Căn hộ khan hiếm, nhu cầu tăng vọt: TP HCM đối mặt bài toán cân bằng thị trường

Khó khăn còn tồn đọng - Cung không đủ cầu

Theo nhận định của các chuyên gia, đây không chỉ là sự thay đổi về mặt hành chính mà còn là bước đi chiến lược, giải quyết bài toán phân mảnh, thu hút dòng vốn đầu tư và mở rộng không gian phát triển.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group, nhấn mạnh: Thị trường Bất động sản TP HCM đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, được dẫn dắt bởi sự kết hợp giữa mở rộng địa giới, đột phá về hạ tầng và cơ chế chính sách.

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, cho thấy sự chênh lệch lớn giữa nguồn cung và nhu cầu về căn hộ tại TP HCM.

Trong khi nguồn cung căn hộ mới trong quý 2/2025 tại TP HCM đạt khoảng 1.900 căn, tăng 65% so với cùng kỳ năm ngoái, thì lượng tiêu thụ lại lên đến 2.800 căn, tăng 72% so với cùng kỳ 2024. Điều này cho thấy người dân vẫn có nhu cầu cao về nhà ở, nhưng lại không có nhiều lựa chọn.

Tuy nhiên, bức tranh này đang có dấu hiệu thay đổi tích cực. Theo dự báo của One Mount Group, các chính sách mới sẽ giúp "cởi trói" pháp lý, thúc đẩy nguồn cung. Dự kiến, khoảng 10.000 căn hộ mới sẽ ra mắt thị trường trong năm 2025 và 11.000 căn trong năm 2026, từng bước cân bằng lại cán cân cung - cầu.

"Nếu nguồn cung sơ cấp phục hồi, thị trường thứ cấp sẽ được hưởng lợi kép: giá bán ổn định hơn và thanh khoản cải thiện. Người mua có thêm lựa chọn, trong khi nhà đầu tư có cơ hội phân bổ vốn hiệu quả hơn", ông Tiến phân tích thêm.

Mô hình phát triển TOD - Trọng tâm quy hoạch

Một trong những yếu tố then chốt thúc đẩy tăng trưởng là việc sáp nhập TP HCM với tỉnh Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, chính thức vận hành từ ngày 1/7/2025.

Sự mở rộng này không chỉ tạo ra một siêu đô thị kinh tế hàng đầu khu vực mà còn giải phóng quỹ đất lớn cho các dự án bất động sản.

Các khu vực ngoại ô như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, vốn đã là điểm nóng công nghiệp, nay trở thành phần mở rộng tự nhiên của TP HCM, thu hút dòng vốn đầu tư vào nhà ở, văn phòng và khu công nghiệp tích hợp.

Việc sắp xếp lại đơn vị hành chính không chỉ đơn thuần là thay đổi về mặt địa lý, mà còn là một bước đi chiến lược nhằm giảm thiểu tình trạng phân mảnh, thúc đẩy dòng chảy vốn vào các dự án lớn, đặc biệt là khu đô thị mới dọc theo các tuyến giao thông liên vùng. Thực tế, thị trường phía Nam đã và đang chứng kiến sự xuất hiện của nhiều đại dự án có tính đột phá.

Đây là minh chứng rõ nét cho thấy, khi có một nền tảng quy hoạch lớn và đồng bộ, các dự án này sẽ trở thành động lực chính để phát triển kinh tế-xã hội, tạo ra những khu vực đáng sống, thúc đẩy sự luân chuyển hàng hóa và dân cư, đồng thời nâng cao giá trị bất động sản trong dài hạn.

Một động lực nổi bật khác là quy hoạch phát triển theo mô hình TOD TP HCM đã chọn 46 khu đất với tổng diện tích 7.397 ha để triển khai TOD, trong đó thí điểm tại 11 vị trí dọc tuyến Metro số 1, Metro số 2 và đường Vành đai 3 từ giai đoạn 2024-2025.

Các vị trí thí điểm bao gồm 9 điểm lớn dọc metro, với diện tích lên đến hàng trăm ha, tận dụng hơn 60.000 ha đất sẵn có để xây dựng các khu đô thị tích hợp nhà ở, thương mại và dịch vụ quanh ga tàu. Điều này sẽ tạo "bước ngoặt" cho thị trường, biến các khu vực ngoại ô thành trung tâm mới.

