Chủ đầu tư “kẹt vốn”, môi giới “kẹt nghề”, doanh nghiệp bất động sản đuối sức vì pháp lý

Hàng loạt Luật, Nghị quyết mới có hiệu lực từ năm 2025 được kỳ vọng sẽ tạo ra cú hích lớn cho thị trường bất động sản, đặc biệt trong việc tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, tăng nguồn cung và thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.

Trong đó, nổi bật là việc triển khai Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, cùng các nghị quyết quan trọng của Quốc hội như Nghị quyết 170, Nghị quyết 171 và Nghị quyết 201, hướng đến xử lý các vướng mắc trong thủ tục đầu tư, đất đai, thanh tra, cũng như cơ chế đặc thù cho nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, theo ông Lê Đình Trung, Tổng Giám đốc SGO Homes, thực tế triển khai cho thấy các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang gặp không ít khó khăn và vướng mắc lớn nhất vẫn là pháp lý.

+ Ông có thể chia sẻ về các khó khăn của doanh nghiệp bất động sản hiện nay. Bản thân SGO Homes đang đối mặt với khó khăn lớn nhất là gì?

- Tôi cho rằng khó khăn lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản, bao gồm cả các chủ đầu tư lẫn các doanh nghiệp phân phối vẫn là pháp lý.

Cụ thể, đối với các chủ đầu tư phát triển dự án, quá trình hoàn tất thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng, cấp phép xây dựng, nộp thuế đất… thường kéo dài, phức tạp và thiếu tính liên thông giữa các cấp, ngành. Điều này làm chậm tiến độ dự án và đội chi phí đầu tư lên rất cao.

Bên cạnh đó, các quy định hiện hành cho phép chủ đầu tư và người mua thỏa thuận một số nội dung như tiến độ thanh toán, bàn giao nhà, các điều khoản phạt, đây được coi là công cụ linh hoạt để đôi bên tự bảo vệ quyền lợi.

Tuy nhiên, trên thực tế, chính sự “mở” trong thỏa thuận lại trở thành con dao hai lưỡi: Một mặt giúp người dân đảm bảo quyền lợi, nhưng mặt khác lại gây khó khăn trong công tác triển khai.

Một rào cản khác là khung thuế đất hiện tại. Giá đất cao khiến tiền sử dụng đất tăng mạnh, kéo theo giá thành sản phẩm bị đẩy lên, làm giảm sức cạnh tranh của dự án, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở thương mại bình dân, vốn đang rất khan hiếm trên thị trường.

Ngoài ra, khó tiếp cận vốn vay ngân hàng, đặc biệt với các chủ đầu tư nhỏ, cũng là vấn đề nghiêm trọng. Khi chi phí đầu vào tăng cao mà lại không dễ xoay vốn, nhiều doanh nghiệp rơi vào cảnh “kẹt dòng tiền” kéo dài, không thể triển khai hoặc hoàn tất dự án đúng tiến độ.

Không chỉ các chủ đầu tư, các doanh nghiệp môi giới bất động sản cũng đang gặp nhiều khó khăn trong quá trình hoạt động, đặc biệt là liên quan đến vấn đề pháp lý hành nghề.

Một trong những điểm nghẽn lớn hiện nay là việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới vẫn chưa được thực hiện đồng bộ trên toàn quốc. Nhiều địa phương xử lý hồ sơ chậm trễ, không thống nhất quy trình xét duyệt, khiến hàng loạt nhân sự môi giới rơi vào tình trạng không thể hành nghề đúng luật.

Bên cạnh đó, các thủ tục liên quan đến thanh toán hoa hồng, ký kết hợp đồng môi giới cũng còn nhiều lúng túng và vướng mắc. Không ít doanh nghiệp môi giới cho biết họ đang “loay hoay” trong việc tìm phương án vừa đúng luật, vừa đảm bảo đội ngũ môi giới có thể làm việc ổn định, nhất là trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ.

Ngoài ra, một số quy định mới được ban hành gần đây với mục tiêu chấn chỉnh thị trường cũng đang khiến nhiều doanh nghiệp môi giới nhỏ gặp khó. Các yêu cầu về chuẩn hóa, điều kiện hành nghề, báo cáo định kỳ… dù cần thiết về mặt quản lý nhưng lại chưa có hướng dẫn chi tiết, dễ dẫn đến lúng túng trong thực hiện và làm tăng chi phí vận hành.

+ Trước thực trạng như vậy, ông có kiến nghị gì để tháo gỡ các khó khăn hiện nay?

- Thứ nhất, dưới góc độ của chủ đầu tư, tôi mong rằng Nhà nước sớm tháo gỡ các vướng mắc pháp lý mà tôi đã nêu, đồng thời điều chỉnh lại khung thuế đất cho phù hợp. Nếu giữ mức thuế cao, giá bán sẽ bị đội lên, khiến người dân ngày càng khó tiếp cận nhà ở.

Thứ hai, dưới góc độ của các doanh nghiệp môi giới, tôi kiến nghị đẩy nhanh tiến độ cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, áp dụng đồng bộ trên toàn quốc và có hướng dẫn rõ ràng để các doanh nghiệp yên tâm hoạt động.

Ngoài ra, với các địa phương đang trong quá trình sáp nhập, tôi cho rằng cần có thời gian quá độ hợp lý, cho phép tiếp tục áp dụng các điều kiện cũ trong một thời gian nhất định. Không nên áp dụng ngay các tiêu chuẩn mới khi hạ tầng và nguồn lực tại chỗ chưa kịp thích nghi, dễ gây ách tắc và làm chậm quá trình phục hồi, phát triển.

+ Xin cảm ơn ông!