Điểm bất hợp lý lại thành 'lợi thế' của G. I khi hầu tòa?

Kí HDMB 3 năm, khách hàng chỉ nhận về tiền gốc

Theo bản án sơ thẩm số 309/2022/DS-ST ngày 14/11/2022 về việc “Tranh chấp HDMB căn hộ” của TA, ông N.L.V – khách hàng mua nhà tại dự án CC - Dự án Khu liên hợp Thể dục thể thao và Dân cư Tân Thắng đã kiện CDT là Công ty Cổ phần G. I (G. I) vì vi phạm các điều khoản trong hợp đồng.

Cụ thể, sau khi kí HDMB vào tháng 6/2019, ông V. đã thanh toán cho phía G. I 3 đợt với tổng số tiền là hơn 1,7 tỷ đồng, thời hạn bàn giao căn hộ được cam kết vào ngày 7/8/2021. Đến đợt thanh toán thứ 4, ông V. đã chuẩn bị đầy đủ tài chính nhưng không nhận được thông báo thanh toán từ phía CDT. Khách hàng này đã chủ động gửi văn bản đề nghị G. I phát hành thông báo thanh toán đợt tiếp theo như đã thỏa thuận.

Đến ngày 16/9/2020, G. I có văn bản phản hồi, với lý do khó khăn về tài chính nên không phát hành thông báo thanh toán tiếp và đề nghị tạm dừng thanh toán cho đến khi hoàn tất thi công tầng 6. CDT này cũng đề nghị thương lượng điều chỉnh thời gian bàn giao nhà và nhận chiết khấu, nhưng không nêu rõ thời gian điều chỉnh.

Do không đồng ý với yêu cầu nói trên, ông V. đã gửi văn bản phản hồi cho G. I và cho rằng việc khó khăn về tài chính không phải là sự kiện bất khả kháng. Hơn nữa, việc bàn giao nhà chậm sẽ gây ảnh hưởng đến chỗ ở và việc kinh doanh của gia đình ông V.

Ông V. cũng cho biết, đến thời điểm bàn giao nhà như trong hợp đồng, phía G. I không có phản hồi về việc chậm trễ bàn giao nhà cho khách hàng. Ngày 10/8/2021, căn cứ vào các điều khoản cam kết trong HDMB, ông V. đã gửi thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường theo đúng điều khoản đã thỏa thuận do phía G. I chậm bàn giao căn hộ. Tuy nhiên, đến ngày 9/11/2021, phía G. I chỉ chuyển trả số tiền gốc đã nhận mà không có khoản phạt vi phạm hợp đồng. Dù khách hàng đã có gửi thư thắc mắc, nhưng phía G. I lại không có ý kiến hồi đáp.

Tại phiên tòa sơ thẩm, qua diễn biến phiên toà và nghiên cứu tài liệu vụ án, Hội đồng xét xử (HĐXX) TA cho rằng G. I đã chậm bàn giao căn hộ cho phía ông V. Đại diện công ty này cho rằng do tình hình dịch bệnh COVID-19 làm ảnh hưởng đến tiến độ thi công xây dựng. Tuy nhiên thời điểm hạn chế người dân đi lại và hạn chế các hoạt động công cộng chỉ trong khoảng thời gian ngắn của năm 2021.

Trước đó, vào tháng 5/2020, G. I đã phát hành văn bản xin gia hạn thời gian bàn giao nhà đến tháng 2/2022, điều này chứng minh tiến độ thi công xây dựng công trình của Công ty G. I đã chậm trễ so với cam kết trong hợp đồng chứ không phải đến khi dịch bệnh bùng phát.

Theo thỏa thuận trong HDMB căn hộ, hạn cuối bàn giao căn hộ tháng 8/2021, tính đến thời gian này công trình xây dựng phải hoàn thiện về phần thô. Do đó, khi dịch bệnh bùng phát, thời gian giãn cách xã hội (từ ngày 31/5/2021 đến ngày 30/9/2021), cũng chỉ làm ảnh hưởng đến mức độ hoàn thiện công trình.

Đến phần tuyên xử, TA chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông N.L.V, yêu cầu G. I phải trả cho ông V. hơn 500 triệu đồng tiền phạt vi phạm (30% trên tổng số tiền đã đóng theo điều khoản hợp đồng) và tiền lãi chậm trả tiền gốc.

Tuy nhiên việc tranh chấp giữa ông V. và G. I chưa dừng ở đó, đầu tháng 1/2023, TAND TP HCM mở phiên toàn xét xử phúc thẩm theo kháng cáo từ phía G. I. Tại phiên tòa này, đại diện VKSND TP HCM cho rằng, việc G. I chậm bàn giao căn hộ liên quan đến sự kiện bất khả kháng là dịch bệnh COVID-19.

