Đánh thuế chuyển nhượng nhà đất: Lối nào cũng vướng?

Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết: Hiện nay, cách tính thuế TNCN từ việc chuyển nhượng bất động sản sẽ được tính cố định theo tỷ lệ 2% trên giá trị giao dịch ghi trong hợp đồng chuyển nhượng, kèm theo đó là 0,5% lệ phí trước bạ được tính trên giá chuyển nhượng. Tuy nhiên, cách tính này cách tính thuế vấn tồn tại một số bất cập.

Thứ nhất, cách tính thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản của Bộ Tài chính không phản ánh bản chất thu nhập.

“Thuế không dựa trên phần lợi nhuận thực tế mà chỉ thu trên doanh thu, dẫn đến tình trạng người bán bị lỗ vẫn phải nộp đủ thuế theo quy định, không có sự hỗ trợ”, VARs IRE nêu.

Thứ hai, cách tính thuế như vậy không khuyến khích nắm giữ dài hạn, không tạo động lực cho việc sở hữu bền vững bất động sản.

Thứ ba, cách tính thuế thiếu phân loại người sử dụng và đầu cơ. Trong đó, người dân có một nhà để ở vẫn bị đánh thuế như nhà đầu tư lướt sóng. Đồng thời, cách tính thuế như đề xuất cũng không giúp kiểm soát tình trạng đầu cơ: Do không tính đến thời gian nắm giữ và không có yếu tố điều tiết hành vi đầu tư ngắn hạn.

Thứ tư, không khuyến khích minh bạch giá giao dịch và hồ sơ mua bán: Dẫn đến việc phổ biến tình trạng khai hai giá, trốn thuế.

Do đó, Bộ Tài chính đã đề xuất cách tính thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản mới. Cụ thể, thuế TNCN = 20% x (giá bán - giá mua - chi phí hợp lý liên quan).

Liên quan tới đề xuất này, VARs IRE cho biết, cách tính theo đề xuất có nhiều ưu điểm, phù hợp với nguyên lý thuế thu nhập, chỉ đánh trên phần chênh lệch thực thu được.

Cách tính này sẽ tạo động lực minh bạch hóa hồ sơ, người dân có xu hướng lưu giữ hóa đơn, giấy tờ để được hưởng mức thuế đúng nhất.

Đồng thời, hạn chế tình trạng khai hai giá. Do giá chuyển nhượng có ảnh hưởng trực tiếp đến nghĩa vụ thuế người mua – người bán. Nên thay vì để người bán tự đưa ra mức giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng như hiện tại, người mua sẽ yêu cầu ghi đúng giá giao dịch thực, nhằm đảm bảo quyền lợi về sau nếu người mua có nhu cầu chuyển nhượng bất động sản cho người khác.

Cách tính nêu trên tiệm cận thông lệ quốc tế: Phù hợp với cách đánh thuế tại nhiều nước phát triển như Mỹ, Nhật, Singapore…

Tuy nhiên, cách tính thuế này khó thực hiện được đồng bộ, bởi hầu hết giao dịch bất động sản tại Việt Nam chưa có đầy đủ hồ sơ chi phí (phí môi giới, cải tạo...) và giá giao dịch thực từ các lần chuyển nhượng trước đây.

Cách tính thuế này cũng tạo gánh nặng xác minh cho cơ quan thuế: Rủi ro về tranh chấp, khiếu kiện tăng nếu thiếu hướng dẫn rõ ràng. Đồng thời, chưa phân biệt người sở hữu thực với nhà đầu tư: Cùng một mức thuế dù tính chất sử dụng bất động sản khác nhau.

Trong bối cảnh đó, Bộ Tài chính đề xuất phương án tính thuế thứ 2, trong trường hợp không xác định được giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản. Cụ thể, thuế TNCN = Thuế suất x giá bán.

Trong đó, thuế suất sẽ tùy thuộc vào thời gian nắm giữ. Nếu dưới 2 năm thì áp thuế 10%, từ 2 - 5 năm là 6%, từ 5 - 10 năm là 4% và từ 10 năm trở lên sẽ là 2%.

VARs IRE cho rằng: Cách tính này dễ áp dụng, phù hợp với thực tiễn của Việt Nam hiện nay. Đồng thời khuyến khích sở hữu dài hạn: Hạn chế đầu cơ, đầu tư ngắn hạn, tạo nền tảng thị trường ổn định.

Tuy nhiên cách tính này cũng bộc một số một nhược điểm. Cụ thể, cách tính này thiếu công bằng, người mua lỗ vẫn phải nộp thuế cao nếu nắm giữ thời gian ngắn.

Cách tính này cũng không phản ánh lợi nhuận thực tế: Có thể dẫn đến bất mãn của người dân khi lãi ít nhưng phải nộp thuế nhiều. Thiếu phân loại mục đích sử dụng bất động sản: Cả người ở thực và nhà đầu tư đều bị áp cùng mức thuế.

VARS IRE đồng tình và ủng hộ quy định tính thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được trình bày trong dự thảo sửa đổi Luật thuế TNCN.

Tuy nhiên, để đảm bảo tính hiệu quả và phù hợp với tình hình thực tiễn, việc sửa đổi cần được tiến hành một cách thận trọng, đồng thời có lộ trình thực hiện phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội và khả năng thích ứng của thị trường.