Chung cư “siêu” mini

Với việc nguồn cung của các chung cư giá rẻ vô cùng hạn chế, đặc biệt là khu vực gần trung tâm thành phố, một loại hình căn hộ mini với diện tích nhỏ xuất hiện phục vụ cho nhu cầu của khách hàng có tài chính thấp nhưng muốn ở gần trung tâm.  

Theo các thông tin đăng bán được đăng tải trên các chợ nhà đất, trên đường Lê Văn Sỹ (Quận 3) hiện đang có một tòa nhà mở bán các căn hộ dạng studio với diện tích từ 28-30m2. Giá đang rao bán khoảng 54 triệu/m2, tương đương với gần 1,6 tỷ đồng/căn hộ. Mức giá này cũng ở tầm giá của một số chung cư cao cấp, nhưng do diện tích nhỏ nên phù hợp với nhu cầu và tài chính của nhiều người nên các tin đăng tải này thường nhận được nhiều sự quan tâm.

Người bán cho biết, các căn hộ studio này sẽ nằm từ tầng 8-17 của tòa nhà, tầng 1-7 là khu vực văn phòng, mặt bằng cho thuê… Khu căn hộ được quảng cáo xây dựng theo chuẩn khách sạn, bàn giao nội thất cao cấp cùng với các tiện ích đi kèm như hồ bơi, hầm để xe. 

Cũng tại Quận 3, một căn hộ mini với diện tích 20m2 nằm trên đường Trương Quyền đang được rao bán với giá 1,3 tỷ đồng. Đây là dạng căn hộ có gác xép để tăng diện tích sử dụng, được người bán quảng cáo là đã có sổ hồng sử dụng lâu dài, pháp lý rõ ràng.

Căn hộ này đang được cho thuê lại với giá dao động từ 4-6 triệu/tháng và giá bán đã bao gồm đầy đủ nội thất. Loại căn hộ với diện tích chỉ ngang phòng trọ này khía phù hợp với người trẻ, sinh viên hoặc người đi làm nhưng chưa lập gia đình. Tuy nhiên với mức giá khoảng 65 triệu đồng/m2 như vậy, sẽ rất khó để tìm được người mua trong giai đoạn hiện tại.

Ngoài khu vực nói trên, nhiều căn hộ mini cũng đang được rao bán tại một số Quận trên địa bàn TP.HCM với mức giá tương tự. Nhưng đặc biệt tại khu vực Quận 12, một khu căn hộ mini có diện tích từ 15-25m2 đang được rao bán với giá thấp nhất là 290 triệu đồng/căn. Ngoài ra, loại phòng được thiết kế dạng có gác xép sẽ có giá 350 triệu đồng/căn. Mức giá này được đánh giá là rất rẻ so với giá nhà tại khu vực, tương đương 14,5 triệu đồng/m2.

Với mức giá vừa phải, diện tích nhỏ, phù hợp với một số người chưa dư dả tài chính thì các căn hộ mini nói trên đang đáp ứng được một phần nhu cầu của thị trường với nhu cầu mua ở thực. Tuy nhiên, qua trao đổi với các môi giới rao bán, phần lớn pháp lý của các dự án chung cư mini này đều vô cùng rủi ro.

Theo đó, các dự án chung cư mini này đang được rao bán với loại hình hợp đồng nhượng quyền sử dụng 50 năm hoặc chỉ được lập vi bằng để thể hiện quyền sử dụng. Sau khi hết thời hạn, người mua sẽ không còn quyền sở hữu với căn chung cư mini này nữa.

Cẩn trọng trước rủi ro pháp lý

Trả lời báo Nhà báo và Công luận, luật sư Nguyễn Văn Tuấn - Giám Đốc, Công Ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết, theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, với những công trình chung cư mini có cơ sở pháp lý rõ ràng, người mua hoàn toàn đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) khi mua các căn hộ trong chung cư mini.

Tuy nhiên trên thực tế, việc được cấp sổ hồng không hề đơn giản bởi phần lớn phụ thuộc vào trách nhiệm của chỉ đầu tư do họ là chủ sử dụng thực sự của mảnh đất xây dựng chung cư mini. Nhiều chủ đầu tư chọn chạy theo lợi nhuận, cố tình xây dựng vượt tầng, chất lượng thấp, không đảm bảo an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy… nên việc tách sổ hồng cho riêng từng căn hộ rất khó khăn.

Do đó, khi mua chung cư mini người mua cần cẩn trọng xem xét đầy đủ, toàn diện từ quyền sử dụng đất, hồ sơ xây dựng và thiết kế đến năng lực của chủ đầu tư,… theo quy định pháp luật để tránh rủi ro trong việc không đủ điều kiện được cấp sổ hồng và rủi ro trong trường hợp không có sổ hồng để tiến hành chuyển nhượng lại trong điều kiện được phép chuyển nhượng.

Với sự linh hoạt và tiện lợi, cộng thêm chủ đầu tư đóng thuế 50 năm nên chi phí bán một căn hộ ra sẽ rẻ hơn so với căn hộ chung cư có thời hạn lâu dài ổn định hơn. Bên cạnh đó, giá bán cũng phụ thuộc vào thị trường biến động nên trong trường hợp được chuyển chuyển nhượng lại hay cho thuê lại chung cư mini thì sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng.

Hiện nay, giá các chung cư (thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài) có xu hướng giảm dần theo thời gian do chất lượng nhà ở ngày càng giảm sút. Do vậy, những căn chung cư vừa giới hạn thời hạn sử dụng, vừa giảm chất lượng theo thời gian sẽ dẫn tới tình trạng giá mua bán giảm đáng kể, gây thiệt hại cho người mua.

“Đối với việc chuyển nhượng, cho thuê lại của người mua phụ thuộc phần lớn vào hợp đồng ký kết với chủ đầu tư. Chủ đầu tư và người mua thống nhất sau khi mua bán, người mua chỉ có quyền sở hữu nhà ở trong thời hạn 50 năm. Hết thời hạn này, người mua có trách nhiệm trả lại nhà cho chủ đầu tư. Do hết thời hạn sở hữu, người mua có trách nhiệm hoàn trả nhà cho chủ sở hữu nên cần xem xét đến những thỏa thuận về việc mua bán, thế chấp, cho thuê…”, luật sư Tuấn cho biết.

Ngoài ra, theo Luật nhà ở năm 2014, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, Thông tư số 31/2016/TT-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng thì nhà chung cư khi xây dựng phải đáp ứng diện tích tối thiểu. Như vậy, đối với những căn chung cư có diện tích quá nhỏ, không đủ diện tích tối thiểu theo quy định, không đủ điều kiện được cộng nhận quyền sở hữu thì chủ sở hữu sẽ không có cơ sở pháp lý vững chắc để khẳng định quyền sở hữu kéo theo đó là sự hạn chế quyền sở hữu đối với chính tài sản của mình.

Cụ thể, khi không có chứng thư pháp lý công nhận quyền sở hữu thì việc tiến hành giao dịch liên quan đến tài sản này sẽ gặp trở ngại rất lớn bởi việc giao dịch này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro và dễ phát sinh tranh chấp