Chưa đủ cơ sở pháp lý

Mô hình condotel ra đời cách đây ít năm, thu hút sự quan tâm của người dân, dẫn tới sự phát triển ồ ạt loại hình bất động sản này. Đã có nhiều “cơn sốt” đầu tư phát triển condotel tập trung ở khu vực ven biển, với những cam kết về lợi nhuận hơn nhiều so với gửi tiền ở ngân hàng và nhiều quyền lợi. Theo số liệu báo cáo từ Bộ Xây dựng, 16 tỉnh thành trực thuộc Trung ương từ năm 2015 đến 2017 đã có 15.000 căn hộ condotel được chào bán. Riêng năm 2018, 2019 đã có gần 20.000 căn hộ condotel được đầu tư và chào bán ra thị trường. Dự kiến trong năm 2020 và thời gian tới sẽ tiếp tục có hàng chục nghìn căn hộ tiếp tục chào hàng. 

Tuy nhiên những người quan tâm tới loại hình này vẫn thấy khó hiểu khi những năm qua Bộ Xây dựng vẫn chưa hề có văn bản quy phạm pháp luật rõ ràng nào để quy định về condotel. Vấn đề pháp lý cho condotel cũng được doanh nghiệp và người dân mong chờ vào cuối năm 2019 sẽ được ban hành nhưng vẫn chưa có động thái nào. Thậm chí, tại nhiều cuộc hội thảo về condotel diễn ra liên tục do các doanh nghiệp, hiệp hội tổ chức với nhiều ý kiến, kiến nghị đề xuất có mời lãnh đạo Bộ Xây dựng tham gia nhưng cơ quan này cũng chỉ…ghi nhận rồi để đó. Mãi cho đến khi Thủ tướng giao cho Bộ Xây dựng soạn ra tiêu chuẩn về condotel trong năm 2019,  Bộ Xây dựng mới vội vã thực hiện và ban hành văn bản vào cuối tháng 11 vừa qua.

Tại cuộc họp trực tuyến Chính phủ với các địa phương, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết, hiện đã có đầy đủ quy định pháp luật để quản lý vận hành xây dựng condotel. Bộ Xây dựng đã ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn như dân số, quy hoạch, bố trí mặt bằng, tính toán căn hộ…Cụ thể, trong quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về chung cư, Bộ Xây dựng quy định condotel và officetel có diện tích tối thiểu 25m2. Ngoài ra, căn hộ văn phòng cũng thêm quy định diện tích làm việc tối thiểu 9m2 và không bố trí bếp trong officetel. Bộ Xây dựng cũng ban hành thông tin quản lý vận hành chung cư, trong đó có quản lý condotel, officetel...

Nhưng theo các chuyên gia, việc đưa ra tiêu chuẩn condotel của Bộ Xây dựng chưa giải quyết được vấn đề cốt lõi của condotel, bởi loại hình này không chỉ dừng lại ở quy chuẩn về diện tích căn hộ, hành lang...Mặt khác, trong quy định về tiêu chuẩn của condotel, Bộ Xây dựng lại quá nhiệt tình đưa ra các tiêu chuẩn condotel không khác gì nhiều so với tiêu chuẩn căn hộ chung cư. Như vậy, Bộ Xây dựng ngầm hiểu condotel là căn hộ chung cư và mặc cho doanh nghiệp đầu tư thu tiền của dân!?

Theo ông Mai Văn Phấn, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, cần làm rõ công năng, phạm trù, hình thức của loại hình condotel, sau đó tham chiếu ra các quy định về loại hình tương ứng. Theo đó, condotel tạm thời được hiểu là căn hộ khách sạn. Theo luật Du lịch, đây là loại hình kinh doanh dịch vụ, khi làm thủ tục từ lúc giao đất tới hình thành tài sản, condotel được xác định là đất sản xuất kinh doanh. Cấp phép xây dựng cho condotel phải căn cứ quy hoạch và mục đích cho thuê đất. Chế độ sử dụng đất đối với loại hình này cũng đã được quy định tại Điều 153 luật Đất đai, còn quy định cấp giấy chứng nhận được nêu tại Điều 104 luật Đất đai, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận nêu tại các nghị định, thông tư và hướng dẫn ghi. Như vậy về cơ sở pháp lý, quy định chế độ sử dụng đất, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận cho condotel đến thời điểm này đã đảm bảo đầy đủ.

