Cải tạo chung cư cũ phải có sự đồng ý của 100% hộ dân: Một cá nhân ảnh hưởng cả một tập thể

5 năm, TP.HCM mới chỉ xây mới được 2 tòa chung cư cũ

Trong giai đoạn 2015 - 2020, TP.HCM đã đặt ra kế hoạch cải tạo, xây dựng lại 237 trong tổng số 474 khu nhà chung cư, xây dựng trước năm 1975. Trong đó, ưu tiên cho 15 nhà chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng (cấp D).

Tuy nhiên, trong suốt 5 năm qua, toàn thành phố mới chỉ di dời được 6 nhà chung cư, phá dỡ được 4 nhà cung cư cấp D và chỉ có 2 khu nhà được xây dựng mới.

Trao đổi với PV Báo Nhà báo và Công luận, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng: Không chỉ tại TP.HCM, trên cả nước, việc cải tạo các nhà chung cư, nhà tập thể cũ đạt hiệu quả rất thấp, chỉ đạt 1% so với yêu cầu.

Chủ tịch HoREA chỉ ra hàng loạt lý do khiến quá trình cải tạo, xây dựng lại các tòa chung cư cũ dậm chân tại chỗ. Trong đó, lý do quan trọng nhất liên quan tới cơ chế thực hiện bồi thường, tái định cư cho người dân chưa thỏa đáng, nên chưa tạo sự đồng thuận của người dân.

Theo ông Lê Hoàng Châu, mặc dù các tòa nhà chung cư cũ nằm ở những vị trí đắc địa, nhiều tòa còn nằm trong khu vực trung tâm thành phố, giá trị đất được tính cả trăm triệu đồng cho mỗi mét vuông. Thế nhưng, các chủ đầu tư đều không mặn mà việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Ông Châu giải thích: Các dự án cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũ đang bị khống chế lợi nhuận ở ngưỡng 10% tổng mức dự án. Mức khống chế này không thể thu hút nhà đầu tư thực hiện kế hoạch cải tạo nhà chung cư cũ.

Ngoài việc khống chế lợi nhuận, các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ còn bị khống chế chiều cao của tòa nhà, khống chế quy mô dân số trong vùng nội đô. Các quy định này đều đang là rào cản cho quá trình cải tạo lại chung cư cũ.

“Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) quy định “dừng triển khai dự án mới áp dụng loại hợp đồng BT” kể từ đầu năm nay, cũng sẽ làm mất đi một phương thức xã hội hóa đầu tư hiệu quả, để thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong thời gian tới”, ông Châu nói.

Nhiều chung cư cũ hỏng không thể cải tạo vì 1 hộ gia đình

Mới đây, Hiệp hội bất động sản TP.HCM đã có văn bản gửi UBND TP.HCM về các giải pháp nhằm tháo gỡ vướng mắc cho công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố.

Trong văn bản này, HoREA cho biết: Hiện có một quy định khó hiểu, khiến cho công tác giải pháp mặt bằng, đền bù cho người dân rơi vào cảnh bế tắc. 

Theo Chủ tịch HoREA: Trong Luật Nhà ở 2014 quy định, các tòa chung cư cũ không thuộc cấp D, cấp cực kỳ nguy hiểm, thì việc tháo dỡ tòa nhà phải nhận được sự đồng ý của 100% hộ dân, thông qua hội nghị nhà chung cư.

Do vướng phải quy định này, nên đã phát sinh ra trường hợp, một chủ sở hữu nhà không đồng ý với bất kỳ lý do gì, thì chủ đầu tư cũng không thể thực hiện việc phá dỡ tòa chung cư cũ.

Trong lúc chưa sửa đổi Luật Nhà ở, ông Lê Hoàng Châu đề nghị Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng Chính phủ, đề xuất Ủy ban Thường vụ Quốc hội có Nghị quyết cho phép áp dụng tỷ lệ 2/3, hoặc 3/4 chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ là quyết định có hiệu lực. 

Chủ sở hữu nhà chung cư không đồng thuận vẫn được đảm bảo đầy đủ các quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng như các chủ sở hữu khác. 

“Trường hợp không thực hiện bàn giao nhà thì sẽ bị cưỡng chế để phá dỡ nhà chung cư theo dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”, ông Châu cho biết.