Bỗng dưng mất đất!

Mới đây, phóng viên báo Nhà báo và Công luận có tiếp nhận thông tin phản ánh  của ông Nguyễn Văn Huấn (Hoài Đức, Hà Nội) bị mất đất vì cho mượn sổ đỏ. Từ đây, phóng viên đã có cuộc khảo sát cùng nhân vật tại Văn phòng luật sư 249. Tiếp nhận trường hợp này, luật gia Trịnh Việt Kiều - Giám đốc Công ty tư vấn luật 249 không lấy làm lạ và cho biết: "Những trường hợp lừa đảo mua bán đất diễn ra rất nhiều. Đối tượng chủ yếu lợi dụng vào sự thiếu hiểu biết của dân mà họ tranh thủ kiếm chác và lừa đảo. Có nhiều vụ lên tới cả tỷ đồng"

Ông Nguyễn Văn Huấn trình bày, cuối năm 2006, do cần tiền xây nhà nên ông quyết định chuyển nhượng 200m2 đất trong thửa đất 500m2 của gia đình cho bà Phan Thị H. Hai bên đã tới cơ quan chức năng để làm hợp đồng chuyển nhượng, có biên bản kiểm tra và sơ đồ trích lục. Nhưng đến đầu năm 2018, bà Phan Thị H. đề nghị ông cho mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất 500m2 (sổ đỏ) để làm thủ tục tách sổ đối với diện tích đất mà bà H. đã mua. Ông đồng ý, giao sổ đỏ cho bà H. và hai bên viết giấy biên nhận.

Tuy nhiên sau đó không lâu, ông Huấn có đòi lại sổ đỏ, bà H. nhất định không trả. Bên cạnh đó, bà H. tuyên bố cuốn sổ đỏ thuộc sở hữu của mình bởi gia đình ông Nguyễn Văn A. đã bán cho bà toàn bộ mảnh đất diện tích 500m2. Để chứng minh, bà Phan Thị H. chìa ra 3 bộ hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, đất vườn liền kề thể hiện việc sau khi bán đất lần thứ nhất, gia đình ông A. đã 3 lần chuyển nhượng nốt phần đất còn lại trong thời gian từ năm 2006 đến 2007.

Trong các giấy tờ này đều thể hiện có chữ ký của 3 thành viên sở hữu thửa đất của gia đình ông Nguyễn Văn A. trên hợp đồng chuyển nhượng cũng như một số giấy tờ khác như tờ khai nộp thuế đất, biên bản kiểm tra và sơ đồ thửa đất. Đặc biệt, tất cả các hợp đồng mua bán này đều đã được cơ quan chức năng xác nhận, đóng dấu.

Theo đó, Công ty tư vấn luật 249 đã về tận nhà ông Huấn tìm hiểu thực tế về những thông tin ông Huấn cung cấp và sau khi xác định lời cung cấp của ông Huấn là đúng sự thật thì Công ty đã tư vấn cho ông Huấn làm đơn trình báo cơ quan Công an. Và sau thời gian 3 tháng, công an đã điều tra kết luận chữ ký trong hai lần giao dịch sau đúng là giả mạo. Ông Huấn được trả lại đất.

Theo sát vụ án của ông Huấn, luật gia Việt Kiều cho rằng, với những trường hợp lừa đảo có chủ đích từ trước, có sự chuẩn bị và tham gia của nhiều cơ quan pháp lý sẽ diễn biến rất phức tạp nếu không có sự hướng dẫn đi đúng hướng và khi đó người dân dễ đi vào bế tắc và bỏ cuộc để "ngậm bồ hòn".

Ngàn kiểu lừa đảo

Dẫn chứng cho mức độ nguy hiểm của những vụ lừa đảo mua bán đất, luật gia Trịnh Việt Kiều cũng đưa ra những trường hợp đã khiến công ty "đau đầu" trong nghiên cứu tháo gỡ cho nạn nhân trong thời gian gần đây.

Một trường hợp diễn ra Tháng 11/2018, anh H.V. A (Đông Anh, Hà Nội) có làm thủ tục đặt mua đất của 1 chủ đất. Đất được rao bán là có sổ đỏ giá tổng 950 triệu, hẹn đặt cọc thanh toán trước 900 triệu đợi đến ngày có sổ đỏ sẽ thanh toán số còn lại 50 triệu. Nhưng chủ đất hẹn tới, hẹn lui với lý do chưa giải quyết xong sổ đỏ.

Một ngày, anh H.V. A đến gặp chủ đất thì phát hiện chủ đất đã bán mảnh đất cho người khác (bán ngày 12/1/2019) cũng không có sổ đỏ. Thủ đoạn gian dối ở đây là đưa ra những thông tin không đúng sự thật để đánh lừa người khác. Hành vi này có thể thông qua lời nói; xuất trình giấy tờ giả mạo; giả danh cán bộ; giả danh tổ chức ký kết hợp đồng. Sau đó, Công ty tư vấn luật 249 đã khai thác thông tin của nhiều người bị hại trên mảnh đất đó, kết hợp với cơ quan công an điều tra và đã đưa chủ đất ra pháp luật.