Ông Trần Minh Tiến cho biết: Vào đầu tháng 9 vừa qua, TP HCM đã yêu cầu điều chỉnh quy hoạch sau sáp nhập, một bước đi cần thiết để định hình và phát triển không gian đô thị theo hướng bền vững, đồng thời thúc đẩy các khu đô thị TOD.

Mô hình này không chỉ giúp giảm áp lực lên hệ thống giao thông mà còn nâng cao đáng kể giá trị bất động sản.

"Chúng tôi dự báo giá các dự án bất động sản trong khu vực này có thể tăng từ 20-30% sau khi các hạ tầng giao thông được hoàn thiện, đặc biệt là các khu vực lân cận ga metro. Điều này sẽ tạo động lực mạnh mẽ cho thị trường trong thời gian tới", ông Tiến nói.

Song song với việc sáp nhập, để hỗ trợ phát triển, TP HCM áp dụng cơ chế BT (Build-Transfer), cho phép chủ đầu tư thực hiện dự án hạ tầng giao thông để đổi lấy quỹ đất phát triển bất động sản.

Theo Nghị quyết 98 và Luật PPP, hình thức này được thí điểm từ năm 2023, giúp huy động vốn tư nhân mà không phụ thuộc hoàn toàn vào ngân sách nhà nước.

Trong năm 2025, TP HCM đã thu hút hàng loạt dự án BT, điển hình như Vingroup đề xuất làm tuyến đường sắt kết nối đến Cần Giờ, Gamuda Land đề xuất xây dựng tuyến metro kết nối TP HCM - sân bay Long Thành, Công ty TNHH Dự án Hồ Tràm và Masterise Group đề xuất thực hiện cao tốc Hồ Tràm - sân bay Long Thành,...

Cơ chế này không chỉ giúp giải quyết bài toán thiếu vốn cho hạ tầng mà còn mang lại hàng nghìn héc-ta đất sạch cho các chủ đầu tư, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển đồng bộ.

Ông Trần Minh Tiến nhấn mạnh: “Khi hạ tầng và trung tâm tài chính quốc tế định hình, bất động sản TP HCM sẽ bước vào một chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ, không chỉ trong ngắn hạn mà cả dài hạn"

Trong ngắn hạn và trung hạn, giai đoạn 2025 - 2030, bức tranh thị trường được dự báo sẽ có nhiều chuyển biến tích cực. Nhờ những nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý, nguồn cung sơ cấp sẽ dần được cải thiện.

"Chúng tôi dự báo, hơn 30.000 căn hộ mới sẽ được đưa ra thị trường tại TP HCM trong giai đoạn 2025-2027, giúp cân bằng lại cung - cầu và mang đến nhiều lựa chọn hơn cho người mua", ông Tiến cho biết.

Cùng lúc đó, các dự án hạ tầng trọng điểm như hệ thống Metro, đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành, Vành đai 3, và các cầu như Thủ Thiêm 3 và 4 sẽ dần được triển khai và hoàn thiện.

Về mặt dài hạn, từ năm 2030 trở đi, đây là giai đoạn bùng nổ thực sự. Khi các dự án hạ tầng trọng điểm đồng loạt đi vào hoạt động, cùng với việc Thủ Thiêm chính thức trở thành Trung tâm tài chính quốc tế mới, bộ mặt đô thị sẽ thay đổi hoàn toàn, kéo theo giá trị bất động sản tăng kỷ lục.

Điều này không chỉ giúp mở rộng không gian sống ra các đô thị vệ tinh mà còn tạo nền tảng vững chắc cho sự tăng trưởng bùng nổ của thị trường bất động sản.

Sự kết hợp giữa hạ tầng hiện đại và định vị là trung tâm tài chính sẽ thu hút mạnh mẽ dòng vốn quốc tế và cộng đồng chuyên gia cao cấp. Điều này không chỉ củng cố vị thế TP HCM là thị trường đầu tư sôi động nhất Việt Nam mà còn giúp thành phố vươn tầm, trở thành một điểm đến hấp dẫn trong khu vực.

“Với mức tăng giá ấn tượng, cùng sự hỗ trợ từ chính sách và quy hoạch hạ tầng, bất động sản TP HCM đang cho thấy nền tảng vững chắc để mở ra chu kỳ tăng trưởng mới. Đây vừa là cơ hội, vừa là thời điểm then chốt để cả người mua ở thực lẫn giới đầu tư cân nhắc chiến lược tham gia thị trường", ông Trần Minh Tiến cho biết thêm.