TAND TP HCM đã chấp nhận một phần kháng cáo của ông V., yêu cầu G. I thanh toán phần lãi chậm trả tiền gốc là hơn 10 triệu đồng, không chấp nhận mức phạt vi phạm 30% theo điều khoản hợp đồng như tòa sơ thẩm đã tuyên.

Yêu cầu vô hiệu HDMB vì bán nhà không phép?

Qua nội dung những phiên tòa nói trên, một số khách hàng mua nhà tại dự án CC đang tiến hành khởi kiện CDT cho rằng, đại diện G. I đã đưa ra những lý lẽ kì lạ để trốn tránh việc chi trả quyền lợi cho khách hàng. Đó là dựa vào việc dự án này thi công khi chưa có GPXD để yêu cầu tòa án tuyên vô hiệu HDMB, từ đó chỉ phải hoàn trả tiền gốc khách hàng đã đóng.

Cụ thể, tại phiên xét xử sơ thẩm, đại diện G. I đã yêu cầu HĐXX tuyên vô hiệu HDMB căn hộ. Lý do đưa ra là tại thời điểm giao kết hợp đồng, Công ty G. I chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp GPXD. Do đó, HDMB căn hộ giữa hai bên là vô hiệu từ thời điểm giao kết. Giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

G. I đã trả lại cho ông V. số tiền đã nộp là hơn 1,7 tỷ đồng. Nếu ông V. đồng ý hòa giải, G. I sẽ hỗ trợ số tiền 400 triệu đồng để các bến chấm dứt tranh chấp. Nếu không đồng ý hòa giải, Công ty G. I đề nghị HĐXX giải quyết theo quy định của pháp luật.

Về quan điểm này của CDT, ông V. cho rằng đã mua căn hộ của G. I thông qua nhân viên môi giới của công ty và có sự tin tưởng về uy tín của công ty nên không tìm hiểu kỹ về pháp lý. Khi công ty chào bán căn hộ đã cam kết với khách hàng đảm bảo về mặt pháp lý. Việc Công ty G. I đưa ra lý do khi giao kết hợp đồng với ông Văn bà Vy chưa có giây phép xây dựng để tuyên vô hiệu là không có cơ sở.

Đến thời điểm Tòa án hòa giải, phía G. I mới cung cấp cho Tòa án GPXD được cấp vào tháng 5/2021. Điều này thể hiện ông V. là người mua căn hộ không thể biết lúc G. I ký hợp đồng với khách khi chưa có giấy phép được xây dựng. Vì vậy đó không phải là lý do để vô hiệu hợp đồng tại thời điểm giao kết. Do đó ông V. không chấp nhận hòa giải.

Theo anh P.Đ.T, một khách hàng mua căn hộ tại dự án trên, hiện đang chuẩn bị thủ tục khởi kiện G. I ra tòa cho biết: “Qua tìm hiểu nội dung phiên tòa của ông V., việc CDT yêu cầu hủy hợp đồng vì kí khi chưa có GPXD càng làm chúng tôi mất lòng tin và chắc chắn các cuộc thỏa thuận sẽ không đi đến đâu. Vì vậy tôi sẽ chờ đợi phán quyết của tòa trong thời gian sắp tới. Với việc các vi phạm của G. I đã bị cơ quan chức năng xử lý, thời gian chậm bàn giao cũng được xác định rõ ràng. Việc đòi quyền lợi của tôi cùng một số khách hàng trong những phiên toàn sắp tới chắc chắn sẽ có kết quả rất khác. Không thể nào chúng tôi để họ giữ số tiền lớn của mình trong nhiều năm, để rồi chỉ được nhận lại được đúng số tiền gốc vì sai phạm của chính CDT”.

Ngày 13/4, UBND TP HCM đã ra quyết định xử phạt G. I về vi phạm xảy ra tại dự án khu đô thị CC. CDT này đã vi phạm khi ký HDMB căn hộ tại thuộc dự án này khi chưa có văn bản của SXD thông báo đủ điều kiện bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật.

Căn cứ theo khoản 4, điều 58 nghị định 16 năm 2022 của Chính phủ, UBND TP HCM đã quyết định xử phạt G. I 900 triệu đồng về hành vi huy động vốn không đúng quy định.

Ngoài ra, công ty này còn phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả là phải hoàn trả phần vốn đã huy động không đúng quy định. Thời gian thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả là 10 ngày, kể từ ngày nhận quyết định. Mọi chi phí tổ chức thi hành biện pháp khắc phục do công ty này tự chi trả.