Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu ‘về chung nhà’ với TP HCM: Bất động sản sẽ 'dậy sóng' từ đâu?

Cơ hội của TP HCM sau sáp nhập

Từ ngày 1/7, TP HCM chính thức vận hành chính quyền hai cấp, hợp nhất không gian phát triển của TP HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Sau hợp nhất, TP HCM tiếp tục là đầu tàu kinh tế cả nước.

Tại Hội thảo bất động sản siêu đô thị TP HCM cho nhà đầu tư Hà Nội diễn ra vào sáng 12/7, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế phân tích: TP HCM hiện đang nắm giữ những cơ hội hiếm có để vươn mình trở thành một siêu đô thị hiện đại, đa trung tâm, mang tầm khu vực và quốc tế.

Trước hết, thành phố sở hữu không gian phát triển rộng mở, với quy mô diện tích và dân số lớn nhất cả nước, chiếm khoảng 2% diện tích và 13,5% dân số toàn quốc.

Đồng thời, TP HCM được xem là đầu tàu kinh tế của cả nước, đóng góp tới 23,8% GDP quốc gia, chiếm 22% kim ngạch xuất nhập khẩu, thu hút 24,2% tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và đóng góp hơn 33% tổng thu ngân sách.

“Không chỉ dẫn đầu về quy mô kinh tế, TP HCM còn là địa phương tiên phong trong việc thí điểm và triển khai cơ chế chính sách đặc thù”, TS Cấn Văn Lực nói.

Tuy nhiên, ông Lực cho rằng, bên cạnh những lợi thế vượt trội, TP HCM cũng đang đối mặt với nhiều thách thức lớn trong quá trình phát triển thành siêu đô thị hiện đại và bền vững.

Một trong số đó là việc cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội còn tồn tại nhiều bất cập. Liên kết vùng - một trụ cột quan trọng trong phát triển đại đô thị vẫn chưa được chú trọng đúng mức, trong khi các vấn đề về chuẩn hóa, chia sẻ dữ liệu giữa các

Ngoài ra, TP HCM tiếp tục đối mặt với những thách thức môi trường xã hội dai dẳng như ùn tắc giao thông, ngập úng, ô nhiễm không khí, thiếu không gian xanh và đặc biệt là tình trạng thiếu nhà ở phù hợp cho người thu nhập thấp những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống và tính bền vững của đô thị.

Do đó, TS Cấn Văn Lực kiến nghị, trước hết, cần nhanh chóng kiện toàn và vận hành suôn sẻ bộ máy chính quyền mới sau sáp nhập.

Một trong những giải pháp mang tính đột phá là phát triển hệ thống hạ tầng giao thông, hạ tầng kết nối theo mô hình TOD, hạ tầng số và thông tin - dữ liệu, trong đó cần ưu tiên các dự án trọng điểm kết nối liên vùng... Cần ứng dụng AI và IoT để điều phối giao thông thông minh, giảm ách tắc.

Tăng cường kết nối với các tỉnh lân cận và quốc tế thông qua các dự án lớn như sân bay Long Thành, Tân Sơn Nhất, cao tốc TP HCM - Mộc Bài, Long Thành - Dầu Giây, cảng Cát Lái, Cái Mép - Thị Vải…

“TP HCM cũng cần nâng cao chất lượng đời sống, môi trường và phúc lợi xã hội là mục tiêu xuyên suốt. Cần phát triển nhà ở xã hội, nhà cho thuê dài hạn với giá hợp lý cho người thu nhập trung bình và thấp để hạn chế chênh lệch giàu nghèo và bất bình đẳng đô thị”, ông Lực nói thêm.

Cơ hội nào cho thị trường bất động sản?

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho rằng, sau sáp nhập, thị trường bất động sản khu vực cửa ngõ Đông Bắc của thành phố mới, tức là tỉnh Bình Dương trước đây có rất nhiều triển vọng bứt phá và tăng trưởng, đặc biệt là phân khúc nhà ở.

Chủ tịch VARs phân tích, khu vực trung tâm TP HCM vốn chật chội dự án, với giá thành cao, do đó, việc sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ giải tỏa “cơn khát” của thị trường bất động sản TP HCM, tạo nên sự dịch chuyển cư dân. Dù vậy, không phải khu vực nào cũng là tâm điểm của thị trường. Thực tế, ông Đính đánh giá các khu vực sau sáp nhập đang được đầu tư mạnh về hạ tầng sẽ là “tâm điểm” của thị trường.

Ví dụ tại khu vực Đông Bắc, dự án mở rộng Quốc lộ 13 đoạn qua phường Bình Hòa lên 60m dự kiến hoàn thành trong năm 2025, giúp kết nối trực tiếp với trung tâm TP HCM.

Đồng thời, khu vực này đến năm 2026, tuyến Vành đai 3 TP HCM đưa vào sử dụng sẽ rút ngắn thời gian di chuyển từ Đông Bắc TP HCM đến trung tâm thành phố, sân bay Long Thành và các khu công nghiệp trọng điểm.

Khu vực Đông Bắc còn được hưởng lợi từ tuyến đường ven sông Sài Gòn dài 100km, dự án mở rộng Quốc lộ 13 qua thành phố Thủ Đức, hay tuyến đường sắt đô thị số 2 kết nối trung tâm TP HCM với Thủ Dầu Một, chạy dọc theo Quốc lộ 13,...

"Có thể thấy, các dự án tọa lạc tại phường Bình Hoà sẽ là khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ những cột mốc hạ tầng này”, ông Đính nói.

Dù vậy, ông Đính lưu ý không phải cứ hạ tầng tốt là xuống tiền ngay. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ sàng lọc mạnh mẽ, việc lựa chọn đúng dự án không chỉ giúp đảm bảo an toàn dòng vốn mà còn tạo dư địa sinh lời dài hạn.

Nhà đầu tư nên ưu tiên các dự án hội tụ đủ các yếu tố sau: Chọn các dự án có pháp lý minh bạch; Chủ đầu tư uy tín; Dự án được quy hoạch đồng bộ, xây dựng theo hướng xanh, thông minh và đầy đủ tiện ích, đặc biệt có xu hướng các dự án "dưỡng lành" có hệ sinh thái cảnh quan được đầu tư bài bản, sẽ được quan tâm.

Ngoài ra cũng cần lưu ý các dự án có mức giá phù hợp, có khả năng tăng giá cao và vừa có thể cho thuê với lợi suất tốt, gần các trung tâm phát triển công nghiệp, dịch vụ…

Ông Lê Minh Tuấn - Giám đốc Kinh doanh Big Four, Giám đốc dự án La Pura nằm ngay mặt đường Quốc lộ 13 chia sẻ: Việc mở rộng Quốc lộ 13, tuyến metro thứ 2 TP HCM - Bình Dương, hay đường vành đai 3 TP HCM sẽ tạo động lực phát triển cho thị trường bất động sản khu vực này tăng trưởng.

Trên thực tế, thời điểm hiện tại, xu hướng dịch chuyển mua nhà tại Đông Bắc TP HCM đã và đang diễn ra ngày càng mạnh mẽ. Trong bối cảnh giá nhà tại TP HCM leo cao, nguồn cung căn hộ cao cấp với mức giá hợp lý khan hiếm đang khiến dòng tiền dịch chuyển sang những khu vực khác, trong đó có khu vực Đông Bắc TP HCM mới, chính là Bình Dương cũ.

Đặc biệt, dự báo trong năm 2025, Bình Dương cũ sẽ đón nhận 13.000 - 15.000 căn hộ mới. Trong đó có nhiều dự án có pháp lý rõ ràng, giá cả hợp lý, hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện.