Cần áp dụng bảng giá đất thống nhất, điều chỉnh giá theo dữ liệu thị trường

Ngày 13/8, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã chủ trì cuộc họp trực tiếp, kết hợp trực tuyến toàn quốc cho ý kiến về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, sau 1 năm thực hiện Luật Đất đai năm 2024, hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiện nay chưa phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp.

Luật Đất đai năm 2024 đã cho phép những nơi có quy hoạch đô thị và nông thôn không phải lập quy hoạch sử dụng đất riêng, sử dụng quy hoạch này làm công cụ quản lý đất đai.

Tuy nhiên, trên thực tế, tỷ lệ phủ kín quy hoạch đô thị và nông thôn trên toàn quốc còn thấp, nhiều khu vực không phủ kín theo địa giới hành chính, dẫn đến tình trạng chồng chéo khi các địa phương vẫn phải lập quy hoạch sử dụng đất.

Việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định pháp luật dẫn đến mất nhiều thời gian chuẩn bị dự án.

Nhiều trường hợp không lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực sự, khiến tiến độ dự án kéo dài, ảnh hưởng đến khả năng thu hút đầu tư. Đặc biệt, các dự án quy mô lớn, phức tạp cần những nhà đầu tư có năng lực nổi trội nhưng cơ chế đấu thầu lại gây khó khăn trong việc lựa chọn.

Hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm cũng làm hạn chế khả năng hạch toán kinh doanh, huy động vốn của nhà đầu tư, nhất là trong các lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hóa, xã hội, dịch vụ lưu trú.

Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2024 hiện vẫn chưa có quy định rõ ràng về thu hồi đất để thực hiện các dự án chỉnh trang đô thị, dự án cấp bách phục vụ nhiệm vụ chính trị, đối ngoại, khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, logistics, công nghiệp văn hóa và các dự án hỗn hợp. Việc thiếu cơ chế thu hồi đất này đã gây khó khăn trong việc tiếp cận đất đai, triển khai dự án, đồng thời ảnh hưởng đến sản xuất, kinh doanh khi không có mặt bằng để tiếp tục hoạt động.

Thực tế cũng cho thấy tình trạng “dự án treo” do một phần diện tích đất không thể thỏa thuận chuyển nhượng, dẫn đến lãng phí nguồn lực đất đai, làm chậm tiến độ đầu tư. Hơn nữa, quy định thu hồi đất phải sau khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa phù hợp với yêu cầu cấp bách của nhiều dự án quan trọng, gây khó khăn trong tổ chức thực hiện.

Về giá đất, Nhà nước cần kiểm soát và quyết định giá đất tại thị trường sơ cấp, tuy nhiên, hiện nay việc định giá đất lại phụ thuộc vào giá đất thị trường thứ cấp và kết quả tư vấn từ đơn vị chuyên môn, dẫn đến giá đất không phản ánh đúng bản chất thực tế. Phương pháp định giá thặng dư cũng gặp nhiều vướng mắc do phụ thuộc vào thông tin thị trường biến động không ổn định. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến tiến độ tiếp cận đất đai mà còn làm tăng chi phí đầu tư, giảm khả năng cạnh tranh của địa phương.

Trước những khó khăn, vướng mắc nói trên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã xây dựng Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với các nhóm nội dung lớn được sửa đổi, bổ sung bao gồm: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp; Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; căn cứ, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; xác định diện tích đất ở khi công nhận quyền sử dụng đất; căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, áp dụng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất; phân cấp quản lý diện tích đất của công ty nông, lâm nghiệp bàn giao về địa phương; tách thửa đất, hợp thửa đất; hoàn thành, vận hành, cập nhật dữ liệu, bảo trì, nâng cấp hệ thống thông tin quốc gia về đất đai; thống nhất kỹ thuật soạn thảo, đồng bộ với pháp luật chuyên ngành, giải quyết khoảng trống pháp lý…

Áp dụng bảng giá đất thống nhất, điều chỉnh theo dữ liệu thị trường

Phát biểu chỉ đạo, với việc quy hoạch xây dựng (đô thị, nông thôn) đã bao phủ 100% diện tích trong đất liền, trừ vùng biển, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cho rằng cần tận dụng tối đa mối quan hệ giữa quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất (chủ yếu phân bổ chỉ tiêu, dựa trên các quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội, văn hóa). Những nơi chưa có quy hoạch xây dựng cần lập quy hoạch sử dụng đất có sự phân định rõ hai nhóm: Khu vực bảo tồn, bảo vệ, hạn chế phát triển (như đất lúa, rừng, di sản văn hóa…) và khu vực phát triển theo cơ chế thị trường, xây dựng.

Về chính sách tiếp cận đất đai, Phó Thủ tướng chỉ ra vướng mắc lớn là chưa phân biệt rạch ròi giữa đấu giá (bán quyền sử dụng đất cho người trả giá cao nhất) và đấu thầu (chọn nhà đầu tư thực hiện dự án với hiệu quả tối ưu, giá thấp nhưng đáp ứng yêu cầu).

“Đấu giá là lợi ích cụ thể, đấu thầu là lợi ích tổng thể”, Phó Thủ tướng nói và yêu cầu dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần quy định tiêu chí rõ ràng cho từng hình thức đấu giá, đấu thầu, với quan điểm tăng trưởng kinh tế dựa vào hiệu quả đầu tư trên đất.

Đối với chính sách tài chính đất đai, Phó Thủ tướng khẳng định cần áp dụng bảng giá đất thống nhất, điều chỉnh giá theo dữ liệu thị trường trong khi hệ số giá đất không thay đổi nếu chưa có quyết định chính sách mới.

Bộ Tài chính cần kiên định nguyên tắc, thuế bất động sản nên đánh vào đất bỏ hoang, dự án chậm tiến độ, nhà xây xong để trống, không đánh vào dự án sử dụng nhiều đất để phát triển.

Liên quan đến các dự án đất đai, bất động sản bị vướng mắc tồn đọng, Phó Thủ tướng yêu cầu dự án Luật phải có công cụ pháp lý để giải quyết dứt điểm, tránh lãng phí. Bên cạnh đó, khi mở rộng quyền định đoạt của Nhà nước về đất đai cần song song bảo đảm quyền của người dân.