Doanh nghiệp bất động sản “khát” vốn

Mới đây, trong báo cáo về tình hình nhà ở và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đã đề cập tới một số bất cập trong việc phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản.

Theo Bộ Xây dựng, trong quý I/2022, có tổng cộng 48 đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ với tổng giá trị gần 31.000 tỷ đồng, tăng 24,17% so với cùng kỳ năm ngoái. Bên cạnh đó, thị trường còn ghi nhận 9 đợt phát hành ra công chúng trị giá 8.700 tỷ đồng, tăng 13,78% so với cùng kỳ.

Điều đặc biệt, nhóm bất động sản vẫn dẫn đầu về giá trị phát hành với tổng khối lượng phát hành đạt hơn 17.200 tỷ đồng, chiếm 43,36% tổng giá trị phát hành.

Bộ Xây dựng nhận định: Việc nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chuyển sang thực hiện huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu, lượng phát hành quy mô lớn, lãi suất cao sẽ tiềm ẩn rủi ro cho thị trường.

Vì vậy, Bộ Xây dựng đề nghị sửa đổi Nghị định 153, về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Đồng thời, Bộ Xây dựng đề nghị theo dõi sát diễn biến thị trường phát hành trái phiếu doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản nhằm kịp thời kiểm soát, điều chỉnh chính sách để thị trường bất động sản phát triển một cách ổn định và lành mạnh, góp phần vào ổn định chung cho cả nền kinh tế.

Không chỉ Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính cũng liên tục phát đi thông báo sẽ rà soát lại quá trình phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản.

Sau một số vụ doanh nghiệp phát hành trái phiếu không đúng quy định, các cơ quan quản lý Nhà nước đã vào cuộc mạnh tay để làm trong sạch thị trường. Một số chuyên gia nhận định, đây là điều cần thiết, thế nhưng, nó lại khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản khác lâm vào cảnh khó khăn.

Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo & Công luận, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản cho biết: Mọi doanh nghiệp bất động sản khi phát triển dự án đều phải sử dụng vốn vay từ bên ngoài. Trong đó, 3 loại vốn vay thường được các doanh nghiệp lựa chọn huy động, bao gồm vốn vay từ các tổ chức tín dụng, các ngân hàng thương mại, vốn từ thị trường chứng khoán và vốn từ trái phiếu doanh nghiệp.

Tuy nhiên, từ năm 2020, Ngân hàng Nhà nước đã có chỉ đạo siết chặt các khoản vay tín dụng đối với các doanh nghiệp bất động sản. Điều này đã khiến thị trường trái phiếu tăng “nóng”.

“Thị trường trái phiếu bất động sản đang “phình to”, một phần là hậu quả của việc siết chặt lại tín dụng. Bởi lẽ, không vay vốn được từ các tổ chức tín dụng, các doanh nghiệp buộc phải tìm kiếm nguồn vốn từ các kênh huy động khác, trong đó có trái phiếu. Vì vậy, tôi cho rằng, trong việc này, cơ quan quản lý Nhà nước cũng phải có một phần trách nhiệm”, vị này nói.

Đồng tình với quan điểm này, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP.Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, chưa bao giờ doanh nghiệp bất động sản khó khăn trong việc huy động vốn như hiện nay.

Theo ông Hiệp, gần đây Việt Nam có chủ trương siết chặt tín dụng bất động sản với cả người mua và người bán. Khi tín dụng siết chặt lại, trái phiếu cũng được quản lý chặt chẽ, các doanh nghiệp bất động sản sẽ không có nguồn cung về tài chính.

“Do bất động sản ở Việt Nam còn có xu thế bán nhà hình thành trong tương lai, nên vừa làm vừa thu gom vốn của người mua. Đây là một rào cản mà nếu không cẩn thận, bất động sản sẽ đổ vỡ”, ông Hiệp nói.

Có nên siết chặt lại việc phát hành trái phiếu bất động sản?

Hiện nay, việc một số Bộ, ngành đề xuất siết chặt lại việc phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản đang có những phản ứng trái chiều. Một số thì đồng tình với đề xuất này với mục đích thanh lọc thị trường, nhưng một số khác lại quan ngại, việc siết chặt trái phiếu sẽ khiến thị trường bất động sản đổ vỡ.

