CEO Summit 2025: Xu hướng phát triển khu vực TP HCM mở rộng và định vị ba cực đô thị mới

Theo phân tích của Tiến sĩ Nguyễn Vĩnh Minh Thành, Chuyên gia kinh tế và Chủ tịch Công ty Bất động sản An Cư Lạc Nghiệp, việc Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu được sáp nhập vào TP HCM mới đã tạo ra một cấu trúc không gian đô thị hoàn toàn khác biệt. Sự thay đổi này mở rộng quy mô không gian và dân số, đồng thời tạo ra ba cực đô thị với vai trò bổ sung nhau: Tân Uyên như cực tăng trưởng mới, còn Dĩ An - Thuận An là hai đô thị trưởng thành cận TP Thủ Đức cũ.

Chiến lược định vị sản phẩm bất động sản cần được xây dựng theo ba vòng kết nối chiến lược. Vòng nội khu bao gồm TP Mới, Hòa Phú và phường Tân Uyên tập trung vào các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực và cho thuê hiệu quả như căn hộ 1-2 phòng ngủ, nhà phố dịch vụ sát khu công nghiệp. Vòng cận TP Thủ Đức cũ gồm Dĩ An và Thuận An định vị các sản phẩm là căn hộ "ở và đi làm trong 30 phút", nhấn mạnh lợi thế về thời gian và chênh lệch chi phí sinh hoạt so với TP HCM. Vòng công nghiệp - logistics tại Bến Cát và Bắc Tân Uyên được tiếp cận bằng gói sản phẩm "ở - làm việc - dịch vụ" phù hợp với các doanh nghiệp phụ trợ.

Phân tích so sánh ba cực đô thị cho thấy những đặc điểm riêng biệt của từng khu vực. Về vai trò trong vùng, Tân Uyên đóng vai trò là cực công nghiệp mới với sự kết nối Vành đai 4 và VSIP III, trong khi Thuận An là đô thị ở - dịch vụ đã chín sát QL13, cửa ngõ TP HCM. Dĩ An định vị như đô thị cận TP Thủ Đức cũ, đảm nhận vai trò trung chuyển lao động.

Về giai đoạn phát triển đô thị, Tân Uyên đang trong giai đoạn lên hạng với dư địa quy hoạch và tạo chuẩn sống mới, trong khi Thuận An và Dĩ An đã trưởng thành với mật độ cao và kết nối TP HCM mạnh mẽ. Tân Uyên vẫn còn dồi dào quỹ đất với các mảng greenfield quy mô lớn, tạo cơ hội phát triển các dự án compound chất lượng cao. Ngược lại, Thuận An và Dĩ An đối mặt với tình trạng quỹ đất hạn chế, chủ yếu tập trung vào tái phát triển.

Về hạ tầng trụ cột, Tân Uyên được hưởng lợi từ Vành đai 4, nhánh Vành đai 3 và các tuyến đường ĐT742/746/747B. Thuận An kết nối qua QL13, Mỹ Phước - Tân Vạn và nhánh Vành đai 3. Dĩ An có lợi thế là cửa ngõ Vành đai 3, kết nối trực tiếp TP Thủ Đức cũ. Về cụm khu công nghiệp chủ lực, Tân Uyên tập trung các KCN mới như VSIP III, Tân Uyên, Nam Tân Uyên. Thuận An có VSIP I, Đồng An, Sóng Thần, còn Dĩ An liền kề Sóng Thần, Linh Trung và khu công nghệ ở TP Thủ Đức cũ.

Phân khúc khách hàng mục tiêu cũng có sự khác biệt rõ rệt. Tân Uyên hướng đến kỹ sư, chuyên gia KCN mới và gia đình trẻ bám việc. Thuận An phục vụ gia đình ở thực, dịch vụ bán lẻ và lao động TP HCM. Dĩ An tập trung vào người đi làm kết nối TP Thủ Đức cũ và chuyên gia khu công nghệ. Về giá cả và biên tăng trưởng, Tân Uyên có giá vào dễ thở với biên tăng theo hạ tầng rộng. Thuận An có giá cao hơn nhưng tăng đều với biên đột phá thấp. Dĩ An có giá cao nhưng thanh khoản tốt ở vị trí sát TP HCM.

Các chuyên gia cũng chỉ ra những rủi ro trọng yếu của mỗi khu vực. Tân Uyên đối mặt với nguy cơ độ trễ hạ tầng và thiếu tiện ích đô thị nếu không bù kịp tốc độ phát triển. Thuận An gặp vấn đề kẹt xe QL13/MP-TV giờ cao điểm và quỹ đất hạn chế. Dĩ An phải đối mặt với cạnh tranh trực tiếp với TP Thủ Đức cũ và chi phí vào cao.

Thay vì chỉ giới thiệu thông tin trên giấy, các doanh nghiệp được khuyến nghị tổ chức các chuyến tham quan thực tế dọc theo các tuyến đường huyết mạch. Chuyến đi sẽ đi qua các nút giao quan trọng như Vành đai 4 và nhánh Vành đai 3, giúp khách hàng trực tiếp trải nghiệm và đo lường thời gian di chuyển thực tế đến các khu công nghiệp và trung tâm dịch vụ.

Ông Nguyễn Văn Quân, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Sài Gòn Center chia sẻ về dự án Green Valley City: "Chúng tôi xây dựng dự án dựa trên bốn trụ cột chính: quy hoạch compound chuẩn mực, hệ sinh thái tiện ích 'đúng - đủ - chuẩn' với hơn 25 tiện ích đa dạng, kỷ luật về pháp lý và tiến độ minh bạch, cùng vận hành sau bán hàng chuyên nghiệp. Với chúng tôi, sự khác biệt cốt lõi không nằm ở việc bán một ngôi nhà, mà là trao tặng một phong cách sống."

Ông Phan Cao Phúc, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM nhấn mạnh rằng để Tân Uyên thực sự trở thành đô thị đáng sống, yếu tố quan trọng nhất là sự song hành giữa hạ tầng xã hội, giáo dục, y tế với sự phát triển công nghiệp. Bên cạnh các nhà máy, khu công nghiệp, cần đầu tư mạnh mẽ vào trường học quốc tế, bệnh viện chất lượng cao, các trung tâm văn hóa, giải trí để giới chuyên gia an tâm đưa gia đình về sinh sống và làm việc lâu dài.

CEO Summit 2025 đã cung cấp góc nhìn toàn diện về xu hướng phát triển thị trường bất động sản Bình Dương, giúp các doanh nghiệp định hướng chiến lược kinh doanh phù hợp với đặc điểm từng khu vực trong bối cảnh TP HCM mở rộng.

Ngoài ra, chương trình với sự góp mặt của nhiều lãnh đạo, CEO đến từ các Tập đoàn, công ty, sàn phân phối bất động sản đến từ TP HCM.

Sự kiện đánh dấu sự chuyển mình của thị trường từ phát triển đơn lẻ sang mô hình ba cực đô thị bổ trợ lẫn nhau.