Một góc độ khác là trường hợp thường gặp trong việc lừa đảo chiếm đoạt đất đó là việc giả mạo chữ ký để thực hiện việc mua bán đất. Luật gia Việt Kiều có đưa ra trường hợp mới xảy ra cuối tháng 3/2019. Đó là vụ ông Đình Hách và bà Bình (Nam Từ Liêm, Hà Nội) có một mảnh đât do ông Hách đại diện hộ gia đình đứng tên. Nhưng sau một thời gian bà Bình làm ăn thua lỗ, nghe theo lời dụ dỗ của bà Linh (chủ nợ) nên bà Bình đã nghe lời bà Linh tiến hành giả mạo chữ kí ông A để thực hiện ý đồ chuyển miếng đất của gia đình cho bà Linh. Tuy nhiên, khi bà Linh đã đứng được tên trên mảnh đất của gia đình bà Bình thì bà Linh đã "phủi trắng" và không thanh toán bất cứ "đồng nào" cho bà Bình. Theo đó, ông Hách đã rất bức xúc và tìm đến công ty luật để tư vấn đòi lại công lý cho mình.

Một trường hợp khác cũng rất đáng lưu tâm đối với những người đang có ý định đầu tư nhà, đất để kiếm lời đó là tình trạng nhờ người đứng tên khi chuyển nhượng đất để thực hiện hành vi lừa đảo. Theo đó, đã có nhiều trường hợp tìm đến Công ty tư vấn luật 249 nhờ tư vấn về việc đứng tên hộ khi chuyển nhượng đất và theo nhận định thì đối tượng của vụ việc chủ yếu là cò mồi, thậm chí là các công ty môi giới bất động sản để thực hiện hành vi bán lại nhiều lần với một mảnh đất để thu lời bất chính.

Nên tìm hiểu kỹ

Trao đổi vấn đề trên với luật sư Thanh Huế (Công ty luật Thái Dương), chuyên tư vấn luật về đất đai - doanh nghiệp cho biết, nếu người dân ý thức được tầm quan trọng của việc tìm hiểu luật trước mua bán nhà, đất và đến các trung tâm, văn phòng tư vấn luật đất đai để được tư vấn trước khi mua thì không có cơ hội cho kẻ xấu lừa đảo. Theo đó, luật sư đã chỉ ra những điểm cần lưu ý trước khi đi mua bán đất.

Về sự ổn định của nhà đất: Tìm hiểu nhà đất chuyển nhượng có bị tranh chấp với hàng xóm liền kề hay tranh chấp giữa các đồng sở hữu hoặc với người khác. Để kiểm tra có thể liên hệ với UBND xã, phường, thị trấn, tổ trưởng dân phố, trưởng thôn hoặc nói chuyện với những người sống liền kề…

Một điểm cũng rất đáng được lưu tâm đó là việc kiểm tra xem mảnh đất, ngôi nhà đó có bên thứ ba liên quan hay không cũng rất quan trọng. Vấn đề này có thể tìm hiểu ở Phòng/Văn phòng công chứng xem nhà, đất có đang liên quan đến một giao dịch khác như đặt cọc, thế chấp… hay không? Nếu có, về nguyên tắc phải hủy bỏ những giao dịch này rồi sau đó các bên mới thực hiện được chuyển nhượng.

Bên cạnh đó là việc tìm hiểu tài sản có liên quan đến bên thứ ba như hệ thống cống, cáp điện, cấp nước… Nếu có cần tìm hiểu các thỏa thuận trước đó của các bên về việc sử dụng chung hạ tầng này. Kiểm tra giấy chứng nhận có ghi nợ các khoản lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất… hay không bởi chủ tài sản chỉ được chuyển nhượng tài sản sau khi đã hoàn thành mọi nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.

Sau khi đã xác định rõ các vấn đề liên quan đến đất, tài sản gắn liền với đất và các thông tin liên quan đến người có quyền sử dụng đất, thì có thể tiến hành kí kết các loại hợp đồng liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhưng, một điều không thể chủ quan mà rất nhiều người mắc phải đó là việc đặt cọc. Luật sư Huế cũng cho biết, người bán nhà có thể vì những lý do khác nhau, sau khi treo biển bán và đưa ra mức giá hợp lý với người mua thì ai đến xem mua họ đều nhận cọc.

Vì vậy, trong trường hợp này, biện pháp duy nhất để đảm bảo quyền lợi của người mua, bạn nên làm hợp đồng đặt cọc với bên bán. Pháp luật không quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng, tuy nhiên, nên công chứng hợp đồng đặt cọc để xác nhận giá trị pháp lý của loại hợp đồng này, đồng thời đảm bảo quyền lợi khi có tranh chấp phát sinh có cơ sở yêu cầu tòa án giải quyết. Tuy pháp luật không cấm nhưng nếu có người làm chứng thì người làm chứng không nên có mối quan hệ họ hàng với bất kì bên nào để đảm bảo tính khách quan.

Và vấn đề cuối cùng là thanh toán và sang tên giấy tờ nhà đất khi chuyển nhượng quyền. Luật sư Huế nhấn mạnh, việc thanh toán cần thực hiện tại ngân hàng để đảm bảo tính an toàn. Hạn chế thanh toán bằng ngoại tệ vì có thể khiến giao dịch vô hiệu. Sau khi ký hợp đồng công chứng, một trong các bên (theo thỏa thuận) phải liên hệ nộp thuế với cơ quan thuế để tránh bị phạt do chậm nộp. Khi đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với nhà nước thì gia đình bạn chuẩn bị hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Lương Minh