Đất nền không còn để lướt sóng, nhà đầu tư trung - dài hạn đổ về vùng ven TP.HCM chờ tăng giá

Tâm lý đầu tư lướt sóng đã giảm mạnh

Khảo sát người tiêu dùng do Batdongsan.com.vn thực hiện trong nửa đầu năm 2025 ghi nhận một tín hiệu rõ rệt. Trong đó, 64% người tham gia khảo sát mua bất động sản với mục đích để ở, trong khi chỉ 36% nhằm mục tiêu đầu tư.

Ngoài ra, nhu cầu ở thực không chỉ chiếm tỷ lệ lớn, mà còn được thể hiện qua sự lựa chọn sản phẩm với đất nền (33%), chung cư (30%) và nhà riêng (21%) là ba loại hình được quan tâm nhiều nhất.

Đáng chú ý, 66% người mua nhà sẵn sàng vay ngân hàng nếu bất động sản đáp ứng được các tiêu chí tiện ích sống và môi trường. Các yếu tố được đánh giá là quan trọng nhất trong quyết định xuống tiền gồm: hệ thống tiện ích (64%), pháp lý rõ ràng (61%), chất lượng môi trường sống (59%) và chất lượng xây dựng (57%).

Với nhà đầu tư, xu hướng lướt sóng ngắn hạn đang dần suy giảm. Chỉ 12% nhà đầu tư có kế hoạch nắm giữ dưới 1 năm, trong khi 49% hướng đến đầu tư trung và dài hạn (3–10 năm). Lý do lựa chọn chủ yếu dựa trên pháp lý dự án (78%), hạ tầng kết nối (71%) và hệ thống tiện ích (66%).

Đặc biệt, sau thông tin sáp nhập địa giới hành chính, 47% nhà đầu tư kỳ vọng giá bất động sản sẽ tăng. Trong đó, các nhà đầu tư cho rằng nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản sau sáp nhập là: phát triển hạ tầng giao thông, quy hoạch đô thị mới, phát triển khu vực, tăng dân số và nhu cầu nhà ở, tâm lý kỳ vọng nhà đầu tư, chính sách ưu đãi đầu tư và dòng vốn FDI/di cư lao động đổ về.

Đặc biệt, nhà đầu tư miền Bắc có xu hướng sẵn sàng đầu tư ở các khu vực sáp nhập hơn nhà đầu tư phía Nam, nhất là với loại hình đất nền khi 39% nhà đầu tư đến từ Hà Nội, 48% nhà đầu tư đến từ các tỉnh phía Bắc khác dự định mua đầu tư ở khu vực sáp nhập. Trong khi đó, chỉ có khoảng 35% nhà đầu tư đến từ TP.HCM, 37% nhà đầu tư đến từ các tỉnh phía Nam khác có kế hoạch đầu tư đất nền khu vực sáp nhập.

Đất nền ven TP.HCM tăng giá sau giai đoạn sáp nhập

Qua khảo sát thực tế, tại các khu vực vừa sáp nhập vào TP.HCM từ địa bàn Bà Rịa – Vũng Tàu cũ, giá đất nền đang ghi nhận mức tăng rõ rệt chỉ trong vòng 2 tháng gần đây.

Cụ thể, tại TP. Phú Mỹ (nay là phường Tân Thành, TP.HCM), giá đất mặt tiền đường trục chính tăng từ 5,5–6,5 triệu đồng/m2 lên 7–7,4 triệu đồng/m2; Phường Phước Hòa và Tân Phước (gần Quốc lộ 51) tăng từ 10–11 triệu lên 12–13 triệu đồng/m2; Vị trí gần cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu tăng từ 14–15 lên 16–17 triệu đồng/m2...

Không chỉ giá tăng, lượng nhà đầu tư từ TP.HCM và Hà Nội đổ về khu vực này cũng gia tăng rõ rệt. Anh Bảo Nam – một môi giới tại Phú Mỹ cho biết, thông tin sáp nhập là chất xúc tác lớn thúc đẩy tâm lý đón đầu chu kỳ mới.

Bên cạnh kỳ vọng địa giới, hệ thống hạ tầng đang được đẩy mạnh chính là động lực cốt lõi với cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, sân bay Long Thành, và cầu Phước An nối cảng Cái Mép – Thị Vải với vành đai 4. Những dự án này khi hoàn thiện sẽ rút ngắn thời gian kết nối từ vùng ven vào trung tâm TP.HCM xuống dưới 1,5 giờ.

Theo báo cáo của Sở Kế hoạch & Đầu tư Bà Rịa – Vũng Tàu, 6 tháng đầu năm 2025 đã thu hút hơn 24.000 tỷ đồng vào bất động sản, tăng 35% so với cùng kỳ. TP. Vũng Tàu chiếm hơn 60% tổng vốn đăng ký mới, với hàng loạt dự án nhà ở và nghỉ dưỡng quy mô lớn được khởi công hoặc tái khởi động.

Nhà đầu tư như bà Trịnh Ngọc Quý (Hà Nội) cho biết bà lựa chọn đất nền khu vực Bà Rịa cũ vì vị trí liền kề đại đô thị, gần các tuyến cao tốc và có tiềm năng du lịch. Bên cạnh kết nối giao thông, lợi thế về du lịch và dịch vụ lưu trú đang trở thành đòn bẩy kép cho tăng trưởng giá trị đất đai.

Ngoài ra, dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra, giá đất nền khu trung tâm TP. Bà Rịa cũ hiện dao động từ 40–65 triệu đồng/m2, còn các khu vực ven biển ở mức 25–35 triệu đồng/m2, được đánh giá còn nhiều dư địa tăng giá trung và dài hạn.