Mua đất chưa có sổ đỏ, mua cả rủi ro

Trao đổi với Nhà báo & Công luận, Luật sư Đặng Anh Đức (Giám đốc Công ty Đặng & Cộng sự) cho rằng, đất nền thực tế vẫn là kênh đầu tư hiệu quả nhất, nhưng cũng tồn tại nhiều rủi ro, thậm chí có thể khiến người mua mất trắng khi mua đất nền chưa có sổ đỏ.

Theo Luật sư, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) được coi là điều kiện bắt buộc khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất (chủ đất). Bộ luật Dân sự 2015, Luật công chứng 2014, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định rất rõ về quyền của người sử dụng đất, cụ thể:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai...”

Trước tình trạng sốt đất nền, cộng với tâm lý đổ xô đi mua đất đang diễn ra tại nhiều địa phương, theo Luật sư Đức, điều tiên quyết là người dân cần tìm hiểu pháp lý kỹ càng trước khi “xuống tiền”. Chuyện Công ty Alibaba, Công Angel,… bán đất nền dự án “ảo” vừa qua là bài học xương máu.

Mua bán, tranh chấp và chuyển nhượng nhà đất vô hiệu

Cảnh báo về vấn đề chuyển nhượng nhà đất vô hiệu, Luật sư Đức cũng chỉ ra rất nhiều rủi ro cho người dân khi giao dịch chuyển nhượng (mua bán) đất nền chưa có sổ đỏ.

Thứ nhất, hợp đồng mua bán không được công chứng, đồng nghĩa hợp đồng chuyển nhượng nhà đất vô hiệu. Điểm d khoản 1, Điều 40 Luật công chứng 2014 quy định một trong những giấy tờ cần phải có trong hồ sơ yêu cầu công chứng là “Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó”. Điểm a, Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai cũng ghi rõ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền phải được công chứng hoặc chứng thực.

Như vậy, mua bán đất không có sổ đỏ thì hợp đồng mua bán không được công chứng, quyền lợi của người mua sẽ khó được đảm bảo.

Thứ hai, đất chưa có sổ đỏ rất khó để xác minh nguồn gốc, bởi có thể đất đang có tranh chấp, đất nông nghiệp, thậm chí là đất đã có quyết định thu hồi… Vì thế, người mua dễ phải đối mặt với những tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

Thứ ba, không được thế chấp để vay vốn ngân hàng, không được góp vốn bằng quyền sử dụng đất,...  như đã nêu tại khoản 2 Điều 188 trên. Do đó, trong trường hợp có nhu cầu vay vốn ngân hàng, người mua không thể thế chấp khi đất không có sổ đỏ.

Ngoài ra, khi mua đất chưa có sổ đỏ, người mua bị hạn chế các quyền của người sử dụng đất, rất khó thực hiện các quyền với đất như quyền chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho hay thế chấp,… theo đúng quy định của pháp luật.

 “Để hạn chế rủi ro, để đảm bảo quyền lợi của bản thân cũng như đảm bảo giao dịch tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành, người dân nên đợi sau khi chủ đất đã hoàn tất thủ tục và được cấp sổ đỏ hãy tiến hành các thủ tục mua bán, chuyển nhượng. Hoặc khi mua đất chưa có sổ đỏ, người mua nên ký hợp đồng đặt cọc. Trong hợp đồng phải ghi rõ các điều khoản về cam kết của người bán, bồi thường khi không thực hiện cam kết và yêu cầu bên bán cung cấp các chứng từ liên quan đến mảnh đất đó”, Luật sư Đức lưu ý.

Kiên Giang