Về vấn đề này, TS. Lê Xuân Sang - Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang là kênh quan trọng trong huy động vốn đầu tư thị trường bất động sản.

Trái phiếu đang chia sẻ gánh nặng cho các ngân hàng thương mại, các tổ chức tín dụng khi các doanh nghiệp cần huy động vốn phát triển dự án.

“Nếu siết chặt lại trái phiếu một cách cực đoan, các ngân hàng thương mại sẽ phải “oằn mình” huy động và cho vay, do vậy sẽ kéo theo những rủi ro về an ninh tài chính, nhất là nợ xấu và mất vốn có thể phát sinh, không thể xem thường”, ông Sang nói.

Tuy nhiên, các cơ quan quản lý Nhà nước cũng không thể bỏ mặc hành động này. Vì lẽ đó, ông Sang kiến nghị cần có một cơ chế siết chặt mới trong việc phát hành trái phiếu liên quan tới các doanh nghiệp bất động sản.

“Đối với các kênh phát hành trái phiếu có thể siết chặt song không “dàn hàng ngang” mà tùy từng chủ thể phát hành cho vay, phân khúc thị trường để có sự điều tiết hữu hiệu, không bóp nghẹt hay gây sự hoảng loạn/lo sợ của nhà đầu tư trên diện rộng. Các nhóm giải pháp cần có giải pháp ngắn hạn/trước mắt vừa có giải pháp trong trung và dài hạn”, ông Sang nói.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế cho rằng: Để dung hòa giữa 2 yếu tố vừa “siết chặt” nhưng không “cực đoan”, điều trước mắt là phải sửa Nghị định 153 về phát hành trái phiếu riêng lẻ.

Trong đó, việc sửa chữa Nghị định cần quy định rõ ràng xếp hạng tín nhiệm là điều kiện bắt buộc cho việc phát hành trái phiếu, để các nhà đầu tư có cơ sở thẩm định rủi ro trái phiếu họ đầu tư.

“Thị trường trái phiếu Việt Nam cần sự tham gia mạnh mẽ của các nhà đầu tư, các tổ chức. Bên cạnh ngân hàng, là các quỹ đầu tư trong và ngoài nước, các hãng bảo hiểm và công ty tài chính”, TS. Hiếu nói.

Bên cạnh đó, Việt Nam cũng cần xây dựng một thị trường với sản phẩm mới đó là chứng khoán hóa các món vay bất động sản của ngân hàng.

Cụ thể, ngân hàng khi cho vay các món vay bất động sản và sau đó gom các món vay bất động sản lại rồi bán cho một cơ quan thuộc Bộ Tài chính hay Ngân hàng Nhà nước, hay một công ty kinh doanh chứng khoán tầm cỡ có uy tín để ngân hàng thu hồi lại dòng vốn đã cho vay và tiếp tục dùng vốn đó cho vay các khách hàng khác.

Sau đó cơ quan nhà nước hay công ty chứng khoán đóng gói các món vay và phát hành trái phiếu trên cơ sở những gói này, hoạt động này được gọi là chứng khoán hóa.

Các món vay được đóng gói, được chứng khoán hóa, sản phẩm này bên Mỹ được gọi là Mortgage backed securities – MBS, là một loại chứng khoán hóa được bảo đảm bằng tài sản thế chấp là bất động sản.

Loại trái phiếu này được bán cho những nhà đầu tư có vốn dài hạn như các hãng bảo hiểm, các quỹ đầu tư và các công ty tài chính lớn của thế giới.

Chứng khoán hóa các món vay bất động sản, thị trường bất động sản có thể thu hút được những dòng vốn lớn và dài hạn từ những định chế tài chính như hãng bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các tổ chức tài chính quốc tế.

“Nếu thị trường bất động sản tiếp tục dựa lưng vào ngân hàng và thị trường trái phiếu như hiện nay thì e rằng sự phát triển của thị trường bất động sản sẽ tiếp tục gặp những bất ổn”, ông Hiếu nhấn mạnh.

Việt Vũ