh nghiệp từng bước tái cơ cấu sản phẩm, giúp giảm dần tình trạng lệch pha cung cầu thừa nhà giá cao, thiếu hụt nhà giá rẻ.

Thị trường sẽ chứng kiến sự gia tăng nguồn cung căn hộ bình dân còn gọi là nhà giá rẻ (hạng C) và nhà ở xã hội trong năm 2023, điểm rơi có thể kéo dài sang năm 2024-2025 và nguồn cung mới có xu hướng dịch chuyển ra các tỉnh lân cận TPHCM.

Chuyên gia DKRA cho rằng mặt bằng giá bán sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu) có thể bị tác động khi các chính sách chiết khấu cao thanh toán nhanh được đẩy mạnh trong năm 2023. Thanh khoản căn hộ và mặt bằng giá thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) sẽ tiếp tục đà giảm từ giữa năm 2022 và có thể kéo dài đến hết quý III.

Cushman & Wakefield cũng đưa ra nhận định, những biến động giảm thanh khoản và thiếu hụt vốn trong năm 2022 sẽ tiếp tục kéo dài sang năm 2023, khiến thị trường căn hộ có thể dịch chuyển dần sang phân khúc bình dân hơn trong vòng 2-3 năm tới.

Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, các nhà phát triển bất động sản lớn có xu hướng cơ cấu lại sản phẩm để thích nghi với giai đoạn khó khăn. Những chủ đầu tư lớn tham gia phát triển nhà ở xã hội ước tính sẽ cung cấp khoảng 2,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội sẽ được phát triển cho những đối tượng thu nhập thấp trước năm 2025. Bên cạnh đó phân khúc nhà ở vừa túi tiền và căn hộ bình dân có thể cũng được chý ý, công bố kế hoạch đầu tư nhiều hơn trong 12 tháng tới.

Bà Trang cho rằng, với tình hình thắt chặt tín dụng, các chủ đầu tư sẽ tung ra nhiều chính sách thanh toán nhắm đến tệp khách hàng có tiền mặt trong tay, chủ yếu ưu tiên thanh toán nhanh với chiết khấu cao và nhiều ưu đãi để cải thiện doanh số bán hàng trong năm 2023. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường phụ thuộc rất lớn vào dòng tiền, điều mà cả người mua lẫn người bán đều gặp vướng mắc.