Còn theo ông Phạm Hồng Hà, Bộ Văn hoá Thể thao và Du lịch cũng đã ban hành quy định quản lý căn hộ du lịch trong Luật Du lịch. Nhưng hiện nay vẫn chưa đủ cơ sở pháp lý điều chỉnh loại hình này đã dẫn đến hiện tượng các chủ đầu tư thực hiện hợp đồng không nghiêm túc. Tuy nhiên, sau khi ban hành quy chuẩn mới sẽ có đủ các quy định pháp luật kiểm soát đầu tư xây dựng loại hình này. 

Còn nhiều bất cập

Condotel cuối năm 2019 đón “cú sốc” lớn khi chủ đầu tư dự án tại Đà Nẵng chấm dứt trả lợi nhuận cam kết 12% với người mua vì khó khăn tài chính. Thị trường xảy ra khủng hoảng condotel và người mua không còn tin vào cam kết cũng như lời hứa của chủ đầu tư khi chưa có khung pháp lý đầy đủ. Nhiều nhà đầu tư condotel cho rằng, cam kết lợi nhuận là việc rất bình thường, nhưng phải xem là chủ đầu tư cam kết ở mức nào? Nếu chủ đầu tư condotel thuê đơn vị vận hành, mức cam kết ở mức từ 4% đến 6%/năm là hợp lý, đảm bảo lợi nhuận cho thuê ổn định. Trong trường hợp này, người mua vẫn được sử dụng một số ngày nghỉ miễn phí và có cơ hội tiềm năng đạt được lợi nhuận thoái vốn trong trung hạn và dài hạn, đặc biệt là đối với sản phẩm condotel ven biển, còn chủ đầu tư tự vận hành mới có thể đạt mức tới 10%/năm. Còn như mức lợi nhuận cam kết 12% là…không tưởng, với lợi nhuận “khủng” như vậy thì khả năng cao là người mua sẽ gặp rủi ro. Việc thả nổi cho mô hình condotel trong thời gian qua với nhiều cam kết “khủng” là trách nhiệm của Bộ Xây dựng. Nhất là việc “mập mờ” pháp lý nên dẫn đến tình trạng các chủ đầu tư khi bán sản phẩm condotel đã quảng cáo quá đà, thậm chí cam kết có…sổ đỏ.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản khác cho rằng, nếu từ phía nhà nước tới chủ đầu tư thống nhất định danh condotel là căn hộ du lịch hay biệt thự du lịch, cấp giấy chứng nhận rõ ràng thì sẽ không còn tranh cãi, không xảy ra những bất cập, rủi ro trong quá trình giao dịch như câu chuyện Cocobay vừa xảy ra.

Ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, các chủ đầu tư hiện nay huy động vốn từ việc bán toàn bộ căn hộ condotel cho người mua mà không phải dạng góp vốn, đóng góp cổ phần. Loại hình căn hộ này chỉ phục vụ cho du lịch, nghỉ dưỡng, kinh doanh và không được hình thành đơn vị ở nên vẫn chưa được các cơ quan nhà nước cấp sổ hồng như căn hộ ở khác, dẫn đến quyền sở hữu căn hộ condotel này chỉ thông qua các hợp đồng mua bán. Trong quan hệ hợp đồng mua bán này bên mua luôn yếu thế hơn bên bán.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp. HCM cho rằng, cần bổ sung một số nội dung vào những quy định hiện hành để giải quyết được câu chuyện về condotel. Đó là điều kiện huy động vốn đối với dự án bất động sản hình thành trong tương lai là phải có giấy tờ, có giấy phép xây dựng, phải xây dựng xong hệ thống hạ tầng. Vì vậy cần bổ sung khi bán các bất động sản hình thành trong tương lai nói chung, gồm condotel đều phải có bảo lãnh của ngân hàng.

Mặt khác, cần yêu cầu các chủ đầu tư dự án condotel có trách nhiệm công bố đầy đủ thông tin về dự án, về quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp để tránh nhầm lẫn. Yêu cầu chủ đầu tư dự án condotel phải công bố các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết lợi nhuận theo hợp đồng mua bán căn hộ condotel, đồng thời công bố minh bạch các chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh, các quyền lợi mà khách hàng được hưởng.

Gia Hân