Gần đây, Thanh tra Bộ Xây dựng đã có kết luận thanh tra và chỉ ra hàng loạt dự án chung cư tại Hà Nội có dấu hiệu “om” quỹ bảo trì chung cư 2% lâu ngày, không chịu bàn giao cho ban quản trị tòa nhà. 

Điều này cho thấy, các khoản quỹ bảo trì như một “hũ mật”, có giá trị hàng chục tỷ đồng, thậm chí lên tới hàng trăm tỷ đồng, mà bất kỳ chủ đầu tư nào cũng thèm muốn. 

Chủ đầu tư mượn lý do gì để “om” quỹ bảo trì?

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thừa nhận có một số chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư 2%, do người dân đóng. Số tiền này không tính vào tiền nhà, nên khi mua nhà , chủ đầu tư đã lờ đi, và tùy tiện đưa vào tài khoản riêng của họ.

Cũng có một số trường hợp, chủ đầu tư đã lập tài khoản để người dân nộp quỹ quỹ bảo trì theo quy định của Luật Nhà ở 2014, tuy nhiên bên trong lại rỗng, không có tiền. Toàn bộ tiền bảo trì của người dân, chủ đầu tư đem đi kinh doanh, lấy tiền để tạo dòng vốn xoay vòng, hoặc gửi ngân hàng để hưởng tiền lãi.

Để hợp thức hóa chuyện chiếm đoạt quỹ bảo trì 2%, một số chủ đầu tư lấy lý do ban quản trị nhà yếu kém, chưa phân biệt được sở hữu chung, sở hữu riêng để không chịu trả quỹ bảo trì.

Cũng theo ông Khởi, khi cư dân lên tiếng phản đối hành động chiếm đoạt quỹ bảo trì 2% của chủ đầu tư, họ treo băng rôn, khẩu ngữ để yêu cầu chủ đầu tư trả lại khoản phí này. 

Một số chủ đầu tư cố tình chiếm đoạt quỹ bảo trì lâu ngày không chịu nhả, cư dân còn có đơn trình báo, yêu cầu cơ quan chức năng, địa phương cưỡng kế chủ đầu tư. Tuy nhiên, không có cơ quan nào có đủ thẩm quyền để thực hiện được mong muốn của cư dân. Chỉ khi nào có chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ, hoặc có yêu cầu khởi tố hình sự, khi đó chủ đầu tư mới chủ động đi nộp.

Chính vì vậy, để triệt tiêu ý định chiếm đoạt, hoặc cố tình “om” quỹ bảo trì chung cư 2%, Chính phủ đã ban hành Nghị định 30, nhằm ngăn ngừa tình trạng này tiếp diễn.

Theo ông Khởi, Nghị định 30 có 2 vấn đề chính đáng lưu ý. Thứ nhất, người mua nhà sau khi Nghị định 30 có hiệu lực sẽ không phải nộp cho chủ đầu tư nữa. Thay vào đó, người mua sẽ nộp trực tiếp vào một tài khoản đã được lập sẵn, tài khoản này chỉ có vào, mà không có ra. Trong trường hợp người mua không nộp thì chủ đầu tư có quyền không bàn giao nhà.

Thời điểm đầu, khi chưa có ban quản trị tòa nhà, tài khoản này sẽ do các tổ chức tín dụng (TCTD) quản lý và không chuyển lại cho chủ đầu tư. Lãi suất định kỳ sẽ do ngân hàng quy định.

Khi ban quản trị nhà được thành lập, có văn bản yêu cầu, thì các TCTD phải chuyển tài khoản quỹ bảo trì cho ban quản trị nhà, kèm theo lãi suất định kỳ phát sinh trong quá trình gửi. Ông Khởi nhấn mạnh, ngay cả khi chủ đầu tư phản đối, cũng phải chuyển. 

Sau khi nhận tài khoản quỹ bảo trì, ban quản trị nhà sẽ chi tiêu theo quy chế 02 của Bộ Xây dựng, được ban hành vào năm 2016: “Khi nộp tiền vào tài khoản riêng, chủ đầu tư sẽ không thể tự ý rút tiền để chiếm dụng”, ông Khởi nói.

Nghị định 30 cho phép cưỡng chế các trường hợp chủ đầu tư cố tình “om” quỹ bảo trì

Nghị định 30 còn xử lý được một số tình huống đã và đang tồn tại liên quan tới quỹ bảo trì chung cư 2%. Trong đó, xử lý dứt điểm được các trường hợp các quỹ còn lại chủ đầu tư chưa trả, hoặc các khoản thu vô lý khác, hoặc các trường hợp không đóng quỹ nhưng vẫn được nhận nhà;...

Nghị định 30 có 3 tình huống cưỡng chế. Cụ thể, tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì còn kinh phí nhưng chủ đầu tư không bàn giao thì UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế, yêu cầu tổ chức tín dụng chuyển giao kinh phí này sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập.

Bên cạnh đó, trường hợp tài khoản tiền gửi nêu trên không còn đủ tiền hoặc không còn tiền thì UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế khấu trừ tiền từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập theo đúng số kinh phí bảo trì nhà chung cư phải bàn giao.

Với trường hợp chủ đầu tư không còn tiền hoặc không còn đủ tiền trong tài khoản kinh doanh để bàn giao thì UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế kê biên tài sản của chủ đầu tư tại dự án nơi có nhà chung cư hoặc tài sản khác tương đương với giá trị kinh phí phải bàn giao cho Ban quản trị để bán đấu giá và bàn giao kinh phí cho Ban quản trị nhà chung cư. 

“Nguyên tắc kê biên tài sản, trình tự, thủ tục kê biên tài sản, bán đấu giá tài sản được thực hiện theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính và pháp luật về bán đấu giá tài sản”, ông Khởi nói.