Chuyển đổi 300m2 đất vườn sang đất ở chịu phí 'cắt cổ', hai Bộ cùng lên tiếng!

Vừa qua, trên một số phương tiện truyền thông, báo chí đăng tải trường hợp người dân phải nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở với mức rất cao. Cụ thể, trường hợp tại Nghệ An, khi chuyển đổi đất vườn khoảng 300m2 sang đất ở phải nộp gần 4,5 tỷ đồng.

Liên quan tới vấn đề này, đại diện Bộ Tài chính và Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã chính thức lên tiếng.

Bộ Tài chính lên tiếng giải thích

Bà Nguyễn Thị Thoa, Phó Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) cho biết: Hiện nay, tiền thuế người dân phải nộp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở tăng quá cao (250-300% so với trước đây) khiến nhiều người dân không đủ khả năng đóng tiền chuyển đổi đất.

Bà Thoa giải thích, trước đây là Luật Đất đai 2013 và hiện tại là Luật Đất đai 2024 đều có quy định về nghĩa vụ tài chính của hộ gia đình, cá nhân khi có yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, cũng như chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Với đất cha ông để lại trước đây, nhà ở quê có giấy tờ hay không có giấy tờ, đất lấn chiếm, đất cấp trái thẩm quyền, Luật Đất đai 2024 đều quy định rõ trường hợp nào thì thu hồi, trường hợp nào cho nộp tiền sử dụng đất với diện tích ngoài định mức.

Tại Nghị định 103 của Chính phủ cũng có quy định về nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Bà Thoa cho biết khi xây dựng Nghị định, Bộ đã thiết kế và Chính phủ đã thông qua việc giảm 50% tiền thuê đất so với mức quy định tại Luật Đất đai 2013.

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 sau đó đã bỏ khung giá đất, giao chính quyền địa phương ban hành bảng giá đất để bám sát với thực tế thị trường.

"Khi đó, chúng tôi cũng lường trước rằng bảng giá đất sẽ tăng lên và tất cả mức thu liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng tăng theo", Phó Cục trưởng Cục Quản lý công sản nói.

Theo bà Thoa, với đất nông nghiệp, ruộng vườn trước đây dùng để trồng cây, nay theo quy hoạch khu vực có thể chuyển thành đất ở, các hộ có nhu cầu chuyển đổi mục đích, thì Điều 156 Luật Đất đai 2024 đã quy định người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất của 2 loại đất trước và sau khi chuyển đổi. Còn Điều 159 của Luật Đất đai 2024 quy định mức thu sẽ tính theo bảng giá đất mới.

Lãnh đạo Cục Quản lý công sản cho biết hiện tại, Bộ Tài chính đã có văn bản gửi các địa phương về việc đề nghị báo cáo tổng hợp đánh giá nội dung này.

Đáng chú ý, bà Thoa tiết lộ hiện Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng đang thực hiện tổng kết 3 năm thực hiện Nghị quyết 18 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao và tổng kết 1 năm thực hiện Luật Đất đai 2024, dự kiến có những sửa đổi, bổ sung Nghị quyết cũng như Luật Đất đai 2024 về nội dung này.

"Trên cơ sở phản hồi, đánh giá của các địa phương, Bộ Tài chính sẽ phối hợp Bộ Nông nghiệp và Môi trường đưa ra những ý kiến góp ý, có thể sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024", bà Thoa thông tin.

Trong ngắn hạn, bà Thoa cho biết khi chưa thể sửa đổi Luật Đất đai 2024, Bộ đang xin ý kiến để sửa đổi Nghị định 103 theo hướng với phần đất nông nghiệp trong cùng một thửa với đất ở thì đề xuất chỉ thu 50% tiền sử dụng đất chênh lệch giữa 2 mục đích sử dụng khi tiến hành chuyển đổi. Hiện, dự thảo Nghị định đang được hoàn thiện để xin ý kiến Bộ Tư pháp.

"Còn với việc xử lý đất ngoài ruộng đồng, không gắn với đất ở thì cần phải sửa Luật Đất đai 2024", bà Thoa cho biết.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường nói gì?

Cũng liên quan tới vấn đề này, lãnh đạo Cục Đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, trước khi Luật Đất đai năm 2024 được thông qua, khung giá đất do Nhà nước ban hành không tiệm cận với giá thị trường, dẫn đến tình trạng chênh lệch lớn.

Điều này gây ra sự mất cân bằng giữa hai nhóm đối tượng: người có đất bị thu hồi nhận mức đền bù thấp, trong khi người chuyển đổi mục đích sử dụng đất lại nộp tiền sử dụng đất thấp so với giá trị thực.

Ngược lại, khi triển khai định hướng mới theo Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương, giá đất đang dần được điều chỉnh theo hướng tiệm cận với thị trường. Kết quả là chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất tăng lên.

Lãnh đạo Cục cho biết, chính sách mới nhằm bảo đảm công bằng và hài hòa lợi ích giữa người có đất bị thu hồi và người được hưởng lợi từ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Do đó, người chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần có trách nhiệm đóng góp ngân sách tương xứng, còn người bị thu hồi đất cũng phải được đền bù xứng đáng theo giá thị trường.

Liên quan đến tác động của giá đất tăng đối với thị trường bất động sản, lãnh đạo Cục Đất đai cho rằng, giá đất gắn chặt với sự vận hành của thị trường. Trên tinh thần đó, từ nay đến ngày 31/12/2025, các địa phương phải có trách nhiệm xây dựng và ban hành bảng giá đất mới, để áp dụng thống nhất từ ngày 1/1/2026.

“Chúng tôi đã có văn bản đề nghị các địa phương đánh giá thấu đáo tác động của thị trường, cân nhắc khả năng phát triển kinh tế-xã hội từng vùng, để từ đó Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định mức giá đất phù hợp, bảo đảm thực hiện được chủ trương lớn của Trung ương, đồng thời không gây sốc cho thị trường bất động sản và người dân”, lãnh đạo đơn vị này thông tin.