Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất 2 phương án sửa đổi khi xây dựng bảng giá đất

Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa gửi Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 đến các bộ ngành, đơn vị, địa phương lấy ý kiến góp ý. Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Luật Đất đai năm 2024 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành đang từng bước hoàn thiện thể chế, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý đất đai, nhất là thông qua việc đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho địa phương.

Tuy nhiên, sau một năm thực thi, Luật Đất đai vẫn bộc lộ một số tồn tại, vướng mắc. Đáng chú ý, từ 1/7/2025, cả nước bỏ cấp huyện và vận hành theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp, gồm cấp tỉnh và phường/xã. Trong khi đó, luật hiện hành vẫn tồn tại quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, tỉnh và huyện hàng năm. Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng việc tồn tại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo cả 3 cấp này là vướng mắc, chưa phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Bên cạnh đó, quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất cũng chưa thống nhất, đồng bộ. Cùng với đó, các dự án đầu tư công hay dự án quan trọng có tính chất cấp bách, đặc thù để phục vụ những nhiệm vụ chính trị, đối ngoại chưa có hoặc chưa phù hợp quy hoạch.

Chính vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi sẽ giúp thể chế hóa các quan điểm, định hướng của Đảng. Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai gồm 68 khoản, chia thành 3 nhóm nội dung: Nhóm các nội dung thể chế quan điểm, mục tiêu, nhiệm vụ, giải pháp sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số 18-NQ/TW do Đảng ủy Chính phủ đề xuất được Ban Chấp hành Trung ương thông qua tại Nghị quyết số 69-NQ/TW ngày 19/7/2025; Nhóm các nội dung sửa đổi, bổ sung để tiếp tục tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình thi hành Luật; Nhóm các nội dung sửa đổi để phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Một trong những nội dung đáng chú ý của Dự thảo là Khoản 40 về sửa đổi, bổ sung điều 158 Luật Đất đai 2024 (quy định về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất).

Cụ thể, Khoản 1 của Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định việc định giá đất phải bảo đảm 5 nguyên tắc là phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch. Đồng thời, bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất; bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Căn cứ định giá đất theo dự thảo bao gồm mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá; thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất. Cùng với đó là thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất; yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất.

Còn theo Dự thảo luật, Chính phủ sẽ quy định chi tiết các phương pháp định giá đất. Như vậy, điểm mới tại Dự thảo là việc định giá đất không còn “nguyên tắc thị trường”. Thay vào đó, việc định giá phải bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất. Kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất là tài liệu để Nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất.

Ngoài ra, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất sửa đổi Điều 159 về bảng giá đất. Theo đó, Dự thảo đưa ra 2 phương án. Phương án 1, UBND cùng cấp quyết định bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần và công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm đầu kỳ. Trường hợp cần thiết phải bổ sung bảng giá đất trong năm thì UBND cấp tỉnh quyết định. Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, bảng giá đất sẽ được xây dựng đến từng thửa.

Phương pháp 2, bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế, phí liên quan đến việc sử dụng đất, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Chính phủ quy định chi tiết các trường hợp áp dụng bảng giá đất.

Về hệ số điều chỉnh giá đất, dự thảo đề xuất sửa đổi gồm hệ số điều chỉnh giá đất là tỷ lệ tăng, giảm của các khu vực, vị trí đã quy định trong bảng giá đất, được áp dụng cho các trường hợp áp dụng bảng giá đất nhằm điều chỉnh giá đất trong bảng giá đất theo từng năm và được sửa đổi, bổ sung hàng năm. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 1 tháng 1 hằng năm, bắt đầu từ năm tiếp theo của kỳ 05 năm áp dụng bảng giá đất.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường khẳng định việc sửa Luật Đất đai sẽ giúp khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội, tăng hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, cũng như đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng. Dự án luật sửa đổi này dự kiến trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 10 và có hiệu lực từ đầu 2026 nếu được thông qua.