Tại Họp báo thường kỳ của Chính phủ tháng 11, Bộ Xây dựng cho biết sẽ gấp rút hoàn thành các vấn đề pháp lý liên quan đến condotel trong tháng 12/2019.

Chuyển đổi từ condotel sang chung cư có hợp lý?

Trả lời trong bản tin sáng ngày 26/11 của Đài Truyền hình Việt Nam VTV, ông Nguyễn Đức Thành - Chủ tịch HĐQT của Thành Đô (Empire Group) cho biết: “Việc vỡ trận Cocobay Đà Nẵng là đương nhiên. Tôi là người dũng cảm thừa nhận sự vỡ trận đó. Tuy nhiên, đến giờ này khách hàng không thiệt hại gì bởi lẽ hai năm vừa rồi công ty đã chi trả hàng ngàn tỷ đồng cho thu nhập cam kết. Đến nay vẫn còn một số chưa chi trả nhưng tôi vẫn cam kết sẽ chi trả đến 31/12”.

Chủ đầu tư cũng đưa ra một số nhóm giải pháp để hai bên tiếp tục hợp tác kinh doanh. Ở phương án thứ 1, nếu muốn tiếp tục hợp tác cùng chủ đầu tư, khách hàng sẽ có hai lựa chọn, hoặc là chuyển condotel thành chung cư nhưng mất thêm phí chuyển đổi là 15%, hoặc vẫn giữ dự án condotel và nhận về một mức thu nhập cố định hoặc 80% lãi từ việc kinh doanh sản phẩm này.

Hướng thứ 2 là khách hàng tự thanh lý hợp đồng mua bán và tự kinh doanh. Còn phương án thứ 3 là hai bên thanh lý các condotel đã ký hợp đồng, chủ đầu tư hoàn lại tiền theo nguyên giá trong hợp đồng đã ký.

Chủ đầu tư của dự án Cocobay cho biết, các phương án này chưa phải là cuối cùng. Những cam kết vẫn có thể thay đổi. Mặc dù phải điều chỉnh lại những gì đã cam kết nhưng chủ đầu tư Cocobay vẫn khẳng định sẽ tiếp tục kinh doanh hình thức bất động sản này. Tuy nhiên, tỷ lệ lợi nhuận sẽ thực tế hơn chứ không như lời hứa trước đây của chủ đầu tư.

Liên quan đến cơ sở pháp lý cho phương án chuyển đổi condotel thành căn hộ chung cư để ở, ông Thành cho biết “đã được chuyển ít nhất 50% số tòa condotel sang chung cư, đã có quyết định đầy đủ, hạ tầng xã hội, thiết kế đô thị đã được duyệt. Về pháp lý cho phép tôi làm việc đó, do đó việc sổ đỏ lâu dài vĩnh viễn là đảm bảo”.

Còn vấn đề về phí chuyển đổi 15%, ông Thành cho rằng đây là hành động công ty chia sẻ với khách hàng vì từ đất thương mại dịch vụ chuyển sang đất ở thường phải đóng thêm 30%.

Về giải pháp thứ 3, khách hàng sẽ được bồi hoàn số tiền đã bỏ ra mua condotel khiến không ít người quan ngại bởi tình hình tài chính công ty gặp khó khăn. Về vấn đề này, ông Thành cho biết công ty có hai nguồn chính để cam kết thực hiện. “Đất sạch, pháp lý rõ ràng, không có nợ nần gì cho nên tôi tự tin đưa ra nguồn chính là nguồn từ bán hàng bắt đầu từ năm 2020. Nếu có vấn đề gì không thuận lợi xảy ra trong việc bán hàng thì ngân hàng SHB sẵn sàng hỗ trợ vì dư nợ tôi còn, hạn mức tôi còn, tài sản thế chấp vẫn còn”, ông Thành chia sẻ.

Tuy nhiên, nhìn nhận về việc “sửa sai” bằng cách chuyển đổi từ condotel sang căn hộ của người đứng đầu Empire Group, nhiều chuyên gia cho rằng thiếu cơ sở pháp lý bởi condotel và chung cư là hai mô hình hoàn toàn khác biệt. Trường hợp chủ đầu tư muốn chuyển condotel thành căn hộ chung cư thì chủ đầu tư cũng phải chuyển đổi lại dự án và mô hình quản lý dự án.

Luật sư Phạm Đình Bắc - Đoàn luật sư TP.HCM cho biết, chung cư sẽ hoạt động theo Luật Nhà ở, như vậy chủ đầu tư hầu như sẽ không có quyền thương mại mà thay vào đó, chủ đầu tư phải bàn giao lại cho ban quản trị… Bên cạnh đó, Luật Nhà ở chỉ đơn thuần điều tiết theo góc độ sinh hoạt, còn những vấn đề phân chia lợi nhuận, thuế, chính sách,... phát sinh từ mục đích kinh doanh chưa có hành lang pháp lý hỗ trợ.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết thêm, các địa phương như Nha Trang, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc cấp sổ đỏ, quyền sử dụng đất ở, ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở là không đúng với Luật Đất đai. Căn cứ theo Luật Đất đai hiện nay, chỉ cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp là sở hữu có thời hạn theo thời hạn của dự án.

