Tăng phí quản lý nhưng không họp với cư dân

Khoảng 350 cư dân tại chung cư Samsora Riverside (phường Bình Thắng, TP Dĩ An, tỉnh Bình Dương) vừa có đơn kiến nghị gửi chủ đầu tư dự án là Công ty Cổ phần địa ốc Sacom (Samland) để phản đối việc tăng phí quản lý và yêu cầu giải trình việc này.

Cư dân cho biết, trước đó phí quản lý tại Samsora Riverside là 5.500 đồng/m2. Vừa qua, phía Samland gửi thông báo sẽ tăng mức phí quản lý lên 6.600 đồng/m2 từ tháng 1/2022 và 7.700 đồng/m2 từ tháng 4/2022, tăng đến 40% so với mức phí quản lý ban đầu.

Thông báo của Công ty Samland cho rằng, với mức phí quản lý 5.500 đồng/m2 đã khiến chủ đầu tư này lỗ trung bình 155 triệu đồng/tháng của năm 2020 và 100 triệu đồng/tháng trong năm 2021.

Anh Q.T (một cư dân block B) chia sẻ, dự án đã bàn giao nhà cho cư dân từ năm 2019 nhưng đến nay vẫn chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư và bầu Ban quản trị nên nhiều vấn đề vẫn do chủ đầu tư quyết định. Việc Samland điều chỉnh tăng giá phí quản lý vào thời điểm hiện tại là không thỏa đáng và không phù hợp.

Theo nhóm cư dân, Thông tư số 02/2016/TT-BXD đã quy định trong trường hợp chưa tổ chức được Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành do chủ đầu tư quyết định và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.

Còn Thông tư 37/2009/TT-BXD cũng nêu, đối với nhà chung cư chưa thành lập được Ban quản trị thì giá dịch vụ nhà chung cư phải được trên 50% hộ dân cư đang sống tại nhà chung cư nhất trí thông qua bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu kín. Trường hợp giá dịch vụ nhà chung cư đã có thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ thì thực hiện như thỏa thuận đó”

Tại Khoản 3 Điều 106 Luật nhà ở quy định, trường hợp chưa tổ chức được Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở.

Do vậy, việc Công ty Samland tự điều chỉnh tăng giá phí quản lý khi chưa thông qua họp hội nghị cư dân và chưa được sự đồng ý của 50% chủ sở hữu căn hộ là không đúng quy định. “Để tăng phí quản lý từ 5.500 đồng lên 7.700 đồng, tức hơn 40% nhưng phía chủ đầu tư chỉ gửi thông báo chứ không hề tổ chức cuộc họp nào với cư dân để thống nhất với nhau là một sự thiếu tôn trọng với cư dân”, anh T. bức xúc.

Vấn đề nhân sự Ban quản lý tòa nhà tại Samsora Riverside, cư dân cho rằng trong thời điểm dịch Covid-19 hiện nay, mọi người đều cố gắng cắt giảm chi tiêu nhưng chủ đầu tư đã tự tăng thêm nhân sự Ban quản lý với 1 thư ký và 2 kỹ thuật khiến chi phí quản lý tăng thêm là bất hợp lý.

Bên cạnh đó, thông qua bảng chi phí quản lý chung cư Samsora Riverside, cư dân nhận thấy còn nhiều khoản chi bất hợp lý, chưa được thông qua bất kỳ một đơn vị kiểm toán độc lập nào. Vì vậy cư dân Samsora yêu cầu Samland bổ sung giải trình các số liệu chi tiết, các hợp đồng và hóa đơn để đối chiếu.

“Cư dân đề nghị chủ đầu tư giải đáp thắc mắc, kiến nghị về những vấn đề đã nêu. Trên tinh thần đó chúng tôi vẫn sẽ giữ và đóng tiền ở mức giá phí quản lý cũ là 5.500 VNĐ/m2 cho đến khi có phúc đáp và giải trình hợp lý”, đơn kiến nghị của cư dân nêu rõ.

Đơn phương tăng phí quản lý?

Phúc đáp đơn kiến nghị của cư dân, trong văn bản trả lời ngày 24/1 do ông Nguyễn Minh Tùng - Tổng giám đốc Công ty Samland ký, xác nhận đến nay chung cư Samsora Riverside chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu.

Theo chủ đầu tư, từ thời điểm Samland bàn giao căn hộ cho cư dân thì phí quản lý, vận hành căn hộ dự kiến là 5.000 đồng/m2/tháng (chưa bao gồm thuế VAT) và có thể được điều chỉnh trên cơ sở tính toán phù hợp với thực tế theo quy định pháp luật.

Vì chỉ là giá dự kiến nên Samland - với tư cách chủ đầu tư, có quyền điều chỉnh giá này dựa trên nguyên tắc công khai minh bạch và căn cứ vào các công việc cần quản lý vận hành, dịch vụ sử dụng tại Samsora Riverside.

Việc tăng phí quản lý này sẽ được thực hiện khi có sự đồng thuận của cư dân. Nếu trong trường hợp không thống nhất được thì khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư của UBND tỉnh Bình Dương sẽ được Samland áp dụng để điều chỉnh theo quy định.

Giải thích về việc tăng 2 nhân sự kỹ thuật tại Sasora Riverside, Samland cho rằng 2 vị trí này là để thay thế cho 2 nhân sự kỹ thuật của nhà thầu phụ trách M&E đã rút đi do hết thời hạn bố trí làm việc tại dự án. Dự kiến trong thời gian tới, khi các tiêu chí đảm bảo cho phép cắt giảm nhân sự thì Samland sẽ đề nghị BQLTN cắt giảm 1 hoặc nhiều nhân sự tùy thuộc vào điều kiện thực tế.

Cuối cùng, chủ đầu tư Samland nhấn mạnh, việc quản lý vận hành tại Samsora Riverside không chỉ là nghĩa vụ của Samland mà còn là trách nhiệm của cư dân. Trong đó việc hoàn thành trách nhiệm thanh toán phí quản lý theo mức giá mới là căn cứ hoàn thành trách nhiệm của cư dân để hưởng chất lượng dịch vụ tại dự án này trong thời điểm hiện tại.

Xử lý thế nào với mức phí “dự kiến”?

Trao đổi với phóng viên Nhà báo & Công luận, một chuyên gia về quản lý dự án bất động sản từng chia sẻ, cơ sở đóng phí quản lý nằm ở chỗ hợp đồng khi bán, bàn giao căn hộ có quy định mức phí đó hay không. Trường hợp trong hợp đồng không có quy định mức phí thì đơn vị quản lý phải đối thoại với cư dân mới quyết định một mức phí phù hợp.

“Luật có quy định, nếu hợp đồng có ghi mức phí thì phải áp dụng mức phí đó. Nếu không có quy định mức phí cụ thể thì chủ đầu tư phải đối thoại với cư dân để chọn ra một mức phí phù hợp nhất”, chuyên gia giải thích.

Bên cạnh đó, các đơn vị liên quan tại dự án phải minh bạch các khoản cấu thành mức phí là bao gồm chi phí gì, tổng thu bao nhiêu, tổng chi bao nhiêu, chi phí những việc gì, chi có hợp lý hay không… để cư dân nắm rõ và đồng thuận.