Condotel: Có công lẫn có tội

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, trong hơn 10 năm qua, loại hình cơ sở lưu trú du lịch mới, như condotel, hometel, homestay làm thay đổi diện mạo du lịch của cả nước và nhiều địa phương.

Có “công” là vậy nhưng condotel cũng có nhiều tội. Theo đó, “cơn sốt” đầu tư kinh doanh các dự án condotel sẽ kéo theo nhiều hệ lụy cho đến nay cần phải được chấn chỉnh để phát triển bền vững. Năm 2009, dự án La Havana Nha Trang là dự án condotel đầu tiên được đưa vào kinh doanh, hoạt động theo mô hình condotel. Dự án thu hút các nhà đầu tư thứ cấp theo phương thức “đầu tư tài chính” và được chia lợi nhuận, không có tình trạng bán căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp như các dự án condotel sau này.

Từ năm 2014 đến nay, nhiều chủ đầu tư dự án condotel đã thực hiện phương thức huy động vốn, bán condotel hình thành trong tương lai cho “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp”, nhằm tranh thủ đạt ngay “3 nhanh”: Bán nhanh; Thu hồi vốn nhanh; Chốt lời nhanh.

Tháng 8/2019, dự án condotel Bavico Nha Trang “vỡ trận”, không thực hiện được cam kết trả lợi nhuận 15%/năm. Mới đây, Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô - chủ đầu tư Dự án Cocobay Đà Nẵng đã thông báo không tiếp tục thực hiện chi trả lợi nhuận 12%/năm cho khách hàng đã mua condotel. Đây là một “cú sốc” nặng và cũng gây thiệt hại rất lớn trực tiếp đối với các “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp” tại các dự án condotel Bavico Nha Trang và Cocobay Đà Nẵng, cũng là “hồi chuông cảnh báo” đối với các chủ đầu tư, “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp” tại các dự án condotel khác.

Qua các sự “sụp đổ” này, đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc phải sớm hoàn thiện cơ sở pháp lý để thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, condotel phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp”.

Cần sớm hoàn thành khung pháp lý và ngăn chặn làn sóng tranh chấp

Theo Hiệp hội Bất động sản Nha Trang - Khánh Hòa, những năm qua, các dự án căn hộ chung cư và condotel như Panorama, Gold Coast, Nha Trang Center, Ariyana, Ocean Gate, AB Central Square, Napoleon, Mường Thanh... không có nhiều giao dịch.

“Một số dự án mở bán mới như Sciena Bay (đường Phạm Văn Đồng) vào hồi đầu năm 2018, HUD Building (đường Nguyễn Thiện Thuật) và Swisstouches La Luna hướng đường Phạm Văn Đồng giữa năm 2018, hay The Costa trên đường Trần Phú vào cuối năm có lượng giao dịch không đáng kể, phần vì pháp lý chưa rõ ràng, phần vì giá cao, chỉ dành cho các nhà đầu tư lâu dài và tài chính tốt, với những ai có ý định lướt sóng thì sẽ vất vả khi tìm người sang tay” - ông Nguyễn Xuân Thùy, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Nha Trang - Khánh Hòa cho biết.

Trong khi đó, theo ông Trần Việt Trung - Giám đốc Sở Du lịch Khánh Hòa, mới đây, Cụm thi đua Sở Du lịch các tỉnh phía Nam (trong đó có Khánh Hòa) đã đề nghị Bộ VH-TT&DL ban hành cơ chế, quy định thống nhất công tác quản lý, vận hành căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (officetel), nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê...; Đề xuất Bộ Xây dựng ban hành hướng dẫn cụ thể về chế độ sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đối với các loại hình bất động sản du lịch, như condotel, resort villa, officetel…

Trước những nguy cơ mà condotel đang đối mặt, cụ thể là tình trạng ở Cocobay Đà Nẵng có thể kéo theo hiệu ứng domino trong việc đầu tư loại hình này thì yêu cầu hoàn thành khung pháp lý càng trở nên cấp thiết.

Cuối tháng 10/2019, Thủ tướng Chính phủ vừa yêu cầu Bộ Xây dựng trong năm 2019 phải ban hành quy định sửa đổi, bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với công trình căn hộ du lịch (codoltel), biệt thư du lịch (resort villa)... Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng hoàn thành nội dung nêu trên trong năm 2019. Ngoài ra, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm kiểm soát chặt chẽ quá trình đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý vận hành loại hình condotel.

Khánh An